조심 2019구3071 (2019.10.24)

양도

재조사

◇◇◇가 청구인의 계좌로 송금한 내역이 일부 나타나는 점, 청구인이 ◇◇◇에게 쟁점주택을 소유권이전등기한 이후에도 별다른 임차료 지급없이 쟁점주택에서 청구인의 어머니와 함께 계속 거주하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택을 양도담보로 ◇◇◇에게 소유권이전등기해 주었다는 청구주장이 신빙성이 있어 보이는 반면, 처분청은 ◇◇◇가「부동산 실권리자명의등기에 관한 법률」위반을 인정하면서까지 위 확인서를 작성한 사실이 있는지에 대하여 실지조사가 필요하므로 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단됨

소득세법 제88조 / 소득세법 시행령 제151조

OOO세무서장이 2019.2.25. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 등기원인이 매매인지 양도담보인지 여부를 청구인으로부터 소유권이전등기한 OOO대한 확인조사 등을 통하여 재조사하고 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인이 2001.7.2. 상속으로 취득한 OOO대 301㎡ 및 단독주택 67.1㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 등기부에 의하면, OOO2016.9.29. 쟁점주택에 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기를 접수한 후 2017.10.20. 매매(매매가액 OOO)를 원인으로 소유권이전등기를 접수하여 소유권을 취득하였고, 청구인은 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 않았다.

나. 처분청은 청구인이 1세대 2주택인 상황에서 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 무신고한 것으로 보아 양도가액을 OOO으로, 상속가액을 취득가액으로 하여 2019.2.25. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.20. 이의신청을 거쳐 2019.8.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 매매를 원인으로 쟁점주택을 OOO에게 소유권이전하였으나, 그 실질은 친구인 OOO로부터 빌린 OOO에 대한 양도담보로서 소유권을 이전한 것이므로「소득세법」상 양도에 해당하지 않는다.

(가) 차용증서에 매월 이자를 지급하기로 약정하였으나 청구인이 실직상태로 일정한 수입이 없어 소액만 지급하고 나머지는 지급하지 못하였다. 채권자인 OOO청구인과 죽마고우로 그 이자에 연연하지 않고 기다려 주었다.

(나) 소유권이전 등기원인을 양도담보가 아닌 매매로 한 것은, 공인중개사가 ‘1세대 2주택이더라도 1주택은 상속받은 주택이므로 양도소득세가 없다’라고 한 말을 세법에 무지한 청구인이 그대로 믿고 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도해야 양도소득세가 없다는 사실을 모르고 한 것이며, 매매로 이전등기하였더라도 그 실질이 양도담보의 제공이므로 양도소득세 부과는 부당하다.

(다) 소유권이전 후 기존 근저당의 채무자를 청구인에서 OOO로 변경하고 근저당을 추가 설정한 이유는 근저당권자인 OOO내부규정 변경으로 설정금액이 조정되었기 때문이다.

(라) 이의신청시 제출한 차용증서는 금전 차용당시 작성하지 않고 나중에 소급하여 작성한 것이긴 하나 채권자가 친구인 관계로 구두로 계약했었고 이의신청을 제기하기 위하여 서면 차용증서가 필요하여 채권자와의 합의 하에 소급하여 작성한 것이다.「민법」상 구두계약도 당사자 간의 의사합치만 되면 법적 효력에는 문제가 없다.

(2) 청구인은 2002.3.20.부터 현재까지 쟁점주택에 어머니와 함께 거주하고 있고, 채권자인 OOO쟁점주택이 양도담보로 소유권등기한 것임을 인정하는 것으로 볼 때 양도담보가 분명하므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOO로부터 아래 ＜표＞와 같이 OOO을 차용하였음을 주장하며 그 증빙을 제출하였다.

＜표＞ 청구인이 OOO로부터 차용하였다고 주장하는 금액

(단위 : 원)

그러나, 청구인이 제출한 2017.10.19.자 차용증서는 그 첨부된 OOO인감증명서 발급일자로 보아 2019.1.28. 이후에 작성된 것이고, 2015.7.31. OOO만원을 한번 지급한 외에는 차용증서에 기재된 대로 이자를 지급한 사실이 없으며, OOO이자 지급을 독촉한 등의 흔적도 없는 등 금전대차 사실이 명확하지 않다.

(2) 등기부에 양도담보를 원인으로 등기하지 않았으므로 쟁점주택에 청구인과 모친이 주소를 두고 있고 차용증서를 소급하여 작성한 사실만으로는 양도담보로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도가 양도담보에 해당하여 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

(2) 소득세법 시행령

제151조【양도의 범위】① 법 제88조 제1호를 적용할 때 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

(3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

제3조【실권리자명의 등기의무 등】① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

제5조【과징금】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)

② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조 제1항 또는 제11조 제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다.

1. 소유권의 경우에는 「소득세법」제99조에 따른 기준시가

제7조【벌칙】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 및 그를 교사(敎唆)하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

③ 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.7.2. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점주택(2019.1.1.기준 개별주택가격 OOO)을 취득하였고, OOO2016.9.7. 매매예약을 원인으로 2016.9.29. 소유권이전청구권가등기를 접수하고 2017.10.19. 거래가액 OOO의 매매를 원인으로 2017.10.20. 소유권이전등기를 경료하였다.

위 2017.10.20. 등기접수시「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제3조 제2항에 규정된 ‘채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우로서 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출’한 내역은 확인되지 않는다.

(2) 쟁점주택에 대하여 청구인을 채무자로 하여 2015.1.14. 설정등기된 OOO근저당권(채권최고액 OOO)은 2019.1.18. 채무자가 OOO변경되었고, 같은 날 OOO채무자로 하여 OOO근저당권(채권최고액 OOO)이 설정등기되었다. 청구인을 채무자로 하여 2015.4.6. 설정등기된 주식회사 OOO근저당권(채권최고액 OOO)은 2018.4.2. 말소등기되었다.

(3) 청구인은 이의신청시 소급하여 작성한 차용증서, OOO인감증명서, 위 ＜표＞와 같이 차용증 4매, 계좌거래내역, OOO청구인에 대한 대출금원장과 근저당권 설명자료 등을 제출하였다.

(가) 청구인이 주장하는 ＜표＞의 OOO중 2014.4.4. OOO및 2014.11.3. OOO청구인의 계좌로 입금하였음이 확인된다.

(나) 2014.4.4. OOO현금으로 청구인의 계좌로 입금되었고, 2016.2.12. OOO청구인이 근무하던 OOO부도를 막기위해 청구인이 OOO에게 어음을 대신 지급하여 줄 것을 요청하였다고 주장한다. 2017.10.19. OOO청구인이 OOO입금해 줄 것을 OOO에게 요청하였다고 주장한다.

(4) OOO‘쟁점주택 소유권을 2017.10.20. 매매로 취득한 것으로 등기하였으나 사실은 청구인에게 빌려준 OOO대한 담보조로 이전받은 것이며 그 외 어떠한 양도대금도 수수한 바 없으며 채권액 중 70%만 상환받으면 언제든지 청구인에게 쟁점주택을 반환할 것’이라는 취지로 2019.8.5. 확인서를 작성하여 인감증명서와 함께 제출하였다.

(5) 청구인은 쟁점주택을 상속받기 전 1997.10.9. OOO(84.36㎡)를 경매로 취득하여 보유하고 있고, 2002.3.20.부터 현재까지 어머니와 함께 쟁점주택에 거주하고 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 금전대차 사실이 명확하지 않고 쟁점주택을 양도담보를 원인으로 등기하지 않았으므로 양도담보로 인정할 수 없다는 의견이나, OOO가 청구인의 계좌로 송금한 내역이 일부 나타나는 점, 청구인이 OOO에게 쟁점주택을 소유권이전등기한 이후에도 별다른 임차료 지급 없이 쟁점주택에서 청구인의 어머니와 함께 계속 거주하고 있는 점, OOO쟁점주택 매매대금으로 등기부에 기재된 OOO청구인에게 지급한 사실이 확인되지 않는 점, OOO가 쟁점주택을 양도담보로서 소유권이전 등기받았다는 확인서를 제출한 점 등에 비추어 쟁점주택을 양도담보로 OOO에게 소유권이전등기해 주었다는 청구주장이 신빙성이 있어 보이는 반면, 처분청은 OOO가「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」위반을 인정하면서까지 위 확인서를 작성한 사실이 있는지에 대하여 실지조사가 필요하므로 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.