조심2010서1091 (2010.11.10)

양도

기각

평가기준일 전후 6개월 이내 기간 중 감정한 가액을 시가로 보며, 상증세 납부목적에 적합하지 아니하거나, 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액은 시가에 해당하지 않음

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

조심2012구0115

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인과 청구인의 모 OOO은 2005.9.11. 상속을 원인으로 OOO와 그 지상의 주택 및 근린생활시설 340.38㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 각 2분의 1 지분으로 취득하였다가 2008.7.31. OOO에게 쟁점부동산을 양도한 후 양도가액을 1,290백만원으로, 취득가액은 청구인이 2008.4.30.과 2008.5.2. OOO 및 OOO에 각각 감정평가를 의뢰하여 평가한 감정가액의 평균액인 995,356,200원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 산정하고, 그 중 청구인 지분에 해당하는 부분에 대하여 2008.9.30. 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점감정가액은 쟁점부동산을 취득한 날부터 2년 7개월이 경과한 시점에서 소급하여 감정평가한 가액이고, 양도소득세 납부목적으로 평가한 감정가액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다 하여 부인하고 쟁점부동산의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법에 의하여 503,020,470원으로 평가한 후, 그 중 2분의 1을 청구인지분의 취득가액으로 하여 2009.10.9. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 52,106,470원을경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.14. 이의신청을 거쳐 2010.3.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 평가가격시점을 2006.1.20.로 하여 감정평가를 의뢰하여 2개 감정평가법인의 평균액인 쟁점감정가액을 상속재산가액으로 하여 2008.5.20. 상속세 과세표준 신고를 하였으며, 쟁점부동산을 담보로 대출을 받기 위하여 감정을 의뢰하여 2007.4.30. OOO으로부터 757,800천원을 감정가액으로 평가받은 사실도 있으며, 쟁점부동산을 양도한 후 양도가액을 실지거래가액으로 하고 쟁점감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준을 신고한 것인데, 처분청은 청구인이 당초 상속세 과세표준을 신고하지 아니하여 기준시가로 상속재산가액을 평가하였기 때문에 양도소득 과세표준을 산정함에 있어서도 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 취득가액을 기준시가로 산정한 것이므로 부당하며, 피상속인이 사망하기 전에 상속재산을 처분하여 현금으로 상속하는 경우와는 달리 상속인이 이를 처분하는 경우 피상속인의 소유기간이 제외됨으로 동일한 과세물건에 대하여 양도소득세가 차이가 발생하게 되는 것은 과세형평에도 어긋나므로 쟁점감정가액을 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점감정가액을 상속으로 취득하였다가 양도한 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점감정가액은 상속개시일인 2005.9.11.부터 2년 7개월이 경과한 때에 소급하여 감정한 가액으로 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조에 의한 시가로 인정할 수 없는 것이며, 또한 청구인은 쟁점감정가액을 상속재산의 가액으로 하여 상속세 과세표준을 기한후 신고하였으나 쟁점부동산을 양도할 무렵인 2008년 5월에 감정평가를 의뢰하여 통보받은 감정평가액인 점에서 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 감정평가를 실시한 것으로 보이므로 쟁점감정가액을 부인하고「상속세 및 증여세법」상보충적 평가방법에 의하여 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속개시일로부터 2년 7개월이 경과한 시점에서 소급하여 감정평가한 가액을 상속재산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 9916호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 (2010.2.18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주등 1인" 은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 청구인의 모 OOO은 2005.9.11. 상속을 원인으로 2006.2.17. 쟁점부동산에 대하여 각각 2분의 1의 지분으로 소유권 이전등기를 하였다가 2008.5.1. 쟁점부동산에 대하여 OOO와 매매대금을 1,290백만원으로, 잔금지급일을 2008.7.31.로 하여 매매계약을 체결하였고, 잔금지급일에 OOO 명의로 소유권 이전등기가 된 사실이 쟁점부동산의 등기부등본과 매매계약서에서 확인된다.

(2) 청구인은2008.9.30. 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도가액을 645백만원(쟁점부동산 전체 양도가액 1,290백만원의 2분의 1)으로 하고, 취득가액을 511,327,445원(쟁점감정가액의 2분의 1과 기타 취득세 및 등록세 등 취득 부대비용의 2분의 1)으로 하여 신고납부할 세액을 12,716,820원으로산정하여 신고하였다.

(3) 청구인은 당초 상속으로 취득한 쟁점부동산에 대하여 상속세과세표준신고를 하지 아니하였으며, 이에 따라 처분청은 쟁점부동산의 상속재산가액을 보충적 평가방법에 의하여 기준시가로 산정한 후 과세미달로 결정하였고, 청구인은 매매계약을 체결한 이후인 2008.5.20. 쟁점부동산의 상속재산가액을 쟁점감정가액으로 하고, 공제액을 차감한 후 납부할 세액이 없는 것으로 하여 상속세 과세표준 기한후신고를 하였다.

(4)청구인이 2008.4.30. OOO에게, 2008.5.2. OOO에게 각각 감정평가를 의뢰하여 2008.5.6. 평가결과를 통보받은 내용은 아래〈표1〉및〈표2〉와 같고, OOO에서 쟁점부동산에 대하여 OOO에 감정을 의뢰하여 통보받은 감정가액은 757,800,000원(토지 673,140천원, 건물 84,660천원)인 것으로 나타난다.

〈표1〉 OOO의 감정평가결과

(단위 : 원)

〈표2〉OOO의 감정평가결과

(단위 : 원)

(5) 처분청이 산정한 쟁점부동산의 기준시가는 503,020,470원으로 주택과 그 부속토지부분이 268,000천원이고, 근린생활시설과 그 부속토지부분이 235,020,470원이며, 쟁점부동산 중 토지의 2005년 개별공시지가는 2,450,000원/㎡인 것으로 확인된다.

(6) 이에 대하여 청구인은 쟁점감정가액을 상속재산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 감정가액의 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 감정을 한 것을 시가로 보도록 하면서 상속세 및 증여세 납부목적에 적합하지 아니하거나, 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액을 제외하도록 하였는 바, 쟁점감정가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 감정을 한 것이 아닐 뿐만 아니라, 양도소득세 납부목적으로 평가한 것으로 쟁점부동산 상속 당시의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려운 점이 있다.

따라서, 처분청이 상속재산인 쟁점부동산의 취득당시 시가가 확인되지 않은 경우로 보아 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법에 의하여 그 취득가액을 평가하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.