조심 2020지0498 (2021.04.13)

재산

기각

종전토지의 소유자는 경제적, 실질적인 관점에서 볼 때 환지예정지를 사실상 지배하는 자로서 재산세가 예정하고 있는 정도의 담세력을 가진다고 할 것이므로, 「지방세법」 제107조 제1항 본문 소정의 사실상 소유자에 해당하여 그에 대한 재산세 등 납세의무를 진다고 할 것임.

지방세법 제107조 제1항

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 OOO 도시개발사업조합장이 2012.9.5. 환지예정지 지정공고 및 2015.5.21. 환지예정지 변경공고를 거쳐 OOO도시개발사업구역 내에 소재한 청구인 소유의 OOO㎡(이하 “종전토지”라 한다)의 환지예정지로 OOO㎡(이하 “이 건 환지예정지”라 한다)를 지정함에 따라 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 이 건 환지예정지의 사실상 소유자인 것으로 보아 2019.9.16. 청구인에게 2019년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.13. 이의신청을 거쳐 2020.2.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 종전토지는 그 곳에서 「주택법」에 따른 토지개발사업 및 주택건설사업이 완성되어 종전토지와 그 지상 주택이 일반인에게 분양된 토지로, 처분청은 해당 주택을 분양받은 자들이 종전토지를 취득하였다고 보아 수분양자들에게 2016.5.20.경 그에 대한 취득세와 재산세를 부과하였다. 그럼에도 처분청은 종전토지에 대하여 다시 「도시개발법」을 적용하여 종전토지에 대한 환지예정지로 위 주택사업구역 밖의 상업용지인 이 건 환지예정지를 지정하였는바, 종전토지는 환지처분의 대상에 해당하지 아니하여 그 환지처분이 위법할 뿐 아니라 환지처분이 적법하다 하더라도 처분청이 종전토지의 소유자로 본 위 수분양자들에게 이 건 환지예정지를 지정하고 이 건 환지예정지에 대한 취득세와 재산세를 부과함이 타당하므로 청구인에게 이 건 환지예정지에 대한 재산세를 부과함은 부당하다.

또한, 「지방세법 시행령」 제20조에서 「도시개발법」 제40조에 따른 환지처분 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있어 지방세법령에 따라 토지분 재산세를 과세하려면 「도시개발법」에 따른 환지 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제66조, 제86조 등에 따른 토지이동에 따른 지번부여를 마쳐야 한다. 그러나 이 건 환지예정지에 대하여는 환지처분이 이루어지지 아니하였고 당연히 그에 따른 토지이동절차도 이루어지지 아니하였으므로 이 건 환지예정지 지번은 현실에 존재하지 아니하는 것으로서 지방세법령상 재산세 과세대상 토지에 해당하지 아니한다.

뿐만 아니라 이 건 환지예정지는 지가현황도면 및 지적공부가 없어 공부조사 및 현장확인을 통하여 토지특성조사를 하는 것이 불가능하므로 처분청이 이 건 환지예정지에 대하여 한 개별토지가격산정은 위법하다.

나. 처분청 의견

처분청은 OOO지구 도시개발사업 환지예정지 지정공고에 따라 이 건 재산세를 부과한 것으로, 청구인이 소유하던 종전토지는 공동주택부지로 지정됨에 따라 이를 환지예정지로 지정받은 공동주택건설사업자가 그 곳에 공동주택을 신축한 후 분양하였으므로 이에 대한 재산세는 공동주택을 분양받아 소유하는 자들에게 과세하였고, 청구인은 종전토지에 대하여 이 건 환지예정지를 지정받았으므로 이 건 환지예정지에 대한 재산세를 청구인에게 과세한 것인바, 각 토지의 각 사실상 소유자에게 한 이 건 재산세 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 이 건 환지예정지의 사실상 소유자로서 재산세 납세의무자라고 보아 재산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) OOO지사는 2010.8.26. 종전토지가 포함된 OOO를 사업부지로 한 OOO지구 도시개발사업에 대하여 「도시개발법」 제17조 규정에 따라 실시계획인가를 하고 이를 고시하였다OOO.

(나) OOO지구 도시개발사업조합장은 처분청으로부터 2012.7.5. 환지계획인가OOO를 받아 「도시개발법」제35조 제2항에 따라 2012.9.6. 환지예정지 지정 공고 및 2015.5.21. 환지예정지 변경지정 공고를 거쳐 환지예정지를 지정하였다.

(다) 환지예정지 조서 등에 의하면 종전토지에 대한 환지예정지 지정 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 환지예정지 지정내역

○○○

(라) 한편, OOO은 OOO 등의 토지에 대하여 2012.9.28. 주택건설사업계획을 승인OOO받은 후, 해당 주택건설사업부지에 대하여 2015.5.21. 위 환지예정지지정에 따라 종전토지를 포함하는 위 도시개발구역 OOO를 환지예정지로 지정받고 그 곳에서 공동주택을 건설하여 2016.6.24. 사용검사를 받았다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법」제107조 제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고, 여기서 ‘사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있는지 여부를 불문하고 해당 재산에 대한 실질적인 소유권자를 말하며, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로 재산세에 있어 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라 할 것이고, 「도시개발법」 제36조 제1항은 “환지예정지가 지정되면 종전 토지의 소유자는 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “환지예정지 지정의 효력이 발생한 경우 해당 환지예정지의 종전 소유자는 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.”고 규정하고 있으며, 환지예정지 지정의 효력이 발생한 후 종전 토지 소유자는 환지예정지를 처분할 수 있다OOO. 이러한 점에 비추어 보면, 종전토지의 소유자는 경제적, 실질적인 관점에서 볼 때 환지예정지를 사실상 지배하는 자로서 재산세가 예정하고 있는 정도의 담세력을 가진다고 할 것이므로, 「지방세법」 제107조 제1항 본문 소정의 사실상 소유자에 해당하여 그에 대한 재산세 등 납세의무를 진다고 할 것이다OOO.

이 건의 경우 종전토지에 대하여 2015.5.21. 환지예정지 변경지정 공고가 있었고, 그 무렵 환지예정지 변경지정처분의 효력이 발생되었는바, 이 건 환지예정지 지정에 따라 청구인은 종전토지에 대하여 환지예정지로 지정된 이 건 환지예정지를 사용수익할 수 있을 뿐 종전토지는 사용수익할 수 없게 되었으므로, 종전토지의 소유자인 청구인은 2019년도 재산세 과세기준일인 2019.6.1. 현재 이 건 환지예정지를 사실상 소유하고 있는 사람으로서 그 재산세 등을 납부할 의무가 있다 할 것이다.

따라서 처분청이 청구인에게 이 건 환지예정지에 대하여 2019년도 재산세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제107조 (납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

(2) 도시개발법

제28조(환지 계획의 작성) ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

제29조 (환지 계획의 인가 등) ① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

제35조 (환지 예정지의 지정) ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.

② 제29조 제3항 및 제4항은 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려고 할 때에 준용한다.

③ 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하려면 관계 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 예정지의 위치ㆍ면적과 환지 예정지 지정의 효력발생 시기를 알려야 한다.

제36조 (환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.

② 시행자는 제35조 제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사 용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.

③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.