조심2008서1962 (2008.09.24)

양도

기각

실제 전세보증금의 지급없이 양도당시까지 청구인 세대와 단순히 세대합가한 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 쟁점임대주택을 임대한 한 것이 아니라 자가사용한 것으로 인정됨

조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 / 조세특례제한법시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 1990.11.21. “OO주택”이라는 상호로 주택임대업 사업자등록을 하고 1990.11.23. 서울특별시 OOO구 북가좌동 283-13의 지하1층과 지상1층·2층에 국민주택규모 이하의 다세대주택 5호를 신축하여 10년 이상 장기임대사업을 영위하다가 2007.7.31. 위 다세대주택 5호 중 102호(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 양도하고 2007.9.27. 양도소득과세표준 예정신고를 하고 양도소득세4,561,310원을 납부한 다음, 쟁점임대주택이 양도소득세 감면대상인 장기임대주택에 해당한다고 보아 2007.10.18. 납부한 양도소득세를 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.

처분청은 당해 임대주택이 양도일 현재 전OO(청구인의 자)가 쟁점임대주택을 자가사용한 것으로 보아 감면대상인 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 2008.2.24. 청구인에게 경정청구 거부처분을 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.5..23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은국민주택규모 이하의 다세대주택 5호를 신축하여 주택임대사업자등록을 하고 10년 이상 장기주택임대사업을 영위하던 중쟁점임대주택을 양도한 것이고, 비록 양도일 현재청구인의 아들이 쟁점임대주택을 사용하였으나 이는 무상임대가 아니고 전세보증금 40백만원에 유상임대한 것인 만큼, 쟁점임대주택은 조세특례제한법 제97조에 의하여 양도소득세가 감면되는 장기임대주택에 해당됨에도 그와 같은 취지로 제기한 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 다세대주택을 신축한 후부터 쟁점임대주택를 양도할 때까지 쟁점임대주택에서 거주한 사실이 주민등록등본에 의하여 확인되고, 청구인과 전OO가 임대차계약을 체결하여 2001.6.30.부터 배우자와 함께 당해 주택에서 별도로 거주한 것으로 되어 있으나, 조사공무원이 출장하여 확인한 바 1세대만 거주할 수 있는 공간이며(34.32㎡), 임대차계약서상 전세보증금을 지급한 사실이 불명확하고 주민등록등본상 전입일(2004.1.15.)과 임대차계약서상 전입일(2001.6.30.)간에 시차가 있는 점 등이 확인되는 만큼 전OO 세대가 실제 임대보증금을 지급하지 아니하고 쟁점임대주택 양도당시 부모인 청구인 세대와 단순히 세대합가한 상태인 것으로 판단되고, 따라서 청구인은 결국 장기임대주택 5호 이상을 임대한 것이 아니라 4호만을 임대한 것이므로 당해 임대주택은 조세특례제한법 제97조에서 규정한 양도소득세 감면대상인 장기임대주택에 해당되지 아니하여 그와 같은 내용의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

다세대주택 5호 중 양도한 1호의 주택을 임대하지 아니하고 자가사용한 것으로 보아 당해 주택을 조세특례제한법 제97조에서 규정한 양도소득세 감면대상인 장기임대주택으로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법

제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】①대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다.다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1.1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

(2) 조세특례제한법 시행령

제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서“대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.11.23. 국민주택규모 이하의 다세대주택 5호를 신축하여 장기주택임대사업을 영위하다가 2007.7.31. 장기임대주택 5호 중 쟁점임대주택을 양도하고 양도소득세를예정신고·납부하였으나, 쟁점임대주택이 감면대상인 장기임대주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 환급하여 줄 것을 경정청구하였고,처분청은 양도일 현재 쟁점임대주택을 임대하지 아니하고 자가사용한 것으로 보아 당해 임대주택이 장기임대주택에 해당되지 아니한다고 보아 경정청구를 거부한 사실이 집합건축물대장, 경정청구 결과통지 등 심리자료에 나타난다.

(2)청구인은 장기임대주택5호를 신축하여 10년 이상 장기주택임대사업을 영위하던 중쟁점임대주택을 양도한 것으로, 비록 양도일 현재청구인의 아들이 쟁점임대주택을 사용하였으나 무상임대한 것이 아니고 전세보증금 40백만원에 유상임대한 것이므로 당해 임대주택은 장기임대주택으로 양도소득세 감면대상에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) 청구인은 1990.11.21. 주택임대업으로 면세사업자등록을 하고, 1990.11.23. 6세호의 다세대인 임대주택을 신축하여 주택임대업을 영위하다가 1994.8.6. 5호로 주택구조를 변경(지하층 2세대, 1층 2세대, 2층 1세대)한 사실이 사업자등록증, 집합건축물대장, OOO구청장이 발급한 문서 등에 나타난다.

(나) 청구인은 1990.11.23. 다세대 임대주택 신축한 후부터 2007.7.31. 쟁점임대주택을 양도할 때까지 계속하여 쟁점임대주택에서 거주한 사실이 주민등록정보에 등재되어 있다.

(다) 청구인이 2001.6.30. 조OO(전OO의 배우자)과 전세보증금 40백만원에 쟁점임대주택에 대한 임대계약서를 체결한 사실이 임대차계약서에 나타나나, 청구인이 전세보증금 40백만원을 실제 지급받았다는 사실을 입증할 만한 금융거래증빙을 제시하지 못하고 있고, 임대차계약서상 전입일(2001.6.30.)과 주민등록등본상 전입일(2004.1.15.)간에 시차가 발생하는 사실이임대차계약서, 주민등록정보 등에 의하여 확인된다.

(라) 청구인은2007.7.31. 양도일 현재쟁점임대주택을 제외한나머지 4호의 임대주택에 대하여 임차인인 오OO(1층 101호), 장OO(1층 102호), 전OO(지하층 1호), 이OO(지하층 2호)과 각각임대차계약을 체결한 사실이 임대차계약서에 나타난다.

(마) 조세특례제한법 제97조 제1항의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정에서 ‘장기임대주택의 성립요건’으로 다음 3가지를 모두 충족하여야 한다고 규정하고 있는 바, 그 요건은 첫째, 임대사업자는 임대주택을 5호 이상 임대하여야 하고, 둘째, 임대주택은 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 국민주택이어야 하며, 셋째, 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하여 한다는 것이다.

(3) 살피건대, 청구인은 1990.11.23. 6호의 다세대주택(1994.8.6. 5호로 구조변경)을 신축한 후 쟁점임대주택 양도일 현재까지 쟁점임대주택에 거주하였고, 청구인은 2001.6.30. 전OO에게 전세보증금 40백만원에 쟁점임대주택 임대차계약을 체결하고 유상임대를 하였다고 주장하나 전세보증금 지급과 관련한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 실제 전세보증금의 지급없이 양도당시까지 청구인 세대와 단순히 세대합가한 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 쟁점임대주택을 임대한 한 것이 아니라 자가사용한 것으로 인정되는 만큼, 청구인은 결국 5호 이상의 주택을 임대한 셈이다.

(4) 그렇다면,쟁점임대주택을 조세특례제한법 제97조에서 규정한 양도소득세 감면대상인 장기임대주택으로 보지 아니하고감면규정의 적용을 배제하여 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 9월 24일

주심조세심판관 김 홍 기