국심1997서0090 (1997.6.24)

양도

기각

청구인이 신고한 거래가액은 객관적인 입증자료가 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단됨.

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 서울특별시 금천구 OO동 OOO 소재 유통상가 OO OOO, OOO, OOOO 대지 90.9㎡ 및 건물면적 합계 100.64㎡(이하에서 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.12.14 분양·취득하여 세를 놓다가 95.12.15 청구외 OOO에게 양도한 후 96.1.31 실지거래가액방법에 의한 자산양도차익예정신고를 하면서 95년도 귀속 양도소득세 10,366,580원을 자진 납부하였다.

처분청은 청구인의 위 신고내용을 증거에 의해 조사한 바에 따라 89.4.19 등에 쟁점부동산 위에 설정된 후 95.11.6 이건 양도에 앞서 말소등기된 근저당권 및 기존의 건물 임대차 사항이 매매계약서나 기타 관련증빙서류에 나타나 있지 아니하는 등 청구인의 신고거래가액을 진실한 것으로 볼 만한 자료가 없다 하여 이를 부인하고 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의해 취득가액과 양도가액을 산정하고 이를 토대로 96.7.16 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 17,794,540원을 추가로 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.9.13 심사청구를 거쳐 96.12.23 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부했음에도 정당한 근거도 없이 이를 부인하고 기준시가로 과세하는 것은 위법·부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 신고한 양도가액은 기준시가보다 훨씬 낮은 가액일 뿐만 아니라 양도가액의 경우 그 당시 근저당설정액이 시가에 기초를 두고 설정되는 것인 바, 195,000,000원의 근저당 설정액과 양도가액을 비교해 보면 청구인이 주장하는 양도가액 98,000,000원은 믿기 어렵다.

청구인이 신고시 제출한 쟁점부동산의 매도계약서상 계약일자는 95.10.28일이고 양도대금 잔금일자는 95.12.15일로 약정되어 있는 바, 잔금청산일 이전인 95.11.6 쟁점부동산상의 채권최고액을 상환하고 근저당권을 말소한 상태에서 양도하였음이 등기부등본상에 나타나고 있으나,

계약서상에는 근저당권설정 및 말소에 대한 약정이 없는 상태이므로 매수자가 쟁점부동산을 매수하기로 약정하면서 계약서상에 근저당권말소 및 인수에 대한 언급함이 없이 계약하였다고 보기 어렵고,

임대하고 있던 쟁점부동산에 대하여 양도시 양도계약서상 임대보증금에 대한 특약사항이 없는 점으로 보아 청구인이 제시한 매도계약서는 매매계약시 작성한 사실계약서라 믿기 어렵다고 판단되며, 매도계약서상의 양도금액은 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 보기 어렵다 하겠다.

그렇다면, 청구인이 신고한 거래가액은 객관적인 입증자료가 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실지거래가액에 의한 양도소득세신고를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부

나. 관계법령

소득세법 제96조 제1호에『양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고, 같은법 제97조 제1항 제1호에는『거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액)는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 규정하고,

같은법 제100조 제1항 후단에『대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』 제2항에『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있다.

또한 대통령령이 정하는 경우로서 같은법시행령 제166조 제4항 제1호에서는『단기매매차익을 목적으로 자산을 양도하는 경우』로『취득후 1년 이내의 부동산』을 열거하고 있고, 제3호에서는 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 제출하는 경우에는 실지거래가액으로 결정』할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 신고한 거래가액이 진실된 것임을 주장하기 위해 매매계약서, 거래상대방의 거래확인서 등의 증빙을 제출하였으므로 이를 인정할 수 있는지를 검토해 보면 매매계약서상의 양도가액, 취득가액이 각 98,000,000원, 51,700,000원으로 기재되어 있기는 하나 그 외에는 위 금액들이 실지거래가액이라고 볼 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하고 또한 양도·취득일 현재 공시되어 있던 기준시가의 각 60.5%, 104.3%에 해당하므로 위와 같은 사정 아래서는 청구인의 신고내용을 진실한 것으로 받아들이기 어렵다 할 것이고 따라서 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 신고된 이들 가액 대신 기준시가에 의해 취득가액과 양도가액을 산정하고 이를 토대로 이건 양도소득세를 결정·고지한데는 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.