허가받아 신축중인 분양용 주상복합건축물에 대하여 주거용 건축물로 보아 종합합산과세대상으로 종합토지세를 부과한 처분의 당부(경정)

처분청이 청구인에게 2003.10.20. 부과고지 한 종합토지세 752,877,760원, 도시계획세 39,461,270원, 지방교육세 150,575,550원, 농어촌특별세 112,083,480원, 합계 1,054,998,060원을 종합토지세 208,974,990원, 도시계획세 39,461,270원, 지방교육세 41,794,990원, 농어촌특별세 30,607,040원, 합계 320,838,290원으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지

처분청은청구인이 2003년도 종합토지세 과세기준일인 2003.6.1.현재 소유하고 있던 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지내 대 28,745.1㎡(이하 이 사건 토지 라 한다.)지상에 건축법상 주상복합건축물으로 허가 받아공동주택 8개동과 오피스텔 및 근린생활시설 각 1개동을 신축 중에 있으므로, 2003년도 종합토지세 과세표준의 구분에 있어 지방세법 제234조의15제2항의 규정에 의하여 이 사건 토지 중 공동주택 8개동의 부속토지(25,168.7㎡)에 대하여는 종합합산과세대상(732,917,200원)으로, 오피스텔 및 근린생활시설 각1개동의 부속토지(3,576.4㎡)에 대하여는 별도합산과세대상(19,960,560원)으로 하여 산출된 종합토지세 752,877,760원, 도시계획세 39,461,270원, 지방교육세 150,575,550원, 농어촌특별세 112,083,480원, 합계 1,054,998,060원을 2003.10.20. 부과고지 하자 납부하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이 사건 토지는 도시계획구역이 주거지역이 아닌 상업지역으로서 구 주택건설촉진법시행령 제32조의 단서에 의거 주택사업승인대상에서 제외되므로 2002.5.9. 관할관청으로부터 건축법에 의한 건축허가를 받은 다음, 현재 아파트·근린생활시설·오피스텔을 혼합한 주상복합건축물을 신축 중(공정률 40%)에 있는 바, 처분청이 이 사건 토지 중 공동주택 8개동의 부속토지에 대하여는 종합합산과세대상으로 보아 종합토지세를 부과한 처분은 “주상복합건축물의 경우 공급·분양하기 위하여 건축 중인 경우에는 일반건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세 하는 것이 타당하다”는 행정자치부의 지침이나 그 간의 과세관행에도 벗어나므로 이 사건 토지 전체를 별도합산과세대상이라고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 건축법상 허가받아 신축중인 분양용 주상복합건축물에 대하여 주거용 건축물로 보아 종합합산과세대상으로 종합토지세를 부과한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제234조의15제1호에서 종합토지세의 과세표준은 종합합산과세표준ㆍ별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분하고 있고, 그 제2호에서 종합합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지 중 별도합산 또는 분리과세의 대상이 되는 건축물의 부속토지로서 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지를 제외한 토지의 가액을 합한 금액으로 한다고 하며, 그 제3호에서는 별도합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 건축물의 부속토지 중 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지의 가액을 합산한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제194조의14제1항에서 법 제234조의15제2항 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 건축물중 다음 각호의 1에 해당하는 건축물을 제외한 건축물의 부속토지(건축중인 경우도 포함한다.)로서 건축물의 바닥면적에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지라고 한 다음 그 제2호에서 주거용 건축물(1구의 건축물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 행정자치부령으로 정하는 기준에 의한다)을 규정하고 있고, 같은 법시행령 제194조의15제4항에서 법 제234조의15제2항제6호에서 "대통령령으로 정하는 토지"라 함은 다음 각호에 정하는 토지라고 한 다음 그 제8호 주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 사업계획의 승인을 받은 날부터 분양이 완료될 때(매수자의 취득일을 말한다)까지 그 사업에 공여되고 있는 토지는 분리과세대상으로 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1980.3.11. 청구인은 주택건설사업, 매매업 등을 주목적으로 법인설립하고, 2002.3.27. 이 사건 토지를 취득하였으며, 2002.4.13. 이 사건 토지상에 있는 기존 건축물 철거 및 멸실신고(ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 허가 58551-11139)를 마친 다음 같은 해 4.16. 소유권이전 등기를 완료하였고, 같은 해 5.9. 건축법에 의하여 공동주택 8개동, 호텔식 원룸오피스텔 1개동, 근린생활시설 1개동 총 10개동 연면적 228,009.133㎡에 대하여 허가를 받아 과세기준일(2003.6.1.) 현재 건축 중에 있으며, 2003.10.31. 이 사건 종합토지세를 납부하였음이 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 건축법상 허가받아 신축중인 분양용 주상복합건축물에 대하여 주거용 건축물로 보아 종합합산과세대상으로 종합토지세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 보면, 지방세법시행령 제234조의15에서 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지라 함은 건축물중 다음 각호의 1에 해당하는 건축물을 제외한 건축물의 부속토지의 가액을 별도합산과세표준으로 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법시행령 제194조의14제1항에서 건축 중인 토지도 별도합산과세대상에 포함하도록 규정하고 있으며, 청구인의 경우2002.5.9. 이 사건 토지상에 건축법 제18조 및 같은 법시행령 제16조에 의하여 분양용 주상복합건축물을 건축허가 받아 2003년도 종합토지세 과세기준일 현재 건축 중(공정률 40%)에 있는 바, 이러한 건축물에 대하여처분청은 같은 법시행령 제194조의14제1항제2호에서 규정하는 주거용 건축물(1구의 건축물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 행정자치부령으로 정하는 기준에 의한다.)은 별도합산과세대상에서 제외하도록 규정되어 있고, 구 지방세법시행령 제194조의15제4항제8호에서 주택건설촉진법에 의한 사업승인을 받아 주택을 건축 중인 경우는 분리과세대상으로 규정하고 있지만 건축법에 따라 허가받아 건축 중인 주상복합건축물에 대하여는 달리 규정한 바가 없으나, 입법취지에 비추어 보면 분양을 목적으로 건축 중인 주상복합건축물을 비록 주거용 건물면적이 전체건물면적의 51%이상이라고 하더라도 주거용 건축물에 적용하는 종합합산세율을 적용하는 것은 무리가 있다 할 수 있고, 행정자치부 지침에서도 별도합산과세대상이 되는 것으로 적용하도록 되어 있어서 과세관청에서도 그 간 지침에 따라 과세하여 왔는데도 건축 중인 주상복합건축물을 주거용 건물로 새로운 해석을 하고 종합토지세를 추징한 처분은 납세자의 신뢰보호 원칙에도 어긋난다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2004. 7. 26.

행 정 자 치 부 장 관

참조조문