국심1996중1955 (1997.2.27)

양도

경정

청구인이 토지와 건물을 동시에 청구외 ○○에게 양도하였는데 매수인의 사정에 의하여 토지만 소유권이전등기한 상태에서 새로운 원매자가 나타나자 청구외 ○○이 토지와 미등기 상태에 있던 건물을 함께 양도하였다는 청구주장이 수긍이 되고 있으며 토지 매수인인 ○○도 청구인으로부터 토지와 건물을 동시에 매입하였는데 매입당시 건물등기부와 건축물대장상의 평수가 틀리기 때문에 이를 정정하는 문제때문에 토지만 등기이전한 후 가옥은 ○○에게 매도한 후 등기하게 되었다고 청구주장을 입증함

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

1춘천세무서장이 1996.1.3 청구인에게 결정고지한 1991년도 귀

속분 양도소득세 9,653,150원은 양도토지를 국민주택의 부수

토지의 양도로 보아 구 소득세법 제70조 제3항 제2호의 세율

을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 원처분개요

청구인은 강원도 양양군 양양읍 OO리 OO 대지 67㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1979.3.26 취득하여 1991.12.10(등기일) 양도한 후 1992.6.1 실지거래가액으로 양도소득세과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1996.1.3 청구인에게 1991년도 귀속분 양도소득세 9,653,150원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1996.2.13 심사청구를 거쳐 1996.6.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점토지와 동 지상건물 44.55㎡를 1990.2.10 청구외 OOO에게 6,500,000원에 양도하기로 하였다가 양도가액이 낮아 1991.2.10 추가로 1,500,000원을 받은 후 양도차익을 8,000,000원으로 하여 확정신고한 것이나 등기지연으로 1991.12.10에 소유권이전하였던 바, 1991.10.21자 검인계약서 내용은 사실이 아니므로 청구인이 제시한 1990.7.5자 사실계약서에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 하고 설령 기준시가로 결정한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없으며,

또한, 청구인은 쟁점토지와 동 지상주택을 사실상 함께 양도한 것이므로 양도일을 1991.2.10로 보아 국민주택의 세율인 30%를 적용하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 주장하는 양도가액의 일관성이 없고, 신고한 양도가액이 기준시가의 16.5%에 불과하여 신빙성이 없어 보이므로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 결정한 것은 정당하고,

또한 쟁점토지는 1991.10.21 청구외 OOO에게 양도하였고 동 지상주택은 1992.10.22 청구외 OOO에게 양도한 사실이 등기부등본에서 확인되므로 처분청이 쟁점토지만 1991.10.30 양도한 것으로 보아 양도소득세를 결정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도를 국민주택에 부수되는 토지의 양도가 아닌 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

쟁점토지 양도당시의 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 및 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 토지·건물의 양도로 인하여 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세는 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정하는 것을 원칙으로 하지만 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세과세표준 확정신고 기한내에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있고,

현행 소득세법 제96조 제1항 제1호, 제97조 제1항 (가)목과 같은법시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호의 규정을 종합하여 보면, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우에는 1996.1.1이후 결정분부터 양도차익을 실지거래가액으로 결정하도록 규정하고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.

또한, 구 소득세법 제70조 제3항 제2호에 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모 이하의 주택으로서 보유기간이 2년 이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배 이내의 토지에 대하여는 양도소득과세표준의 100분의 30의 세율을 적용하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

관련 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 1979.3.26 청구인 명의로 취득하였고 1991.12.10 청구외 OOO에게 1991.10.21 매매를 원인으로 소유권이전 되었다가 1992.9.24 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전등기 되었으며 쟁점토지상의 건물은 1978.3.4 청구인 명의로 취득한 후 1992.10.22 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전된 것으로 확인되고 있다.

먼저, 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

청구인은 쟁점토지와 그 지상건물을 동시에 양도하였다고 주장하며 쟁점토지의 실지양도가액은 8,000,000원이며 그 근거로 1990.7.5자 매매계약서와 영수증(1990.2.1)등을 제시하고 있다.

동 매매계약서상 양도대금은 8,000,000원인데 반하여 영수증상의 금액은 6,500,000원으로 되어 있어 일치하지 않으며, 청구인이 주장하는 매매계약서 작성일(1990.7.5)보다 영수증 발급일이 앞서는 것으로 나타나 매매계약서도 작성하기 전에 매매대금을 수수한다는 것은 사회통념에 부합하지 않을 뿐 아니라 청구인은 당초 6,500,000원에 계약한 후 추가로 1,500,000원을 지급받았다고 주장하나 당초의 매매계약서도 제시하지 못하고 있어 청구주장은 신빙성이 없다 하겠다.

또한 청구인이 신고한 양도가액 8,000,000원은 검인계약서상 양도가액 3,500,000원과 다르고 양도 당시의 개별공시지가 48,2OO,000원의 16.5%에 불과하고 취득가액은 없는 것으로 신고하여 청구주장이 신빙성이 없으므로 청구주장 실지거래가액은 거래증빙등에 의하여 확인되지 않는다 할 것이고 따라서 처분이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되며 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없는 것이나 이는 당해 실지양도가액이 객관적으로 확인되는 경우에 적용되는 것이며 실지양도가액이 확인되지 않는 이 건의 경우에는 해당되지 않는다 할 것이다.

다음으로 쟁점토지가 국민주택의 부수토지 양도에 해당되어 특례세율적용이 가능한지 여부를 살펴본다.

쟁점토지 양도당시 쟁점토지상에 보유기간 2년이상인 국민주택이 존재하고 있었다는 사실에 대하여는 다툼이 없으며 청구인이 제시하는 1990.7.5자 매매계약서상에 쟁점토지와 지상건물(국민주택)이 매매부동산으로 표시되어 있고 쟁점토지와 건물이 궁극적으로 청구외 OOO에게 비슷한 시기에 소유권이전(토지 1992.9.24, 건물 1992.10.22)된 사실 및 청구인이 매도용 인감증명서를 3차례(1991.3.18, 1991.6.1, 1991.7.16)나 발급받은 사실이 청구인 주소지 동사무소 직원에 의하여 확인(1996.1.24자 확인서)되고 있는 점에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점토지와 건물을 동시에 청구외 OOO에게 양도하였는데 매수인의 사정에 의하여 토지만 소유권이전등기한 상태에서 새로운 원매자가 나타나자 청구외 OOO이 토지와 미등기 상태에 있던 건물을 함께 양도하였다는 청구주장이 수긍이 되고 있으며 쟁점토지 매수인인 OOO도 청구인으로부터 쟁점토지와 건물을 동시에 매입하였는데 매입당시 건물등기부와 건축물대장상의 평수가 틀리기 때문에 이를 정정하는 문제때문에 토지만 등기이전한 후 가옥은 OOO에게 매도한 후 등기하게 되었다고 청구주장을 입증(가옥등기이전사유서, 1996.2.6)하고 있다.

따라서, 청구인은 쟁점토지 양도시 건물과 토지를 함께 양도한 것으로 판단되고 쟁점토지는 국민주택의 부수토지 이므로 쟁점토지 양도차익에 대하여는 국민주택 양도에 따른 특례세율(30%)이 적용되어야 할 것이다.

그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.