국심1991서0620 (1991.07.09)

양도

경정

쟁점토지가 도시계획법 제21조의 규정에 의하여 건축이 제한된 토지에 해당함이 확인되고 있으므로 쟁점토지에 대한 장기보유 특별공제액을 계산하여 경정함이 정당하다고 판단됨

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

동작세무서장이 90.11.16 청구인에게 결정고지한 양도소득세

5,978,840원 및 동 방위세 1,195,760원은 쟁점토지에 대한 장

기보유 특별공제액(양도차익의 100분의10)을 계산하여 당해

고지세액을 경정한다.

1. 사실

청구인은 서울시 동작구 OOO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 미금시 OO리 OOO 대지 242평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 81.6.29 취득하여 89.6.20 양도한데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 소정기한내에 예정 및 확정신고를 하지 아니하였으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세 5,978,840원 및 동 방위세 1,195,760원을 90.11.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.12.24 심사청구를 거쳐 91.3.12 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 결정고지 하였으나 청구인은 쟁점토지의 전소유자 OOO으로 부터 전원주택 분양사기 사건과 관련하여 동 주택공사에 대한 공사비 15,000,000원의 채권 변제조로 쟁점토지를 취득하였으나 쟁점토지가 채권자들로 부터 가등기 및 근저당권이 설정되어 있고, 도시계획 사실확인원과 같이 건축이 불가능한 자연녹지지역(그린벨트)이며, 도로에 저촉된 개발제한구역으로 재산적 가치가 없어 쟁점토지를 청구외 OOO에게 89.6.16 매매계약시 가등기 및 근저당은 양수자가 해결하는 조건으로 평당 150,000원씩 계산하여 10,980,000원에 양도한 것이고 양수자 OOO은 평당 50,000원씩 3,660,000원을 들여 가등기 및 근저당설정을 말소하였다고 하므로 이를 포함하여도 14,640,000원인 바, 양도차익은 발생하지 아니하고, 청구인이 이건 양도소득세 사전안내서를 받고 90.4.19자로 처분청에 양도소득세의 시정요구서 제출시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등 증빙서류를 제출한 바 있으므로 동 증빙서류에 의거 이건 양도소득세를 취소하여야 하고, 설사 청구인이 제시한 증빙서류를 인정하지 아니한다고 하더라고 쟁점토지는 청구인이 8년간 보유한 토지로서 쟁점토지가 그린벨트내의 토지로서 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지임이 확인되고 있으므로 장기보유특별공제 대상으로 인정하여야 함에도 이를 배제한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

처분청에서 양도 당시 쟁점토지 주변의 매매거래사항을 탐문조사한 바 평당 50-70만원으로 거래되고 있으며 89.9.1 미금시 OO동 OOOO 잡종지 231평방미터(OOO 소유)가 45,000,000원에 평당 643,987원으로 양도된 사실이 있는 점과 청구인은 취득 및 양도가액에 관한 금융자료 등을 제시하지 못하고 있는 사실로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 보아지며, 기준시가로 결정한 당초 처분에 대지 면적과 등급배율 적용시에 착오가 발견되어 90.12.30 직권으로 시정하였음이 별첨 결의서에 의거 확인되며 쟁점토지는 양도당시 자연녹지 지역이며, 개발제한 구역으로서 건축이 불가능한 토지라고 청구인은 주장하고 있으나 청구주장에서 쟁점토지에 전 소유자가 주택신축공사 도중에 사기분양으로 구속되어 부도를 내었던 점으로 보아 쟁점토지는 소득세법 시행령 제46조의3의 (나대지의 범위)단서규정에 의한 양도일 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지와 토지소유자의 책임없는 사유로 인하여 사용할 수 없는 재무부령이 정하는 토지라고 볼수 없으므로 장기보유 특별 공제를 하지 아니한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지 여부와 쟁점토지가 장기보유 특별공제 대상인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

가, 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 본다.

먼저, 이건 쟁점토지 양도시 시행된 관련법령 규정을 보면,

소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면, 양도차익을 결정함에 있어 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는바, 그 제3호에서 “양도자가법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동법시행규칙 제82조의 2 제4항에서 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있는바, 이건 청구인이 쟁점토지를 89.6.20 양도하고 이에 대한 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였다 하더라도 소득세법 제100조에 의한 과세표준 확정신고 기간이전에 청구인이 90.4.19 매매계약서 등 증빙서류를 제출한 사실이 확인되고 있으므로 동 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 본다.

청구인은 전원주택 분양사기 사건과 관련된 도로포장비 15,000,000원의 채권에 대한 대물변제조로 청구외 OOO으로 부터 쟁점토지를 81.6.29 취득하여 보유하다가 89.6.20 청구외 OOO에게 14,640,000원에 양도한 것이라고 주장하면서 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙서류로 80.2.16자 OO일보기사와 OOOO위원회의 입증서 등을 제시하고 있으나 청구인이 전원주택분양계획에 따른 도로 포장 공사비가 15,000,000원인지에 대한 공사계약서 또는 동 공사비 산출근거인 견적서 등의 증빙제시가 없어 청구인이 쟁점토지를 도로공사비 15,000,000원에 대한 채권변제로 취득한 것 인지의 여부가 불분명하고, 청구인이 89.6.20 청구외 OOO과 쟁점토지를 매매대금 14,640,000원(평당 20만원)에 계약을 체결하면서 쟁점토지의 가등기 설정 등 등기비용 3,660,000원을 제외한 10,980,000원(평당 15만원)에 양도한 것이라고 주장하면서 제시한 매매계약서를 보면 청구인과 청구외 OOO이 소개인도 없이 직접 매매계약한 것으로 되어 있을 뿐만 아니라 89.6.16 계약금 2,000,000원에 계약한 후 중도금도 없이 계약일로 부터 4일 후인 89.6.20 잔금 8,980,000원으로 구분 작성되어 일반 부동산 거래관행과는 상이하게 작성되었고, 동 매매대금에 대한 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 이를 신빙성 있는 매매계약서로 인정하기는 어렵다 할 것이고 또한 청구인은 쟁점토지를 취득가액 보다도 낮은 가액으로 양도하였다고 하나 쟁점토지대장 등본상 토지등급이 취득시 56등급에서 양도시에는 165등급으로 상승되었고, 양도시 국세청 기준시가가 19,039,108원인데 비하여 매매계약서상의 양도가액 10,980,000원은 국세청 기준시가의 57.7%에 불과한 점등을 종합하여 볼 때 이건 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액에 대한 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보아 받아 들이기에는 어렵다 할 것이다.

나, 쟁점토지가 장기보유 특별공제대상인지 여부를 본다.

먼저 이 건 관련법령을 보면, 소득세법 제23조(양도소득) 제2항 제2호에서 “제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)”으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제액”이라 한다)을 양도차익에서 순차로 공제한다고 규정하고 그 각 목중 가목에서 “당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년미만인 것은 양도차익의 100분의10으로 규정하고 있고, 동 법시행령 제46조의3(나대지의 범위)에서(89.8.1 개정전) “제23조 제2항 제2호에서 『대통령령이 정하는 토지』라 함은 지적법상의 지목이 대지로서 건축물이 없는 토지와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 그러하지 아니하다”고 규정하면서 그 제1호에서 “양도일 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지”로 규정하고 있어 도시계획법 등에 의하여 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 경우에는 장기보유 특별공제 대상 토지로 인정함을 알 수 있다.

다음으로, 이 건 사실관계를 보면, 청구인은 쟁점토지를 81.6.29 취득하여 8년 1개월 보유하다가 89.6.20 양도하였음이 쟁점토지 등기부등본 및 토지대장에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지는 개발제한 구역으로 72.8.25 고시되어 건축허가가 불가한 지역이나, 고시이전 건축물이 있을 경우 농사용 시설(축사·창고등)은 신축 할수 있는 지역이나 쟁점토지상에는 89.6.20 양도일 현재 주택이 없어 주택 건축이 불가한 지역임이 미금시장의 질의회신문(미금시청도시30330-8866, 91.5.30)과 도시계획 사실확인원에 의하여 확인되고 있다.

따라서 전시한 법규정과 사실관계를 모두어 보면 청구인은 쟁점토지를 8년1개월동안 보유하였고 쟁점토지가 도시계획법 제21조의 규정에 의하여 건축이 제한된 토지에 해당함이 확인되고 있으므로 쟁점토지에 대한 장기보유 특별공제액을 계산하여 경정함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.