국심2001중2745 (2002.05.10)

증여

취소

특수관계자간의부동산 거래가액이 ‘시가’로 인정되므로 그 감정가액을 시가로 보아 ‘저가양도’로 부당행위계산부인함은 부당한 사례

소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】 / 소득세법시행령 제167조【양도차익산정의 특례】

남양주세무서장이 2001.7.23 청구인에게 한 1998년 귀속분 양도소득세 210,372,780원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

청구인은 1998.9.29 청구인의 형 청구외 정대인에게 서울특별시 중랑구 신내동 산 2-6 임야 11,504㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 430,000,000원에, 청구인의 조카 청구외 정향임에게 서울특별시 중랑구 망우동 470-1 대지 122.22㎡와 동 지상건물 264.46㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 170,000,000원에 각각 양도한 것으로 하여 부동산양도신고하였다.

처분청은 중부지방국세청장이 청구인에 대한 양도소득세 조사에서 청구인이 특수관계자인 형 정대인에게 쟁점토지를 430,000,000원에 양도하고, 조카 정향임에게 쟁점부동산을 170,000,000원에 양도한 것은 그 양도가액이 시가보다 낮으므로 부당행위계산부인하여 쟁점토지를 서울지방법원 북부지원이 경매(98타경26514)목적으로 경일감정평가법인에서 감정한 920,320,000원으로, 쟁점부동산은 기준시가인 191,429,320원으로 평가하여 양도소득세를 과세하도록 통보(조이사46302-11334, 2001.7.9)해옴에 따라 2001.7.23 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 210,372,780원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.9.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 비록 세법상 특수관계자인 형 정대인과 조카 정향임에게 쟁점토지와 쟁점부동산을 양도하기는 하였으나 청구인이 1995년부터 금융기관과 친지로부터 자금을 융통하여 레미콘 제조업체인 로드하우스를 운영하면서 적자가 누적됨에 따라 부채를 상환하고 사업을 정리하기 위하여 쟁점토지와 쟁점부동산을 매도하기로 하고 1997년 3월부터 1998년 6월경까지 4억 5천만원과 2억원에 부동산중개업소에 매각을 의뢰하였으나 IMF사태로 인하여 매수자가 없었으며, 사업이 더욱 악화되어 대출금 이자를 변제하지 못하자 주택은행에서 강제집행을 위한 경매(98타경26514 및 98타경29643)신청을 하기에 이르렀고 쟁점토지와 쟁점부동산을 헐값에 넘겨야할 상황에 처하게 됨에 따라 이를 포기하는 마음으로 쟁점토지와 쟁점부동산을 양도한 것이다.

당시 IMF상황에서 부동산 경매가 유찰되어 감정가액의 절반에도 미치지 못하는 경우가 많았던 점등을 감안하면 청구인이 경매신청된 쟁점토지와 쟁점부동산을 사실상 포기할 수 밖에 없어 부득이 형 정대인과 조카 정향임에게 양도한 것으로 당시 상황하에서 430,000,000원과 170,000,000원은 합리적인 금액임에도 이를 부당행위계산부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

양도소득이 있는 거주자가 특수관계자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 과세관청은 거주자의 행위 또는 계산에 불구하고 당해 소득금액을 계산할 수 있는 것이며, 이 경우 시가는 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어진 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 양도일 전후 각 6월의 기간중에 감정가액 등 시가로 인정되는 것을 포함하는 것이므로 이건의 경우 서울지방법원 북부지원에서 경매개시결정된 쟁점토지를 경일감정평가법인이, 쟁점부동산을 한국감정원이 감정한 가액은 쟁점토지와 쟁점부동산의 양도일 현재의 시가로 볼 수 있는 것이며, 이에 따라 처분청이 쟁점토지는 시가와 실거래가액과의 차액 및 쟁점부동산은 양도일 현재의 기준시가와 실거래가액과의 차액을 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

특수관계자간에 거래한 쟁점토지의 법원경매를 위한 감정가액을 시가로 보아 감정가액과 실지거래가액과의 차액 및 쟁점부동산의 기준시가와 실지거래가액의 차액에 대하여 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

이건 과세요건 성립당시 관련법령은 다음과 같다.

소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

④제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 시행령 제167조 【양도차익산정의 특례】 ①법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)

2. 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해자산의 실지거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간에 의한 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

②제166조제2항제1호 가목 또는 동조동항제2호 가목에 해당하는 경우로서 제1항의 규정에 의하여 취득가액을 의제취득일 현재의 기준시가로 평가하는 경우 당해취득가액은 다음 각호의 가액에 의한다.

1. 제157조제5항의 자산의 경우에는 제166조제2항제1호 가목의 산식에 의하여 환산한 가액

2. 제157조제5항외의 자산의 경우에는 제166조제2항제1호 가목 또는 동조동항제2호 가목의 산식에 의하여 환산한 가액

③법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 제98조제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 법 제96조 및 법 제97조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가에 의한다.

같은법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 형 청구외 정대인에게 서울특별시 중랑구 신내동 산 2-6 임야 11,504㎡를 계약금 100,000,000원(1998.8.20)과 잔금 330,000,000원(1998.9.23) 합계 430,000,000원에 양도하였음이 쟁점토지의 매매계약서(1998.8.20)에 의하여, 조카 청구외 정향임에게 서울특별시 중랑구 망우동 470-1 대지 122.22㎡와 건물 264.46㎡를 계약금 70,000,000원(1998.8.20)과 잔금 100,000,000원(1998.9.23) 합계 170,000,000원에 양도하였음이 쟁점부동산의 매매계약서(1998.8.20)에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 1998년 9월 쟁점토지의 양도가액을 실거래가액인 430,000,000원, 취득가액을 의제취득일인 1985.1.1 현재의 기준시가인402,693,606원으로,쟁점부동산의 양도가액을 실거래가액인 170,000,000원, 취득가액을 의제취득일인 1985.1.1 현재의 기준시가인 166,414,708원으로 하여부동산양도신고하였음이 확인된다.

(3) 쟁점토지 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 청구인이 1971.5.25 매매로 취득한 후 1995.10.5 주식회사 하나은행 광화문지점이 채권최고액 240,000,000원(채무자 정대섭)의 근저당권을 설정하는 등 수차에 걸쳐 담보로 제공된 바 있고, 1998.6.20 채권자 주식회사 하나은행 광화문지점에 의하여 서울지방법원 북부지원이 임의경매개시결정(98타경26514)하였다가 1998.10.2 말소한 사실이 있고, 1998.9.29 청구외 정대인이 매매에 의하여 소유권 이전등기하였음이 확인된다.

또한, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 청구인이 1989.9.15 상속으로 취득한 후 1997.6.12 주식회사 주택은행영업부가 채권최고액 130,000,000원(채무자 주식회사 로드하우스)의 근저당권을 설정하는 등 수차 담보로 제공된 바 있고, 1998.7.9 채권자인 주식회사 주택은행의 의뢰에 의하여 서울지방법원 북부지원이 임의경매개시결정(98타경29643)하였으나 1998.10.2 이를 말소한 사실이 있고, 1998.9.29 청구외 정향임이 매매에 의하여 소유권 이전등기하였음이 확인된다.

(4) 중부지방국세청장의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2001년 5월)에 의하면 중부지방국세청장은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 정대인에게 430,000,000원에 양도한 것은 저가양도에 해당한다고 보아 신고한 양도가액 430,000,000원을 부인하고 감정가액 920,320,000원을 시가로 보아 실거래가액 430,000,000과의 차액 490,320,000원에 대하여 청구인에게 추가로 양도소득세를 과세하도록 하는 한편, 청구인이 감정가액 350,000,000원인 쟁점부동산을 특수관계자인 청구외 정향임에게 170,000,000원에 양도한 것도 저가양도에 해당한다고 보아 신고한 양도가액 170,000,000원을 부인하되 기준시가에 의한 양도소득세를 초과할 수는 없다고 보아 양도당시 기준시가 191,429,320원과 실거래가액 170,000,000과의 차액 21,429,000원에 대하여 청구인에게 추가로 양도소득세를 과세하도록 처분청에 통보(조이사46302-11334, 2001.7.9)하였다.

이에 처분청은 양도가액을 쟁점토지의 감정가액 920,320,000원과 쟁점부동산의 기준시가 191,429,320원의 합계액인 1,111,749,320원으로 하고 취득가액을 쟁점토지의 의제취득일인 1985.1.1의 기준시가 402,686,000원과 쟁점부동산이 청구인에게 상속된 1989.9.15 기준시가인 166,409,011원의 합계액인 569,095,011원으로 하여 2001.7.23 청구인에게 이건 양도소득세를 결정고지하였음이 양도소득세결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(5)쟁점토지는 청구인이 금융기관 채무를 불이행함에 따라 1998.6.20 서울지방법원 북부지원에서 경매개시결정(98타경26514)이 있었고, 법원의 의뢰에 의하여 청구외 경일감정평가법인이 쟁점토지를 920,320,000원으로 평가하였으며, 쟁점부동산은 1998.7.4 서울지방법원 북부지원에서 경매개시결정(98타경29643)이 있었고, 법원의 의뢰에 의하여 청구외 한국감정원이 350,000,000원으로 평가하였고, 청구인이 양도한 쟁점토지와 쟁점부동산의 실지거래가액 430,000,000원과 170,000,000원은 감정가액의 46.7%와 48.5%인 것으로 나타난다.

(6) 이에 대하여 청구인은 1998년 당시 IMF상황하에서 쟁점토지를 4억 5천만원에, 쟁점부동산을 2억원에 매매하고자 하였으나 매매가 전혀 이루어지지 아니하였다고 하면서 청구외 대경부동산 박경현 등 10명의 확인서와 청구인으로부터 쟁점토지를 5억원에 매각의뢰받아 이를 중개하려고 하였으나 원매자가 없어 매각이 이루어지지 아니하였다는 청구외 엘지부동산 박만권의 확인서 및 1998년도 매물접수장부를 제시하고 있는 바, 동 장부에 의하면 청구인은 1998.3.27 청구외 박만권에게 쟁점토지 3,000평을 평당 167만원으로 하여 5억원에 매각의뢰한 것으로 나타나고 있다.

또한, 청구인은 당시 법원이 부동산을 경매하는 경우 경매물건의 낙찰가액은 감정가액보다 현저히 낮았다고 주장하면서 경매컨설팅회사인 청구외 주식회사 지지옥션의 자료를 인용하여 제시한 서울지방법원 북부지원의 1998년도 연간 경매낙찰 통계자료에 의하면, 쟁점토지 소재지인 서울특별시 중랑구 신내동 일대의 부동산 경매사건 61건 중 감정가액에 낙찰된 경우는 1건에 불과하고 동 지역의 평균낙찰가율(낙찰가액÷감정가액)은 65.04%로, 쟁점부동산 소재지인 서울특별시 중랑구 망우동 일대의 부동산 경매사건 50건 중 감정가액에 낙찰된 경우는 없고 동 지역의 평균낙찰가율은 47.5%로 나타나고 있으며, 1998년도 서울지방법원 북부지원의 연간 낙찰건수 3,630건 중 감정가액에 낙찰된 건수는 69건에 지나지 아니하고 전체 낙찰가율은 49.04%인 것으로 나타나고 있다.

그리고, 위 자료의 출처인 주식회사 지지옥션에서 운영하는 경매싸이트(www.ggi.co.kr)의 경매관련자료를 보면 임야나 대지의 경우 낙찰가율이 아파트 등 주택의 낙찰가율보다 낮은 것으로 나타나는 바, 1998년도 이후 쟁점토지 소재지인 서울특별시 중랑구 신내동 일대 경매개시사건 중 임야, 대지, 전답의 낙찰가율은 평균 38.8%인 것으로, 1998년도 이후 쟁점부동산 소재지인 서울특별시 중랑구 망우동 일대 경매개시사건 중 상가건물의 낙찰가율은 평균 32%인 것으로 나타난다.

(7) 1997년 11월 이른바 IMF상황하에서 금리는 높았던 반면에 부동산가격은 폭락했던 시기로 위의 자료에 의하면 IMF상황이 있기전인 1996년도에 서울지방법원 북부지원의 연간 낙찰건수 2,650건 중 감정가액에 낙찰된 건수는 299건이고 전체 낙찰가율은 64.5%인 것으로, IMF상황이 회복되던 2000년도에는 연간 낙찰건수 4,172건 중 감정가액에 낙찰된 건수는 154건이고 전체 낙찰가율은 73.07%인 것으로 나타나고 있는 바, 청구인이 쟁점토지와 쟁점부동산을 양도하였던 1998년도에는 법원이 경매개시결정을 하기 위하여 감정기관에 의뢰하여 받은 감정가액과 그후 법원의 경락허가결정에 의한 경락가액과는 현저한 차이가 있는 것을 알 수 있다.

(8) 이건의 경우 청구인이 쟁점토지를 5억원에 부동산중개업소에 의뢰하였으나 매수자가 나타나지 아니하여 매매가 성립되지 아니한 점과 쟁점토지가 임야로서 당해 토지의 이용에 따른 수익을 기대할 수 없는 점 등을 감안하여 보면 청구인이 쟁점토지를 4억3천만원에 청구인의 형에게 양도한 가액은 양도당시의 시가로 인정되고, 이는 청구인이 조세의 부담을 부당히 감소시키기 위한 것이라기 보다는 고율의 금융기관의 채무를 변제하기 위하여 불가피하게 청구인의 형에게 쟁점토지를 양도한 것으로 판단됨에도 IMF사태라는 특수한 상황을 간과하고 양도가격이 감정평가액보다 적다는 이유만으로 부당행위계산부인을 하기는 어렵다고 본다.

또한 청구인이 청구인의 조카에게 양도한 쟁점부동산도 위와 같은 이유로 조세의 부담을 부당히 감소시키기 위한 것이라고는 할 수 없다 하겠다.

그러므로 처분청이 청구인의 쟁점토지와 쟁점부동산 양도에 대하여 부당행위계산부인하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

4. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2002년 5 월 9 일

주심국세심판관 채 수 열

배석국세심판관 강 정 영

오 재 선

김 기 섭