조심 2019지1955 (2019.11.05)

재산

기각

쟁점① 청구법인이 2014.4.14. 사업시행자와 체결한 매매계약서상 매매대금, 토지위치가 특정되어 있고, 청구법인은 2014.12.15. 이러한 매매계약에 따른 매매대금 중 선납할인액 OOO원을 제외한 나머지 매매대금을 모두 지급하였으므로, 당초 매매대금을 모두 지급한 시점에서 이 건 토지를 사실상 취득하였다고 보아야 할 것이고, 취득세가 취득행위를 과세객체로 하는 유통세인 점에 비추어 토지에 대한 매매계약을 체결하고 잔금을 지급하였지만 그 사용에 제한이 있다고 하여 사실상 취득이 이루어지지 아니하였다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.쟁점② 2016년 촬영한 항공사진에서 이 건 토지 인근에 공장이 신축되어 있는 점에서 청구법인도 그 무렵 사용승낙을 받아 이 건 토지를 사용할 수 있다고 보아야 할 것이므로 공장용 건축물을 신축할 시간적인 여유가 있었다고 할 것인데, 청구법인은 2017.12.5.에 비로소 건축허가를 받아 유예기간을 경과한 2018.7.24. 착공신고를 한 점에서 이 건 토지를 유예기간 이내에 취득 목적대로 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 보기 어렵다 하겠으므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

지방세특례제한법제78조 제4항

조심2017지0673

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2014.4.14. OOO 토지 13,422㎡(공장용지, 이하 “이 건 토지“라 한다)에 대하여 연부매매계약을 체결하였으나, 실제로는 2014.4.14.〜2014.12.15. 기간동안 매매대금을 모두 완납하고 취득한 후, 「지방세특례제한법」제78조 제4항(2014.12.31. 법률 제12955호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ”지특법“이라 한다)의 규정에 따라 산업단지 등에서 ‘산업용 건축물 등’을 건축하려는 자가 취득하는 부동산으로 감면신청을 하여 처분청으로부터 취득세를 면제받았다.

나. 이후, 처분청은 청구법인이 이 건 토지를 취득일부터 3년이 경과할 때까지 산업용 건축물 등의 용도로 직접 사용하지 아니한 사실을 확인하고 감면한 취득세 및 재산세 등의 추징대상에 해당되는 것으로 보아 이 건 토지의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세포함)을 2019.1.15.에, 2014년도〜2018년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.2.8.에 청구법인에게 각 부과․고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.3.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 건 토지의 취득경위와 사업추진 내역은 다음과 같다.

청구법인은 OOO(이하 “사업시행자”라 한다)와 이 건 토지를 매수하는 계약서를 체결하였으나 매매계약 체결 당시 사업시행자는 산업단지 조성을 위한 토목공사를 진행하고 있었기 때문에 청구법인이 곧바로 이 건 토지를 사용하는 것은 불가능한 상태였고, 사업시행자는 청구법인에게 이 건 토지의 매매대금을 선납하는 경우 일정액을 할인하여 주겠다고 제안하였고, 이에 따라 청구법인은 총 매매대금(OOO원)에서 OOO원을 할인받아 OOO원을 지급하였다.

한편, 이 건 토지에 대한 매매계약서상 매매대금은 잠정가격으로서, 매매계약서 제6조 제1항 및 제2항에서 사업시행자의 산업단지 조성공사의 준공 이후에 실제 투입된 사업비를 기준으로 정산하기로 하였으며, 용지면적도 조성공사 준공 전에 가분할 면적을 기준으로 산정한 것으로 사업시행자가 단지조성공사 준공 이후 확정측량을 실시한 결과 면적 증감이 있는 경우에는 그 증감분에 대하여 정산하기로 약정하였고, 산업단지조성사업이 준공됨에 따라 확정측량을 실시한 결과 이 건 토지의 면적이 당초 13,422㎡에서 13,667.3㎡로 증가(245.3㎡)되었으므로, 청구법인은 2017.6.19. 매매계약서를 재작성하고 사업시행자에게 위 증액분 OOO원을 추가로 지급함으로써 매매대금을 모두 완납하고, 2017.7.15. 이 건 토지에 대한 소유권 이전등기를 경료하였다.

이후, 청구법인은 2017.12.5. 처분청에 이 건 토지 지상의 공장신축을 위한 건축허가를 신청하였고, 2017.12.27. 건축허가를 받았다가, 건축허가변경신청을 하여 2018.7.20. 건축변경허가를 받아 2018.7.24. 착공신고를 한 후 현재 이 건 토지상에 건축물(공장동 4동 및 사무실 1동)이 사실상 완공된 상태이다.

(2) 이 건 토지의 취득시기에 대하여 보면, 처분청에서는 청구법인이 당초 매매계약서상의 매매대금을 모두 지급한 날을 취득시기로 보아야 한다는 의견이나, 청구법인이 이 건 토지의 소유권이전등기를 경료한 시점이 2017.7.15.이고, 이 건 토지의 면적이 최종 확정되고 이에 따라 매매대금을 완납한 시기가 2017.6.19.이며, 청구법인이 마지막으로 지급한 매매대금이 상당한 거액이고, 이 건 토지 전체 매매대금에서 차지하는 비중을 고려할 때 2017.6.19. 면적 정산분에 대한 대금을 지급하기 전까지는 사회통념상 매매대금이 모두 지급되었다고 볼 수 없다 할 것이므로, 청구법인이 이 건 토지를 취득한 시기는 소유권이전등기일인 2017.7.15.이나, 매매대금을 완납한 2017.6.19.로 보아야 할 것이다.

또한, 부동산매매에 있어 매수인이 토지를 취득한다는 의미는 토지에 대한 실질적인 소유권 행사가 가능해 짐을 의미한다고 할 것으로서, 이 건 토지의 매매계약서 제4조에서 “이 건 토지의 사용 가능 시기는 2015.12.31.로 한다”라고 약정하였는데, 이는 사업시행자가 이 건 토지의 매매계약 체결당시 토목공사 등이 진행 중이었기 때문에 청구법인이 이 건 토지를 사용할 수 있는 시기를 2015.12.31.경으로 예정해 놓은 것인데, 실제 이 건 토지의 사용이 가능하게 된 시점은 그보다 더 뒤인 2016년 6월경이었으므로, 이 건 토지의 취득시기는 적어도 청구법인이 이 건 토지에 대하여 실질적인 소유권을 행사할 수 있는 시점, 즉 토지 사용이 가능한 시점으로 보아야 할 것이다.

따라서, 이 건 토지 취득시기는 소유권이전 등기일(2017.7.15.)이나, 매매대금을 완납한 날(2017.6.19.), 토지 사용이 가능한 시기(2016년 6월) 중 하나로 보아야 하고, 이 경우 이 건 토지 취득일로부터 아직 유예기간 3년이 경과하지 않았으므로 이 건 취득세 추징은 부당하다.

(3) 설령, 이 건 토지의 취득시점을 위와 같이 볼 수 없다고 하더라도, 청구법인은 2016년 6월말까지 이 건 토지를 사용할 수 없었기 때문에 공장을 건축하여 청구법인의 사업을 진행하는 것은 불가능하였고, 처분청은 건축허가, 건축변경허가, 착공신고를 할 때에도 처분청은 세금의 추징에 대하여 아무런 언급을 한 사실이 없으며, 추징사유 발생일부터 추징일까지 1년 1개월 동안 청구법인에게 이 건 취득세의 추징에 대하여 아무런 언급을 한 적이 없었으므로 청구법인은 처분청이 이 건 취득세를 추징하지 않을 것이라는 신뢰를 형성하게 되었고, 현재 이 건 토지상에 공장 건물은 모두 사실상 완공된 상태인 점에 비추어, 청구법인이 유예기간 이내에 공장용 건축물을 신축하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이므로, 이 건 부과처분은 취소되어야 할 것이며, 적어도 청구법인이 납세의무를 이행하지 않은 것에 위와 같은 정당한 사유가 있으므로 가산세 부과처분은 위법하다할 것이다.

나.처분청 의견

(1) 청구법인은 이 건 토지 취득시기를 소유권이전등기일이나 매매대금을 최종 완납한 날, 적어도 토지 사용이 가능한 시점으로 보아야 하므로 이 건 토지 취득일로부터 아직 3년의 유예기간이 경과하지 않았으므로 이 건 취득세 추징은 부당하다고 주장하나,

위치 및 경계가 특정된 토지를 일정한 금액을 매매대금으로 정하되 추후에 측량결과에 따라 면적의 증감이 있는 경우에는 대금을 정산하기로 하는 약정 하에 매수한 후 당초의 매매대금을 모두 지급한 것이라면, 당초의 매매대금이 모두 지급한 때가 사실상의 잔금지급일이라고 봄이 타당하므로 그 때가 위 토지의 취득시기가 된다고 할 것(대법원 1998.1.23. 선고 97누7097 판결, 조심 2017지673, 2017.11.6. 같은 뜻임)인바,

청구법인의 경우, 사업시행자와 연부로 매매계약을 체결(잔금 약정일 : 2016.3.15.)하였으나, 2014.12.15. 잔금을 일시에 지급하면서 OOO원의 선납할인을 받아 이 건 토지를 취득하였으므로, 당해 매매계약서상 매매대금을 모두 지급한 2014.12.15.을 이 건 토지의 취득일로 보아야 할 것이다.

(2) 청구법인은 2016년 6월말까지 이 건 토지를 사용할 수 없었기 때문에 공장을 건축하여 청구법인의 사업을 진행하는 것은 불가능하였으므로 이 건 토지 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 존재하므로, 이 건 부과처분이 부당하고 적어도 가산세 부과처분은 취소되어야 한다고 주장하나,

‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 중과의 입법 취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(대법원 2002.9.4. 선고 2001두229 판결)인바,

청구법인은 취득당시부터 매매계약서 상에 이 건 토지의 사용가능시기가 2015.12.31.로 정해져 있어 위 기간 이전에는 이 건 토지를 목적 사업에 직접 사용할 수 없는 제한이 있다는 사실을 알고 있었던 점, 이 건 토지의 계약서 제4조의 토지사용가능시기에는 토지사용가능일이 2015.12.31.로 명시되어있으나 동 계약서 제5조 제2항 후반부에 “소유권이전등기 전이라고 하더라도 갑이 미납잔대금(지연손해금을 포함한다)을 완납하고 토지사용을 요청할 경우 을은 용지조성공사 진척 정도를 판단하여 갑의 토지사용이 가능하다고 판단될 경우 미리 갑에게 그 사용을 승낙할 수 있다.”라고 명시되어 있고, 2016년도 항공사진(촬영시기 2016.4.29.)에서 이 건 토지의 인근 토지에 이미 공장용 건축물이 신축되고 있는 사실이 확인되고 있는 점에서 이 건 토지의 계약상 사용가능일 이전에도 충분히 이 건 토지에 산업용 건축물을 착공할 수 있는 상태였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 청구법인은 이 건 토지의 계약체결일(2014.4.15.) 이전부터 그 활용방안을 검토하여 취득하였을 것이고, 취득일(2014.12.15.)로부터 유예기간(2017.12.15.)까지의 기간을 고려한다면 신축을 위한 준비기간이 충분하였음에도 이 건 토지를 2014.12.15. 취득한 후 3년간 이 건 부동산을 해당 용도로 직접 사용하기 위한 적극적인 노력을 다하였다는 점에 대하여 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있으므로, 청구법인이 이 건 토지를 유예기간 내에 취득목적대로 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로, 가산세를 가산하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 산업단지 내의 토지의 취득시기를 최종 잔금정산일이나 토지사용가능일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② 산업단지 내의 토지를 취득한 후 유예기간 이내에 산업용 건축물 등을 건축하지 못한데 정당한 사유가 있다는 청구구장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

(2) 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 일부개정되기 전의 것)

제78조(산업단지 등에 대한 감면) ④ 제1호 각 목의 지역(이하 "산업단지등"이라 한다)에서 취득하는 부동산에 대해서는 제2호 각 목에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면한다.

1. 대상 지역

가. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 유치지역

다. 「산업기술단지 지원에 관한 특례법」에 따라 조성된 산업기술단지

2. 감면 내용

가. 산업용 건축물등을 건축하려는 자(공장용 부동산을 중소기업자에게 임대하려는 자를 포함한다)가 취득하는 부동산에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

나. 산업단지등에서 산업용 건축물등을 대수선하여 취득하는 부동산에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세의 100분의 50을 경감한다.

다. 가목의 부동산에 대한 해당 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 재산세의 100분의 50을 경감(수도권 외의 지역에 있는 산업단지의 경우에는 면제)한다.

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 제4항에 따라 감면된 취득세 및 재산세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각(해당 산업단지관리기관 또는 산업기술단지관리기관이 환매하는 경우는 제외한다)ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 청구법인은 2001.10.25. 설립하였고, 목적사업은 특수잉크 제조 및 판매업 등인 사실이 등기사항전부증명서에서 확인된다.

(나) 청구법인이 2014.4.14. 사업시행자와 이 건 토지에 대하여 아래와 같은 내용으로 용지매매계약을 체결한 사실이 매매계약서에서 확인된다.

(다) 사업시행자가 2017.6.23. 발급한 이 건 토지에 대한 분양대금 납입증명서상 납부내역은 다음과 같다.

(라) 청구법인과 사업시행자는 2017.7.4. 이 건 토지에 대하여 매매대금을 정산하기 위하여 아래와 같이 추가로 매매계약서를 작성하였다.