조심2008서2733 (2008.12.31)

양도

경정

매매계약서상 취득금액이 전세보증금 등을 고려하여 판단할 때 신빙성이 있는 것으로 보이므로 당초 매매계약서상 취득금액을 인정함

소득세법 제100조【양도차익의 산정】

OO세무서장이 2008.7.16. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 124,264,170원의 부과처분은 OOOOO OOO OOO OO OO 대지 89.2㎡ 위 지상 주택 132.69㎡의 취득가액을 253,000,000원으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

청구인은 2001.6.15. OOOOO OOO OOO OO OO 대지 89.2㎡ 위 지상주택 132.69㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하고 2002.2.4. 양도한 후 취득가액을 90,000천원, 양도가액을 96,000천원으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득과세표준예정신고를 하였다.

처분청은 전산상으로 쟁점주택의 양도가액이 275,000천원으로 확인됨에 따라 취득가액은 당초 청구인이 신고한 검인계약서상의 기재금액(90,000천원)으로 하고 전산상 확인된 275,000천원을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 2007.12.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 124,264,170원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 이의신청을 거쳐 2008.7.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

① 청구인은 당초 양도소득세 신고납부시 기준시가에 준하는 가액으로 신고하였으나 처분청은 쟁점주택의 양도가액만 전산상 확인된 275,000천원으로 결정하였다. 청구인은 쟁점주택의 취득가액도 253,000천원으로 결정하여야 한다고 주장하자 처분청은 이를 인정하지 아니하면서 그 사유를 청구인이 제출한 계약서가 예정신고시 제출된 검인계약서상의 도장과 다르고 대금지급서류 등 입증자료가 없다고 하였으나, 쟁점주택은 청구인이 취득후 양도까지 7개월에 걸친 단기매매거래이며, 당초 이 건 관련 이의신청시 처분청은 현지거래상황 조사시 평당 6,000천원～10,000천원으로 가격이 형성된 사실을 확인하였고, 양도가액이 275,000천원이 확인된 상황에서 취득가액을 검인계약서 작성시 기준시가가액으로 작성된 신고금액 90,000천원을 정당하다고 인정하는 것은 불합리하며, 90,000천원은 쟁점주택의 임대보증금 153,000천원에도 못미치는 부당한 결정이어서 이 건 처분은 부당하다.

② 청구인이 제출한 계약서 253,000천원을 취득가액으로 인정할 수 없으면 쟁점주택의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

① 청구인은 당초 2002.2.5. 쟁점주택 양도소득세 신고시 취득가액을 90,000천원으로 하여 실가로 신고하였으며 이에 따른 계약서를 제출하였고, 이후 당초 신고한 계약서가 사실과 다르다 하여 실제거래가액은 253,000천원이라고 주장하면서 새로운 계약서를 제출하였으나, 이는 부동산 중개인의 날인이 없는 쌍방합의계약서로 계약서로 신빙성이 없으며 대금지급에 대한 증빙이 없어 이를 실제 계약서로 인정하기 어려워 당초 처분은 정당하다.

② 청구인이 제출한 계약서 253,000천원을 취득가액으로 인정할 수 없으면 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 인정하여야 한다는 주장은 청구인의 쟁점주택 양도는 1년미만 단기양도로서 실지거래가액 결정대상이어서 환산취득가액으로 결정하는 것은 불가하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택의 실제 취득가액이 253,000천원인지 여부와 이를 인정할 수 없다면 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하여야 하는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 본다.

(가) 청구인의 쟁점주택 양도소득세 신고내용과 처분청의 결정내용은 아래〈표〉와 같다.

(단위 : 백만원)

(나) 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 세입자의 전세금압류문제가 발생하여 7개월만에 양도하였다고 주장하면서 처분청이 현지거래상황 조사시 평당 6,000천원～10,000천원으로 가격이 형성된 사실을 확인하였고, 양도가액이 275,000천원이 확인된 상황에서 취득가액을 검인계약서 작성시 작성된 신고금액 90,000천원으로 인정하는 것은 불합리하며, 90,000천원은 쟁점주택의 임대보증금 153,000천원에도 못미치는 부당한 결정이라고 주장하면서 부동산매매계약서, 쟁점주택의 세입자 OOO의 부동산 매매 및 전세확인서 등을 증거자료로 제출하고 있다.

(다) 청구인은 이건 관련하여 2008.2.29. 처분청에 이의신청을 제기하였으나 처분청은 “청구인은 쟁점주택 취득당시 인근지역이 재개발소문으로 평당 9,000천원에 취득하였으며, 인근 거래시세 확인서상 평당 10,000천원이라고 주장하므로 납보실에서 현지확인탐문한 바 재개발소문은 사실이며 취득당시 시세도 평당 6,000천원～10,000천원정도 형성된 것으로 확인된다. 그러나, 부동산의 시세는 개별적인 특수성으로 인하여 일률적으로 판단하기 어려워 청구인이 주장하는 평당 9,000천원을 인정하기 어렵다”고 2008.4.16. 청구인의 이의신청을 기각한 사실이 확인된다.

(라) 청구인은 2001.5.17. 쟁점주택을 매수하면서 전세금 153,000천원을 아래〈표〉와 같이 임차자별로 승계하여 중도금으로 공제하였다고 주장하였으나, 임차인들의 주민등록 전입사항 확인한 바, 반지하 임차인 송명섭은 2001.7.2. 전입하였고, 1층 임차인 서정숙은 2002.10.30. 전입하여 청구인의 쟁점주택 취득일인 2001.5.17. 이후 전입되었음이 확인되어 취득시 승계한 임차보증금으로 보기 어렵다는 의견이다.

〈표〉청구인이 주장하는 쟁점주택 취득당시 임대보증금 승계내역

(단위 : ㎡, 천원)

(마) 청구인의 주민등록상 주소지는 쟁점주택주소지(OOOOO OOO OOO OO OO) 인근인 OOOOO OOO OOO OO OOOOO에 1989.5.15. 전입하여 현재까지 거주하는 것으로 기재되어 청구인은 쟁점주택에서 거주하지 않은 사실이 확인된다.

(바) 청구인이 쟁점주택을 취득(2001.5.17)한 이후 OOO은 2001.8.10. 청구인에게「채권자(OOO)의 신청이 이유있으므로 청구인(제3채무자)은 채무자(OOO)에게 전세금 채권(40,000천원)에 관한 지급을 하여서는 아니된다」라고 기재된 전세금 채권압류 및 전부명령서(OOOOOOOO, OOOOOOOOOO)를 발송하였고, 청구인은 쟁점주택을 OOO에게 양도한 후 “본인은 귀하에게 매도한 15번지 2층을 OOO에게 전세주고 전세금 4800만원을 매수인이신 귀하에게 전부승계시키면서 OOO가 이사갈 때 돈을 내주지 말고 채권자를 불러서 처리해주기 바란다”라는 내용증명을 2002.12.20. OOO에게 발송한 사실이 확인된다.

(사) OOO(OOOOOOOOOOOOOO)는 쟁점주택 매도자 장상길의 자로서 “거래당시 매도자와 매수자는 청파동에 오래동안 거주하여 친분이 있던 분이어서 부동산중개업자 없이 거래하였으며, 매매대금은 253,000천원이었다”는 내용의 확인서를 제출하고 있다.

(아) 처분청이 확인한 쟁점주택의 매매계약서를 보면 부동산 중개업자의 소개없이 쌍방합의로 거래된 사실과 양도금액(275,000천원) 중 전세금(153,000천원)을 매수인이 잔금으로 승계한다는 내용이 2002.2.14. 청구인과 OOO, 2002.2.2. 청구인과 OOO, 2002.1.8. 청구인과 OOO과 작성한 매매계약서에 의하여 확인된다.

(자) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점주택의 양도가액 중 전세금은 153,000천원임이 매매계약서에 의하여 확인되는 점, 쟁점주택은 청구인이 취득후 양도까지 7개월에 걸친 단기매매거래로서 쟁점주택의 전세금이 급격한 변동은 없었다고 볼 때 처분청이 인정한 쟁점주택의 취득가액(90,000천원)은 쟁점주택의 임대보증금(153,000천원)에도 못미치는 점, 처분청은 쟁점주택 취득당시 시세를 3.3㎡당 6,000천원～10,000천원 정도 형성된 것으로 확인하고 있어 취득당시 시세가 3.3㎡당 6,000천원에서 10,000천원에 거래되었다면 쟁점주택(약 27평)은 최저 162,000천원～270,000천원까지 거래되었다고 추정이 가능한 점 등을 고려하여 볼 때 쟁점주택의 취득가액이 253,000천원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

그렇다면, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 253,000천원으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.