조심 2019지1865 (2019.11.05)

재산

기각

이 건 위탁회사가 2016.9.23. 임대사업자 등록을 하고, 2016.10.4. 이 건 토지를 취득한 후, 2016.12.5. 착공신고를 하여 임대용 공동주택을 건축 중에 있다 하더라도 2017년도 및 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재에는 이 건 토지가 청구법인 명의로 신탁등기되어 있는 이상, 그 소유권은 대내외적으로 「신탁법」상 수탁자인 청구법인에게 완전히 이전된 것으로 볼 수 있으므로 「지방세특례제한법」제31조 제3항의 재산세 감면요건에 해당하려면 청구법인이 임대사업자로서 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하여야 할 것이라 하겠는바, 청구법인은 이 건 토지의 소유자로서 주택임대사업자 등록을 하지 아니하였으므로 임대사업자에 대하여 감면하는 위 규정의 감면요건에 해당하지 아니하여 재산세 감면대상으로 보기 어렵다(조심 2019지1882, 2019.6.7., 같은 뜻임)고 판단됨.

지방세특례제한법제31조 제3항

조심2019지1882

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 2017년도 및 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 주식회사 OOO(이하 “이 건 위탁회사”라 한다)로부터 수탁받아 임대용 공동주택을 건축중인 OOO 토지 597㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호의 주택건설사업용 토지로 보아 분리과세대상으로 구분하여 2018.9.5. 청구법인에게 2018년도 정기분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을, 2018.10.10. 2017년도 수시분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(정기분 재산세 등을 포함하여 이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 각 부과․고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2018.11.23. 이의신청을 거쳐 2019.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 이 건 위탁회사의 민간임대주택 임대보증 업무를 수행하는 수탁업체이고, 이 건 위탁회사는 임대사업자로 등록을 한 후 임대목적의 공동주택을 건축하기 위하여 이 건 토지를 취득하여 임대주택을 건축 중에 있는바, 「지방세특례제한법」제31조 제3항에서 대통령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축․매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우에는 면적에 따라 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 “법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축중인 경우를 포함한다”고 규정하고 있으므로 이 건 토지에 대하여 재산세 등을 감면하여야 함에도 감면대상이 아니라고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세특례제한법」제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하여야 할 것(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결, 같은 뜻임)인바, 「지방세특례제한법」제31조 제3항 본문에서 규정하고 있는 “국내에서 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적에 직접 사용하는 경우 감면한다”는 것은 임대사업자가 건축 또는 매입을 완료한 완전한 형태의 공동주택을 다른 자에게 임대하는 경우 감면하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것(행정안전부 지방세특례제도과-1813호, 2018.5.28.)으로, 공동주택의 형태를 아직 갖추지 못한 건축 중에 있는 이 건 토지는 「지방세특례제한법」제31조 제3항의 감면대상이 아니므로, 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인 명의로 신탁등기가 이루어진 이 건 토지상에 이 건 위탁회사가 임대용 공동주택을 건축 중인 데 대하여 임대주택 등에 대한 재산세 감면대상에 해당하는 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 지방세특례제한법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 이 건 위탁회사는 2016.9.6. 이 건 토지 상에 민간건설임대주택 사업계획 승인을 받아 2016.9.23. 임대사업자 등록을 하고, 2016.10.4. 이 건 토지를 취득한 후, 2016.12.5. 착공신고를 하여 임대용 공동주택을 건축 중에 있다.

(나) 청구법인과 이 건 위탁회사는 2017.2.17. 신탁계약을 체결하고, 2017.2.21. 청구법인에게 신탁등기가 경료되어 2017년도 및 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인 명의로 등기되어 있다.

(다) 처분청은 이 건 토지에 대해 2017년도 정기분 재산세 등을 감면하였다가 임대용 공동주택을 건축중인 경우 재산세 감면대상에 해당되지 않는다는 행정안전부 지침(지방세특례제도과-1813호, 2018.5.28.)에 따라 청구법인에게 2017년도에 감면한 재산세 등과 2018년도 정기분 재산세 등에 해당하는 이 건 재산세 등을 부과․고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세특례제한법」제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조 제3항에서 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 등 판결, 같은 뜻임)고 하겠는바, 「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 그 밖의 처분을 하여 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것이므로 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84243 판결, 같은 뜻임)이다.

이 건의 경우, 이 건 위탁회사가 2016.9.23. 임대사업자 등록을 하고, 2016.10.4. 이 건 토지를 취득한 후, 2016.12.5. 착공신고를 하여 임대용 공동주택을 건축 중에 있다 하더라도 2017년도 및 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재에는 이 건 토지가 청구법인 명의로 신탁등기되어 있는 이상, 그 소유권은 대내외적으로 「신탁법」상 수탁자인 청구법인에게 완전히 이전된 것으로 볼 수 있으므로 「지방세특례제한법」제31조 제3항의 재산세 감면요건에 해당하려면 청구법인이 임대사업자로서 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하여야 할 것이라 하겠는바, 청구법인은 이 건 토지의 소유자로서 주택임대사업자 등록을 하지 아니하였으므로 임대사업자에 대하여 감면하는 위 규정의 감면요건에 해당하지 아니하여 재산세 감면대상으로 보기 어렵다(조심 2019지1882, 2019.6.7., 같은 뜻임)고 하겠다.

따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항, ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.