국심2004부2257 (2004.10.04)

양도

기각

신고한 실가가 감정가액, 장부가액은 물론 기준시가에 비하여도 현저히 낮아 실가라는 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없음

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

OOOOOOOOOO

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 1984.9.5 취득한 OOOOO OOOO OO OOOOO번지에 소재한 대지 422.9㎡에 1997.2.21 건물 934.21㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고 보유하다가 2003.9.19 이를 황OO에게 양도하고 2003.11.27쟁점부동산 중 토지는 기준시가, 건물은 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.

처분청은 건물의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고 2004.4.7 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 58,670,960원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.6.22이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산 중건물을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 신고한 것은 절세를 위한 목적으로 낮게 책정한 것이 아니라 매매계약당시 중개인의 평가의견을 감안하고 양수자와 합의하여 토지와 건물의 가액을 결정한 것이므로 건물에 대한양도차익을 기준시가로 산정하여 과세하는 것은 부당하고, 또한 법원이 경매목적으로 평가의뢰한 감정가액이 시가에 근접하므로 이를 기준으로 안분계산한 건물가액으로 경정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산에 대한 매매계약시 통상적으로 토지와 건물의 가액을 구분 기재하지 아니하나, 청구인이 부가가치세를 절세할 목적으로 건물의 가액을 낮게 구분 기재한 173백만원은 고급 음식점 및 유흥주점으로 사용되는 건물의 가치에도 현저히 미달할 뿐만 아니라 기준시가 308,617,400원이나 장부가액 493,091,000원과도 차이가 있으므로, 쟁점부동산 중 건물의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산을 일괄 양도하고 토지는 기준시가, 건물은 실지거래가액에 의하여 신고한데 대하여, 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증 빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당 해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

같은법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

같은법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

같은법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없 거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(생 략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(생 략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가 기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 일반건축물대장 및 양도소득세 신고서 등에 의하면,청구인은 1984.9.5 증여를 원인으로 취득한 대지(422.9㎡)상에 1997.2.21 지층(창고 80.76㎡) 및 지상 2층(1층 일반음식점 436.02㎡, 2층 유흥주점 417.43㎡)의 건물을 신축하여 보유하다가 2003.7.8 황OO에게 1,015,800,000원(매매계약서상에 토지분 825,500,000원, 건물분 173,000,000원 및 부가가치세 17,300,000원으로 구분 기재)에 양도하기로 매매계약을 체결한 후 2003.11.27 토지는 기준시가, 건물은 실지거래가액(계약서상 양도가액)에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득과세표준예정신고를 하였음이 확인된다.

(2) 이 건 조사관련서류 및 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 청구인이 신고한 건물의 실지거래가액에 대한 현지확인결과 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이 건 과세하였음이 확인되고(토지는 신고시인), 구체적인 결정내역은 아래 표와 같다.

(OO O O)

(3) 청구인은 쟁점부동산 중 토지의 양도가액(평당 6,450천원)은 유사토지의 매매실례가액(평당 6,485천원, 청구인소유의 같은동 OOOOO, OOOOOO 토지)이나 법원이 의뢰한 감정가액(평당 8,920천원)과 비슷한 바, 절세목적으로 건물의 양도가액을 낮게 구분 기재한 것이 아니고, 또한 토지와 건물의 실지거래가액이 명확히 구분되지 않는다 하여도 감정가액이나 기준시가에 의하여 안분계산이 가능한 경우에는 그에 따라 양도가액을 산정하여야 한다고 주장하면서, 재무제표(장부가액), 감정평가서(2004.3.17 가격시점) 및 아래 표의 안분계산명세 등을 제시하는 바, 청구인이 신고한 건물의 양도가액(173,00,000원)은 감정가액(437,004,480원)이나 감가상각비를 감안한 장부가액(321,659,000원) 뿐만 아니라 기준시가(308,617,400원)에 비해 현저히 낮은 것으로 나타나고 있어 구분 기재한 양도가액의 신빙성을 인정하기 어렵다.

(OO O O)

(4) 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1호 가목은 부동산의 양도차익에 대한 양도소득세는 원칙적으로 당해 부동산의 기준시가에 의해 양도차익을 계산하되, 동 부동산을 양도한 자가 그 취득가액과 양도가액에 대한 매매계약서 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하도록 규정하고 있고, 신고한 실지거래가액이 장부 기타 증빙서류에 의하여 인정 또는 확인되지 않는 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이라 할 것인 바, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 토지와 건물의 가액을 구분 기재한매매계약서를 토대로 실지거래가액에 의하여 계산한 건물의 양도차익으로 신고한 데 대하여, 처분청이 확인조사결과 건물의 양도가액이 확인되지 아니한다 하여 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의해 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한이 건 처분은 적법하다 할 것이다.

또한, 쟁점부동산 중 건물의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세하는 것은 부당하므로 시가에 근접한 감정가액을 기준으로 안분계산한 양도차익으로 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.