국심1991서1570 (1991.11.29)

양도

경정

멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 비과세 대상의 1세대1주택의 양도로 볼 수 없다할 것임

소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

국심1986부0452

국심1991서2173

송파세무서장이 91.2.16 청구인에게 한 89귀속분 양도소득세

2,263,040원 및 동 방위세 226,290원의 부과처분은 과세대상을

서울시 송파구 OO동 OOOOO 소재 대지 23.3평방미터

로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 사실

청구인은 서울시 송파구 OO동 OOOOO 소재 OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 87.9.1 같은 곳 소재 대지 66평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)와 건물 51.83평방미터인 연립주택 OOOO를 취득하여 89.10.12 동 연립주택 멸실하고서 나대지 상태의 쟁점토지를 89.11.30자로 청구외 OOO에게 소유권이전한 데 대하여,

처분청은 기준시가에 의하여 89귀속분 양도소득세 2,236,040원 및 동 방위세 226,290원을 91.2.16자로 결정고지하자,

청구인은 이에 불복하여 91.4.12 심사청구를 거쳐 91.7.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인등 서울시 송파구 OO동 OOOOO 소재 연립주택에 거주하고 있는 6세대주는 자신들이 소유하고 있는 동 연립주택이 낡아 재건축하기로 결정하고 건축사업자인 OOO과 동 연립주택 철거 후 9세대분 연립주택 신축하여 6세대분의 주택은 청구인등 종전주택 소유자가 소유하고 3세대분의 주택은 공사비에 갈음하여 OOO이 소유하는 조건으로 주택신축공사계약 체결한 후, 89.10.12 종전 연립주택 멸실하고 89.11.30 연립주택 부지를 OOO의 처 OOO, 동생 OOO, 처남 OOO등 3인 앞으로 소유권이전하였으며 89.11.28 신주택 주공됨에 따라 90.1.11 OOO등 3인의 명의로 소유권보존등기 경료한 후 90.1.18 총 9세대 주택중 6세대분의 주택을 청구인등 명의로 소유권 이전하였는 바, 청구인등이 쟁점토지의 양도와 신축주택의 취득의 절차를 취한 것은 6세대분의 연립주택을 9세대분 연립주택으로 재건축하는 데 따른 공유토지의 분할을 원할히 하기 위한 것이므로 쟁점토지 전체면적을 양도로 봄은 부당하고 쟁점토지중 종전주택 부수토지 면적에서 감소된 면적을 양도자산으로 보아 과세함이 타당하다고 주장하는 한편, 청구인등이 3년이상 거주하고 양도한 종전주택은 비과세대상의 1세대1주택에 해당하므로 비과세함이 타당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 87.9.1 취득하여 89.11.30 양도하고서 양도차익예정 및 과세표준확정신고를 하지 아니하여 처분청이 기준시가에 의하여 과세하였고 이에대해 청구인은 기존 6세대분의 연립주택을 9세대분의 연립주택으로 재건축하기 위하여 주택멸실한 후 토지를 건축사업자에 소유권이전한 것으로 이는 9세대분 연립주택 건축에 따른 공유지분 분할을 원할하게 하기 위한 것으로서 쟁점토지 전체를 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있는 바,

주택신축공사 계약서상의 계약자는 건축사업자인 OOO이나 등기부상 토지 취득자는 OOO등 3인으로 서로 상이하고 청구인이 원할한 토지분할을 위하여 편의상 소유권이전하였다고 볼 만한 증빙의 제시가 없을 뿐 아니라 주택 멸실 후 토지 양도하는 경우 1세대1주택의 양도로 볼 수 없으므로 처분청의 과세처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

(1) 이 건의 다툼은 기존의 주택을 멸실하고 건축사업자에게 나대지를 제공하고 주택신축하여 취득한 경우 이를 토지의 양도로 보아 과세함이 타당한지 여부와

(2) 3년이상 거주한 주택을 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저 과세경위 및 청구인 주장을 살펴보면,

청구인은 83.9.1 서울시 송파구 OO동 OOOOO 소재 연립주택 OOOO(대지 66평방미터, 건물 51.83평방미터)를 취득하여 소유하다 89.10.12 건물 멸실하고 89.11.30 쟁점토지를 청구외 OOO등 3인에게 소유권이전한 데 대하여 처분청은 쟁점토지 전체면적이 양도된 것으로 보아 이 건 양도소득세 부과하였고 이에 대하여 청구인은 청구인등 6인이 소유하고 있는 6세대분 연립주택이 낡아 재건축함에 있어서 건축사업자인 OOO로 하여금 9세대분의 연립주택 신축하게 하고 공사완료 후 6세대분의 주택은 종전주택 소유자인 청구인등이 취득하고 나머지 3세대분의 주택은 공사비에 갈음하여 건축사업자인 OOO이 소유하기로 하였던 것으로서 종전주택의 건물을 멸실하고 나대지 상태의 토지를 청구외 OOO등 3인에게 소유권이전하였던 것은 6세대분의 연립주택을 9세대분 연립주택으로 재건축한 데 따른 공유토지 지분의 분할을 원활히 하기 위한 것으로서 쟁점토지 전체면적을 양도로 봄은 부당하고 종전주택의 부속토지 지분면적 중 감소된 지분면적, 즉 신주택의 공사비 명목으로 건축사업자 OOO(등기부상은 OOO, OOO, OOO등 3인)에게 소유권이전된 토지면적에 대하여 양도소득세 과세함이 타당하다고 주장함을 알 수 있다.

다음 관련 법규정을 보면 소득세법시행령 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 채무자가 채무가 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다고 하고 동조 동항 제1항에 “당사자간의 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것” 제2호에 “당해자산을 채무자가 원래대로 사용 수익한다는 의사표시가 있을 것”, 제3호에 “원금, 이율, 변제기한, 변제방법 등에 관한 약정이 있을 것”등을 그 요건으로 정하고 있는 바 당해 규정은 납세 의무자가 양도담보임을 주장하는 경우 일응의 인정기준을 정한 것에 불과하고 과세표준확정신고를 하지 아니하거나 그 신고를 하더라도 신고서에 동항 소정의 요건을 갖춘 계약서 사본을 첨부하지 아니한 경우에는 반드시 자산의 양도로 보아야 한다는 취지라고는 해석되지 아니한다고 보아야 할 것이다 【대법원판례 86누819(87.3.24), 국심 86부452호(86.6.10) 동지】.

이 건의 경우 청구인은 쟁점토지의 소유권이전과 관련하여 과세표준확정 신고기한내에 전시한 바 규정에 의한 계약서 첨부하여 당해 신고하지 아니한 사실이 이 건 양도소득세 결정결의서등에 의하여 확인되고 있다.

따라서 쟁점토지의 소유권을 이전한 청구인의 행위가 『자산의 양도로 보지 아니하는 경우』에 해당되는지 여부를 사실관계에 의하여 살펴본다.

청구인이 제시한 청구인과 건축업자 OOO이 체결한 주택신축공사 도급계약서를 보면 계약조건 제2조에 “송파구 OO동 OOOO O 대지 416평방미터 지상의 6세대의 기존의 연립주택을 철거하고 9세대를 신축하여 잉여 3세대를 공사비로 “을”(건축업자 OOO)에게 지급하기로 한다”고 정하고 제8조에 “총 9세대중 3층 3세대와 그 부속건물을 공사대금으로 “을”이 소유하기로 한다”고 정하고 있으며 종전주택 및 신주택의 토지·건물 등기부등본과 건축물대장에 의하면 89.10.12 종전주택의 건물멸실하고 89.11.30 종전주택 부속토지인 쟁점토지등을 OOO, OOO, OOO등 3인에게 소유권이전하고 89.12.28 신주택 준공하여 90.1.11 OOO, OOO, OOO등 3인의 공동 명의로 소유권보존등기 경료한 것과 90.1.18자로 신주택 9세대중 1층 및 2층 6세대분 주택을 청구인등 종전주택 소유자에게 소유권이전한 것이 각각 확인되고 신주택 시공자인 OOO과 OOO의 호적등본과 주민등록등본에 의하면 OOO는 OOO의 처로 OOO는 OOO의 동생으로, OOO은 OOO의 동생으로서 OOO의 처남인 사실이 확인되며, 청구인등 종전주택 소유자의 주민등록등본을 보면, 종전주택에서 신주택으로 주소변경한 것외는 주소변경한 사실이 없는 것으로 확인된다.

이러한 사실을 종합하여 볼 때, 청구인등은 쟁점토지등 종전주택의 부속토지를 신주택의 공사비 담보목적으로 주택시공자인 OOO에게 제공하고 신주택이 준공되자 신주택공사 도급계약서에서 정한 바에 따라 공사비에 갈음하여 OOO에게 제공한 3세대분의 토지를 제외한 나머지 토지를 소유권 환원한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 이 건에 있어서 청구인이 실질적으로 양도한 토지는 쟁점토지 전체면적중 신주택 취득에 따라 감소된 지분의 면적 즉, 신주택의 공사비 명목으로 주택시공자인 OOO(등기부상 OOO, OOO, OOO등 3인)에게 소유권 이전한 면적(23.3평방미터)으로서 당해 토지에 대하여 양도소득세 과세함이 타당하다고 판단된다.

한편, 청구인은 종전주택에서 3년이상 거주한 것을 이유로 쟁점토지의 양도를 1세대1주택의 양도로 보아 비과세되어야 한다고 주장하나 이 건에 있어서는 전시한 바와 같이 쟁점토지 전체가 양도된 것으로 볼 수 없을 뿐 아니라, 거주 또는 보유하고 있는 주택이 비록 1세대1주택의 비과세 요건에 해당한다고 할지라도 이를 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 비과세 대상의 1세대1주택의 양도로 볼 수 없다할 것이므로 이 부분 청구주장 이유없어 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.