쟁점토지의 양도 및 취득가액이 자진신고된 거래가액인지 여부(경정)

OO세무서장이 2002.10.4 및 2003.12.1 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 205,832,924원 및 71,841,212원의 부과처분은 양도가액을 698,374,630원으로, 취득가액을 285,727,810원으로, 대지조성비를 89,726,347원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정합니다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인이 대표이사로 재직(1992.5.20～2002.1.25)하던 (주)OOOOOO(OO OOOOOOOOO OO)은 1999.10.6 청구인 소유의 경상북도 OOO OOO O OOOOOOO 임야 등(OO OOOOOOO OO)에 임대아파트 및 부대시설을 신축하기 위하여 청구인의 토지사용승낙서를 첨부하여 사업계획승인신청을 한 후, 1999.10.24 청구인과 동 사업을 공동으로 하기로 하는 공동사업약정을 체결하였으며, 1999.11.24 OO시장으로부터 사업계획승인을 받았고, 2000.8.3 사업주체를 청구인과 공동으로 하는 것을 골자로 하는 주택건설사업계획변경승인신청을 하여 2000.8.31 변경승인을 받았으며, 동 일자에 청구인과 공동사업계약서를 추가 작성하면서 청구외법인의 지분을 건축공사비로 하고, 청구인의 지분을 쟁점토지의 시가인 5억원으로 하기로 약정하였으며, 청구외법인은 2001.1.1 쟁점토지가액 5억원을 자산(건설용지) 및 부채(미지급금)로 계상하였고, 동 미지급금은 2002.1.15 대표자가수금으로 계정과목 대체되었으며, 쟁점토지상에 신축한 아파트는 2002.2.26 건물사용승인을 받았고, 쟁점토지는 2002.2.28 대지로 지목변경되어 2002.3.5 청구외법인으로 소유권 이전등기 되었다.

청구인은 2002.3.4 공동사업계약서 최종수정일인 2000.8.31을 쟁점토지의 현물출자일로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 2000년 귀속 양도소득세 12,772,196원을 신고납부하였으며, 처분청은 2002.10월 공동사업에의 현물출자를 부인하고 2002.3.5을 쟁점토지의 양도일로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 2002년 귀속 양도소득세 205,832,924원을 결정고지하였고,청구인은 2003.1.14 쟁점토지의 양도일을 2002.3.5로 하여 양도소득과세표준을 실지거래가액으로 계산한 양도소득세 12,945,451원을 신고납부하였으며,처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 실지거래가액 신고를 인정하지 아니하고, 당초 결정결의내용에서 국민주택건설용지 등에 대한 감면을 배제하여 2003.12.1 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 71,841,212원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.2.2 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 소유권이전등기일인 2002.3.5의 개별공시지가로 계산한 1,211백만원을 쟁점토지의 양도가액으로 결정하고 이를 실지양도가액 5억원과 비교하여 특수관계자간의 저가양도에 해당된다하여 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 양도소득금액을 계산하였으나, 청구외법인이 쟁점토지의 취득일 이전에 청구외법인의 부담(일부 청구인 부담분 제외)으로 임야를 대지로 조성한 후 임대아파트를 신축한 경우이므로 토지개발이익의 대부분은 청구외법인에 귀속되는 것이 합리적이며(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O),

청구인과 청구외법인은 2000.8.31 쟁점토지의 시가를 매매사례가액 등을 적용하여 아래 표와 같이 5억원으로 산정하였고, 청구외법인은 2001.1.1 쟁점토지가액 5억원을 자산(건설용지) 및 부채(미지급금)로 계상하였으며, 동 미지급금은 2002.1.15 가수금으로 계정과목 대체된 이후 청구인에 대한 가수금반제형식으로 지급되었으므로실지 대금이 지급되고 법인의 장부에 계상된 5억원을 실지 거래가액으로 인정하여야 한다.

(OO O O, O)

O OOOOOO O OOOOOO OOOOOOOOOO OOOOO OOO OO

O OOOOOO OOOOO OOO OOOOO OO,OOOOOO OOOOOO OOOOOO OOOOOOOOO OOOOOOO OOOO OO

나. 처분청 의견

청구인은 2003.1월 쟁점토지의 양도에 대하여 아래표와 같이 경상북도 OOO OOO OOOOOOO 및 OOOOOOO 양도가액을 대지로 변경되기 전인 임야상태의 가액으로 산정하였으나, 대지조성은 2000.4.10경 완료되었으며(OOOOOO OOOOO OOO OOOO OOOO), 청구외법인의 장부상 건설용지로 산정한 날이 2001.1.1 이므로 양도부동산은 대지 조성 완료 후 청구외법인에 양도된 것으로 인정되므로 인근 임야의 매매가액을 근거로 양도가액을 산정한 것은 무리가 있고, 양도대금은 대물변제라고 하였으나 실제 장부상은 가수금으로 처리 되었음이 확인되며, 토목공사비 89,726천원도 청구외법인이 2000.12.31 대표자 가수금 반제로 처리되어 있는 점 등으로 볼 때 양도자가 주장하는 양도가액은 실지 대가를 수수한 것이 아니라 단순한 산술적 계산에 지나지 않는 것으로 양도가액에 대하여 신빙성이 결여되어 인정할 수 없고, 취득가액 또한 증빙서류가 불비하여 실지거래가액을 인정하기 어려우므로 상속세및증여세법 제61조에 규정된 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(OO O O, OO)

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도 및 취득가액이 자진신고된 거래가액인지 여부 및 특수관계자인 청구외법인에의 양도가액이 적정한지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격 구조 용도 위치 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액

(4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(5) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

(6) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(7) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(8) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(9) 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】 ③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 본문 중 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 6월의 기간 으로 본다.

(10) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(11) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(12) 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 청구인이 자진신고한 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(가) 청구인은 1990.11.26 경상북도 OOO OOO O OOOOO OO O,OOOO를 청구외 최OO으로부터, 1992.1.25 경상북도 OOO OOO O OOO OO O,OOOO를 청구외 최OO(OOOO O)으로부터, 1994.8.8 경상북도 OOO OOO OOOOOO OOO를 청구외 황OO로부터 취득하였음이 토지대장 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(나) 청구외법인은 1999.11.24 청구인의 토지사용 승낙서를 첨부하여 OO시장으로부터 쟁점토지 위에 임대아파트를 신축할 수 있도록 승인을 받았으며, 청구인과 청구외법인은 2000.8.3 OO시장에게 공동으로 쟁점토지위에 임대아파트를 신축하는 것으로 건물신축 변경 승인신청을 하여 2000.8.31 승인을 받았고, 청구외법인은 2001.1.1 쟁점토지를 취득한 것으로 하여 쟁점토지 가액을 5억원으로 법인장부에 계상하였으며, 청구인과 청구외법인은 2001.12.22 공동으로 OO시장으로부터 건축물임시사용승인을 받았고, 청구외법인은 2002.1.15 장부상 쟁점토지 대금을 대표자 가수금으로 대체하였으며,청구인은 2002.3.5 쟁점토지의 소유권을 청구외법인에게 이전등기하였고, 청구외법인은 2002.3.15 단독으로 아파트소유권 보존등기하였음이 사업계획승인서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(다) 청구인은 2002.3.4 공동계약서 수정일인 2000.8.31을 양도일로 하여 기준시가로 계산한 양도가액 173백만원과 취득가액 103백만원으로 양도소득세 12백만원을 자진신고납부하였으며, 처분청은 2002.10.1 등기이전일인 2002.3.5을 양도일로 하여 기준시가로 계산한 양도가액 1,211백만원과 취득가액 97백만원으로 양도소득세 205백만원을 경정고지하였고, 청구인은 2003.1.14 등기이전일인 2002.3.5을 양도일로 하여 실지거래가액으로 계산한 양도가액 500백만원과 취득가액 379백만원으로 양도소득세 12백만원을 추가 자진신고납부하였으며, 처분청은 2003.12.1 위 기준시가를 그대로 적용하고 기결정시 감면한 국민주택건설용지에 대한 감면을 배제하여 71백만원을 추가 고지하였음이 양도소득세과세표준 신고서 및 양도소득세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(라) 청구인은 1999.10.6 청구외법인이 임대아파트 신축사업 허가신청 당시 쟁점토지를 양도하고자 하였으나, 청구외법인이 이전등기비용도 부담할 수 없을 정도로 자금사정이 어려워 청구인의 사용승락서를 첨부하여 건축허가신청하였으며, 2002.3.5 청구외법인에 쟁점토지를 소유권 이전등기 양도하였는바, 청구인과 청구외법인은 2000.8.31 매매사례가액 등을 중심으로 쟁점토지가액을 5억원으로 산정하여 공동사업계약서를 체결하였으며, 청구외법인은 2001.1.1 법인장부에 쟁점토지가액을 5억원으로 자산계상한 후, 2002.1.15 대표자가수금으로 쟁점토지가액을 정산하였으므로 5억원은 실지양도가액이며, 청구인이 신고한 취득가액은 계약서, 거래사실확인서 공증서 등에 의하여 확인되는 실지 취득가액임에도 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 이 건 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

1) 청구인과 청구외법인은 2000.8.31 “공동사업에 대한 청구외법인의 지분은 청구외법인이 부담하는 건축공사비로 하고, 청구인의 지분은 청구인이 출자한 위 3필지 토지의 시가 5억원으로 한다”는 공동사업계약을 체결하였으며, 청구외법인은 2001.1.1 쟁점토지를 건설용지 및 미지급금 500백만원으로 장부에 계상하였고, 2002.1.15 대표자 일시가수로 대체한후, 2002.1.15 300백만원, 2002.1.16 119백만원이 가수반제 처리되었고, 2002.1.26 잔액 81백만원이 기타가수금과 합하여 가수반제 되었음이 공동사업계약서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

2) 청구인이 쟁점토지의 실제 취득가액을 산정한 내역은 아래 표와 같으며, 이에 대한 증빙서류로 쟁점토지 취득 부동산매매계약서 등을 아래와 같이 제출하고 있다.

(OO O O, O)

O OOO O OOOOO OOO OOOO O,OOOO O OO OOO, OO OOO

O OOO O OOO OOO OOOO O,OOOO O OO OOO, OO OOO

가) 청구인이 경상북도 OOOOOO O OOOOO 임야 취득관련 증빙으로 제시한 부동산매매계약서(1990.10.20)에는 “부동산의 표시는 OOO OOO O OOOOO O,OOOOOOO(O,OOOO)로, 대금지불(대금총액 이억이천만원정)은 계약금 이천이백만원정을 계약당시 지불(영수)하고, 중도금 구천팔백만원정을 1990.11.6 지불하며, 잔액금 일억원정을 1990.11.25 지불한다고 하였으며, 단서에서 묘지(1기, 매도인의 모친)는 매수인 요구시 언제든지 이전하고, 임야 하단부 30평(집, 건물)은 제외한다”고 기록되어 있으며, 양도자 최OO은 거래사실확인서(2002년 9월)에서 “상기 부동산을 1990.11.25자로 OOO OOO OOOOOO 유OO(OOOOOOOOOO)에게 금 이억이천만원(평당 환산금액 일십만원)에 매도한 사실이 있음”을 확인(인감증명 첨부)하고 있고, OO동 거주자 이OO, 이OO는 인우보증서에서 “1990년부터 1992년까지 OOO OOO주거지역 임야의 매매시세가 평당 약 일십만원 이었음”을 확인(인감증명 첨부)하고 있으며, 쟁점토지 인근인 경상북도 OOO OOO O OOOOO OO O,OOOOO OOOOOOOOOO 취득하여 주택을 건설한 OO주택주식회사(OOO OOO)는 거래사실확인서에서 “상기 부동산을 1990.12.19 일금 450,000,000원(평당 150,000원)에 매입한 사실이 있음”을 확인하고 있다.

나) 청구인은 경상북도 OOO OOO O OOO(O OOO OOOO OOOOOOOOOOOOOO, O OOO OOOOOO O OOO OOOO OO) 임야는 위 OOO O OOOOO와 동시에 동일한 가격(평당 환산금액 일십만원)으로 취득하였으나 전 소유자와 전전 소유자간의 소유권 다툼으로 인하여 소유권 등기이전이 늦어졌다고 주장하며, 위 최OO의 거래사실확인서, OO동 거주자의 인우보증서, OO주택주식회사의 거래사실 확인서 등을 제출하고 있다.

다) 청구인이 경상북도 OOO OOO OOOO 대지 취득관련 증빙으로 제시한 약정서(OOOOOOOOO OOOOOOO OOOO OOO OO OO)에는 “ (주)OO주택건설 대표이사 유OO과 OOO OOO OOOO(OO OOO, OO OO) 소유자 황OO는 아래와 같이 합의를 보았으므로 약정서에 서명하며, (주)OO주택건설(OOOO OOO)은 황OO 소유 대지 28평 건물 1동을 인수하는 조건으로 OO주택건설이 경상북도 OOO OOO에 1차 분양중인 OO아파트 32평형 1층 1동(101동 101호)과 현금 일금 육천오백만원정을 황OO에게 지불하기로 한다고 하고, 지급방법은 1993.8.28 일천만원정, 1993.10.28 이천만원정, 1993.12.28 삼천오백만원정을 지급한다”고 약정되어 있으며, 위 황OO는 거래사실확인서(2002년 9월)에서 OOOO OOO OOOOOO OO OOO 외 건물 1동(주택)을 1994.8.8자로 OOO OOO OOOOOO번지 유OO에게 금 115백만원(확인자는 분양받은 아파트의 가액을 50백만원으로 보고 양도가액을 115백만원으로 확인하였으나 아파트의 법인 장부가액은 44백만원이므로 실제 취득가액은 109백만원으로 보임)에 매도한 사실이 있음”을 확인하고 있다.

라) 청구인은 대지조성비 지출 명세서를 제출하였는바, 법인과 개인의 공사비 지출 및 분배 내역은 아래 표와 같으며, 개인부담분 89,726천원은 2000.12.31 대표자 가수금과 상계되어 입금처리 되었음이 청구외법인의 장부에 의하여 확인된다.

(OO O OO)

마) OOOOO이 2004.12.9 경상북도 OOO OOO O OOOOO 임야의 전 소유자(OOO)인 최OO(OOOOOOOO OO OO OOOOO OO OO)에게 유O(OOOOOOOOOOOO)확인한 바, OOO O OOOOO와 OOO O OOO 임야를 일괄 양도하였으나 OOO O OOO은 전전 소유자가 자기 땅이라고 주장함에 따라 소송을 거쳐 등기이전하여 등기 이전일이 차이가 있으며, OOO O OOOOO와 OOO O OOO 임야의 양도가액은 평당 10만원으로 기억하고 있고, 대금수입 및 증빙 서류는 부친이 주로 관리하고 있었으나 부친이 사망하면서 폐기되어 특별한 증빙은 보관하고 있지 않은 것 같다고 진술하고 있다.

(마) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면,

1) 양도가액의 경우 청구인과 청구외법인은 청구인이 출자한 쟁점토지의 시가를 5억원으로 하는 공동사업계약을 체결하였으며, 청구외법인은 쟁점토지를 건설용지 및 미지급금 500백만원으로 장부에 계상하여 법인의 매출원가를 구성하였고, 대표자 일시가수로 대체한후, 2002.1.15 300백만원, 2002.1.16 119백만원이 가수반제 처리되었고, 2002.1.26 잔액 81백만원이 기타가수금과 합하여 가수반제 되었음이 확인되므로 대금이 실제 수수된 500백만원은 실가로 인정되어야 할 것으로 판단된다.

2) 경상북도 OOO OOO O OOOOO OO(O,OOOO) 취득가액의 경우 전 소유자 최OO과 박OO(OOOO O)이 1990.10.20 체결한 매매계약서에 의하여 확인되는 취득가액은 220백만원(평당 10만원)으로 아파트 부지인 점을 감안할 때 과다계상되었다고 보기 어려우며, 청구인이 제출한 위 매매계약서의 지질상태 등으로 보아 상당기간 보유하였던 증빙으로서 취득당시 작성한 계약서로 보이고, 계약서 단서 부분에 “임야 하단부 30평(집, 건물)은 제외한다”고 되어 있으며, 2003.7.3 청구외 임OO(O OOO OOO)에게 위 제외하기로 한 토지 99㎡(OOO OOOOO OO OOO, OOO OOO OO OOO)가 소유권 이전된 것으로 보아 계약서의 내용이 이행된 점 등으로 볼 때 계약서의 내용이 진실한 것으로 보이고, 양도자인 최OO 및 OOO 거주자인 이OO, 이OO 등은 위 매매사실 등을 확인하는 거래사실확인서 및 인우보증서를 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있으며, 계약당시의 인근 임야 거래가액(평당 15만원)에 비하여 과다계상되지 않았고, OOOOO이 양도자인 최OO에 유선확인한 바 동 거래사실을 확인하고 있는 점 등으로 보아 실지거래가액으로 판단된다.

3) 경상북도 OOO OOO O OOO OO(O,OOOO)는 위 OOO O OOOOO 전 소유자 최OOO O(OO)인 최OO의 소유로 위 2필지의 임야는 일괄 양도·양수 되었음이 거래사실확인서 등에 의하여 인정되며, 취득가액 84백만원(평당 10만원)의 경우 도로에 인접하여 위 산 116-2 임야보다 접근성이 용이함에도 동일한 가격대인 평당 10만원에 거래되었고, 계약서의 내용대로 25㎡가 기 취득자인 임OO에게 소유권 이전되어 계약서의 내용이 진실된 것으로 보이며, 기타 사실관계는 위 OOO OOOOO의 거래사실과 같은 것으로 인정되는 점 등으로 보아 실지거래가액으로 판단된다.

4) 경상북도 OOO OOO OOOO OO(OOO)의 경우 취득가액으로 현금 65백만원과 청구외법인이 분양중인 OOOOO OOOO OOOO(OO OOO OOOO OOOOO)을 지급하기로 약정하였으며, 동 약정서는 1993.8.30 OOOO검찰청OOOO의 공증사무대행 검사 이OO이 인증하였고, 위 OO아파트 101동 101호가 1994.6.15(OOOOO OOOOOOOOO) 동 토지 양도자인 황OO에게 소유권 이전 등기된 점 등으로 보아 동 인증내용은 사실로 보이므로 동 가액 109백만원은 실 거래가로 판단된다.

5) 대지조성비의 경우 2000년 투입비용 89,726천원을 청구외법인이 지출한 후 2000.12.30자 청구인의 가수금과 상계되어 청구외법인에 입금처리 되었는바, 동 금액은 법인의 손금을 구성하지 아니하였고 청구인이 실제 부담한 금액임이 확인되므로 필요경비로 인정되어야 할 것으로 판단된다.

6) 따라서 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도 및 취득가액 등이 실지거래가액으로 인정되므로 처분청이 청구인의 신고 거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(2) 다음, 청구인이 특수관계자인 청구외법인에 쟁점토지를 500백만원에 양도한 것이 적정한지 여부에 대하여 본다.

(가) 소득세법시행령 제167조에서 “특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하며, 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때에는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정한다”고 규정하고 있으며, 상속세및증여세법 제60조에서 “시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한다”고 규정하고 있다.

(나) 쟁점토지 및 인근토지 ㎡당 개별공시지가 변동 내역은 아래 표와 같음이 공시지가열람 전산자료에 의하여 확인되는바, 인근토지의 공시지가 변동이 미미한 것으로 보아 쟁점토지 인근의 토지가액은 전반적으로 변동되지 않은 것으로 보인다.

(OO O O)

(다) 쟁점토지의 기준시가 변동내역은 아래 표와 같은바, 2000.12.29의 기준시가는 대지조성에 따라 수시분으로 고시하였으며, 처분청은 소유권이전등기일(2002.3.5)의 기준시가 1,211백만원을 양도가액으로 양도소득세를 결정하였으므로 동 양도가액에는 대지조성에 따른 상승액이 포함된 것으로 보인다.

(OO O OO)

(라) 법인이 특수관계에 있는 개인소유의 토지(임야)를 사전에 사용승낙을 받아 이를 개발하다가 취득하는 경우 당해 토지의 적정시가는 그 토지의 개발로 인하여 상승된 금액이 포함되지 아니한 시가로 하여야 하는 것인바(OO OOOOOOOOOO, OOOOOOOO), 쟁점토지중 경상북도 OOO OOO O OOOOO(OO OO OO OOO OOOO OOOOOOOO OO) 및 OOO O OOO(OO OOOO OOOOOOO OO)은 청구인과 청구외법인이 대지조성비 89,726천원(22.132%)과 315,686천원(76.868%)을 각각 투입하여 대지조성을 하여 지가가 상승되었으므로 청구인의 쟁점토지의 적정 양도가액은 대지 조성 후의 총 시가에서 개발로 인하여 상승된 금액을 각각의 대지조성비 투입량으로 안분하여 계산한 청구외법인 몫의 개발상승액을 차감한 금액이 될 것이므로 이에 대하여 살펴본다.

1) OOO OOOOO 및 OOO OOOOO의 대지조성에 따른 상승액 및 청구인과 청구외법인의 상승지분은 쟁점토지 인근의 임야 매매사례가액 및 대지조성후의 쟁점토지 매매사례가액에 의하여 아래와 같이 평가할 수 있다.

가) OOO OOOOO 및 OOO OOOOO의 대지조성 전(임야)의 평가액은 청구외법인이 2001.10.26 경기도 OOO OOO OOO OO OOOO OOOOOOO 청구외 권OO(OOOOOOOOOOO)으로부터 쟁점토지 인근의 OOO OOOOO OO O,OOOO를 126백만원(㎡당 46,580원)에 취득한 사실이 확인되므로 동 매매사례가액에 의하면 임야의 양도당시의 시가는 275,101,480원(46,580원×5,906㎡)으로 평가된다.

나) 한편, OOO OOOOO 및 OOO OOOOOO 대지조성 후(임야)의 평가액은 청구외법인이 청구인의 쟁점토지 5,999㎡와 청구외법인의 기타토지 66㎡ 합계 6,065㎡상에 아파트 176세대(토지보유지분 5,432.9580㎡)와 상가 10세대(토지보유지분 632.0420㎡)를 신축(총 186세대)하여 아파트 4세대 및 상가 4세대를 아래 표와 같이 양도하였는바, 동 매매사례에 의하면 아파트 부속 대지의 ㎡당 가액은 316,800원(37,769천원/119.2200㎡)이며, 상가부속 대지의 ㎡당 가액은 595,062원(50,875천원/85.4952㎡)이고, 아파트부속 대지의 총가액은 1,721,161,094원(316,800원×5,432.9580㎡)이며, 상가부속 대지의 총가액은 376,104,176원(595,062원×632.0420㎡)이고, 따라서 위 아파트 및 상가의 대지분 시가 총액은 2,097,265,270원(1,721,161,094원＋376,104,176원)이며, 청구외법인의 토지 66㎡를 제외한 쟁점토지의 시가 총액은 2,074,442,597원(2,097,265,270원×5,999㎡/6,065㎡)이므로 OOO OOOOO 및 OOO OOOOO의 시가는 2,042,283,376원(2,074,442,597원×5,906㎡/5,999㎡)으로 평가된다.

(OO O O, OO)

2) 따라서 OOO OOOOO 및 OOO OOOOO 토지의 개발로 인하여 상승된 금액은 대지조성 후의 시가(2,042,283,376원)에서 대지조성 전의 임야의 시가(275,101,480원)를 차감한 1,767,181,896원이며, 청구인(89,726,347원)과 청구외법인(315,686,921원)의 대지조성비 투입량(405,413,268원)에 따른 청구외법인 몫의 상승지분은 1,376,067,967원(1,767,181,896원×315,686,921원/405,413,268원)으로 평가된다.

(마) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 청구외법인이 쟁점토지를 개발하므로 인하여 상승된 금액이 포함되지 아니한 쟁점토지의 시가는 쟁점토지 양도시의 시가총액 2,074,442,597원에서 청구외법인 몫의 상승지분 1,376,067,967원을 차감한 698,374,630원이며, 청구인은 시가 698,374,630원의 쟁점토지를 특수관계자인 청구외법인에 5억원에 저가양도하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되므로 쟁점토지의 양도가액은 698,374,630원으로 보아야 할 것으로 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.