국심1996서4033 (1997.4.11)

양도

기각

재산제세사무처리규정은 행정조직내부의 권한행사를 지휘감독하기 위하여 발하는 행정명령으로서 대외적으로는 아무런 구속력을 가지는 것이 아니므로 청구인의 주장은 받아 들일 수 없다.2) 청구인이 신고한 취득가액 0000원은 기준시가 0000원 대비 147.33%인데 반하여 양도가액 0000원은 기준시가 0000원 대비 60.7%로서, 기준시가에 비하여 취득가액은 높은 반면 양도가액은 낮아 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당함

소득세법 제96조【자산양도차익예정신고자진납부】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOO 대지 36.4㎡ 및 지상건물 39.67㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 87.11.17 청구외 OOO로부터 취득하여 93.11.13 청구외 OOO에게 양도한 후, 93.12.30 처분청에 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 96.4.16 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 102,174,280원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.6.14 이의신청과 96.8.13 심사청구를 거쳐 96.12.6 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인이 제출한 관허 부동산소개소가 작성한 계약서, 거래상대방의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서 등의 실사신청자료에 대하여, 처분청은 재산제세사무처리규정(국세청 훈령 제1181호, 94.7.5)의 실사관련규정에 따라 처리하여야 함에도 거래상대방에게 거래내용을 조회함이 없이 단지 신고한 실지거래가액이 기준시가와 현저한 차이가 있다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

1) 위 재산제세사무처리규정(국세청 훈령 제1181호, 94.7.5)은 행정조직내부의 권한행사를 지휘감독하기 위하여 발하는 행정명령으로서 대외적으로는 아무런 구속력을 가지는 것이 아니므로 청구인의 주장은 받아 들일 수 없다.

2) 청구인이 신고한 취득가액 158,000천원은 기준시가 107,235천원 대비 147.33%인데 반하여 양도가액 200,000천원은 기준시가 329,623천원 대비 60.7%로서, 기준시가에 비하여 취득가액은 높은 반면 양도가액은 낮아 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관계법령

소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도 가액 및 취득가액은 기준시가에 의하도록 규정하고 있고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은령 부칙 제8조 제2항에서 제166조의 개정규정은 이 영 시행후(96.1.1) 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 청구인은 93.11.13 쟁점부동산을 양도하고, 93.12.30 처분청에 실지거래가액(양도가액 200,000,000원, 취득가액 158,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였으며, 처분청은 96.4.16 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없다는 이유로 기준시가(양도가액 329,623,170원, 취득가액 107,235,322원)로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 102,174,280원을 결정고지하였음이 제출된 과세자료에서 확인된다.

청구인은 양도자가 실지거래가액을 신고하면 처분청에서는 거래상대방에 거래내용을 조회하는 등 재산제세사무처리규정(국세청 훈령 제1181호, 94.7.5)의 실지거래가액 관련규정에 따라 처리하여야 함에도 불구하고 거래상대방에게 거래내용을 조회함이 없이 단지 신고가액이 기준시가와 현저한 차이가 있어 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 것은 부당하다고 주장하며, 자신이 신고한 실지거래가액의 증빙자료로서 관허 부동산소개소가 작성한 양도 및 취득시의 매매계약서와 거래상대방의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서, 그리고 인근부동산업소(OO부동산 등)의 거래시세확인서를 제출하고 있다.

2) 쟁점부동산의 등기부에서 86.5.20 근저당 75,000,000원이 설정되어 89.8.17 말소된 사실이 확인되나 87.11. 취득시 매매계약서에서는 위 채무에 대한 별도의 약정이 없으며, 또한 93.11. 양도시의 매매계약서에 중개인이 종로구 OO동 OOO 소재 (주)OO부동산으로 표기되어 있으나 개인 OOO의 날인만 있는 점으로 보아 청구인이 제출한 매매계약서는 신빙성이 없어 보이며, 또한 취득시 매매계약서를 자신이 체결하였다고 주장하는 OO부동산의 거래시세확인서는 확인자가 당초 취득시 매매중개인인 OO부동산 대표 OOO이 아니라 그 보조인 OOO으로 되어 있는 점 등으로 미루어 보아 청구인이 제출한 인근부동산업자의 거래시세확인서는 공신력을 추정하기 어렵다 할 것이다.

또한 쟁점부동산 일대는 74.9.13 ‘특정가구정비지구’로 지정(건설부 고시 제308호)되어 오다가 94 위 지구에서 해제됨과 동시에 ‘도심재개발구역(OO로 지구)’으로 지정(서울시 고시 제131호)되어 96.3.22 사업계획이 확정고시(서울시 고시 제61호)된 상태의 토지로서 처분청에서 탐문조사한 결과 93.11 쟁점부동산의 양도당시 시가는 평당 30,000,000원 이상(93년 기준 공시지가는 9,000,000원/㎡ 으로서 당시시세의 70～80%를 반영)으로 거래되었음이 제출된 자료에서 확인되는 바, 일반적으로 토지면적(쟁점부동산 대지 36.4㎡)이 작다 하여 거래가액이 낮게 형성되는 것은 아니라 할 것이다. 그리고 청구인이 신고한 실지거래가액은 취득가액은 기준시가에 비해 147.3%인데 반해 양도가액은 60.7%로 현저한 차이가 있으며 보유기간동안의 지가상승추세 등을 감안해 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 보유한 6년여 동안(87.11 취득, 93.11 양도) 취득가액은 158,000,000원, 양도가액은 200,000000원으로 그 차액이 42,000,000원에 불과(전년대비 연평균 증가율 약 4%)하다는 것은 특별한 이유가 제시되지 않는 한 현실성이 없어 보이므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없어 보인다.

한편, 처분청은 청구인이 주장하는 바와 같이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액에 대하여 위 재산제세사무처리규정(국세청 훈령 제1181호, 94.7.5)에서 규정하고 있는 절차에 따라 처리하지 않았음이 과세자료 등에서 확인이 되나, 위 규정은 행정조직 내부규정으로서 그 효력이 대외적으로 미치지 아니한다 할 것이므로 비록 처분청에서 위 규정에 따라 업무를 처리하지 아니하였다 하더라도 청구인은 이를 이유로 이 건 과세처분의 효력을 다툴 수 없다 할 것이다.

위의 사실관계 등을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액은 처분청에서 탐문조사한 시세와 현저한 차이가 있을 뿐 아니라 청구인은 쟁점부동산의 ‘매매계약서’ 및 거래당사자의 ‘거래사실확인서’ 외에 달리 기준시가보다 현저히 낮게 쟁점부동산을 양도할 수 밖에 없었던 객관적인 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 달리 확인되지 아니함을 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 결론

위와 같은 이유로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.