조심2009중3098 (2009.12.30)

양도

기각

청구인이 장부상 계상한 건물가액 외에 추가로 지급된 비용에 대한 객관적인 증빙이 없어 장부가액을 건물의 취득가액으로 산정한 처분 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

국심2006서3476 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.4.2. OOO OOO OOO OOO OOOOOO O O필지 대지 1,510㎡(청구인 소유) 및 오피스텔 건물 4,930㎡(조OO과 지분 각 2분의 1 소유로 위 대지를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 토지 2,700백만원, 건물 4,000백만원으로 하여 (주)OOOOO에 6,700백만원에 양도하고 토지의 취득가액은 실거래가로, 건물의 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 중부지방국세청장은 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 조사 결과 양도가액 6,700백만원을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하고 건물 취득가액은 장부가액 981백만원으로 하도록 하였고, 이에 따라 처분청은 2009.6.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 432,835,420원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 사업부진으로 인한 자금사정과 공동투자자인 조OO(청구인의 동생)이 투자금 반환을 요구하여 부득이 쟁점부동산을 양도하면서 건물은 신축비용 및 경과연수를 감안하여 40억원 이하로는 매도할 수 없다는 조OO의 주장에 따라 청구인과 조OO 및 매수자간에 합의된 40억원에 건물을 양도한 것으로서 매매대금은 각자의 지분대로 귀속된 사실이 처분청의 금융추적조사에 의거 확인됨에도 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상 매매금액 67억원은 인정하면서 토지와 건물의 매매가액은 합리적인 이유없이 임의로 구분한 것이라 하여 기준시가로 안분하여야 한다고 주장하나, 이는 건물소유자는 무조건 세법에 따라 매매금액을 배분받아야 한다는 논리로서 계약자유의 원칙을 배제하는 위헌적인 것이므로 자의적인 판단에 따라 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 오피스텔 건물 신축을 시공사인 OOOO에 일괄도급을 주었으나 시공사의 부도로 인하여 부득이 청구인이 직영건설하였고, 장부상에 계상된 건물의 가액 2,663백만원은 OOOO로부터 부도전에 교부받았던 약 20억원, 건설자재 일부에 대하여 교부받았던 세금계산서 등 663백만원이나 정상적으로 교부받지 못한 영수증은 장부에 계상하지 않은 것이 일반적인 사실로서 국심 2006서3476(2006.12.13.)에서도 장부에 계상된 가액이 실지취득가액이 아닐 경우 환산가액에 의하여 취득가액을 계산하여야 한다고 하고 있는 바, 당시의 표준건축비 등에 비추어 보아도 이 건 건물의 취득가액은 최소 50억원을 초과함에도 단순히 장부에 계상된 가액을 건물의 취득가액으로 본 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산 중 토지는 청구인이 1995.7.5. 경기도 OO시로부터 467백만원에 단독으로 취득하고 오피스텔 건물은 1998.12.30. 조OO과 공동으로 신축하여 임대하다가 양도한 것으로서 매매계약서에 기재된 건물 양도가액 40억원은 장부가액이나 감정가액 또는 기준시가 환산 가액이 아닌 임의적인 가액으로 객관적인 신빙성이 없으며, 양수자인 (주)OOOOO는 상기 건축물을 잔금청산일(2007.4.2.) 이전인 2007.3.8. (주)OOOOO에 500백만원에 철거계약을 체결하고 2008.8.11. 오피스텔 건물을 완전 철거하고 주상복합건물을 신축중인 바, 양수인이 쟁점부동산 중 토지만을 이용할 목적에 있었다고 보이므로 쟁점부동산 중 건물가액을 토지가액보다 20%p 높게 구분하여 거래할 합리적인 이유가 없다.

(2) 청구인은 오피스텔 건물을 1998.4.1. OO빌딩으로 사업자등록하고 건물 장부가액은 2,663백만원으로 등재하고 계속 감가상각하여 양도시까지 결산서에 반영한 부가가치세 일반과세자로서, 복식기장의무자이고 세무대리인에게 기장을 맡기고 외부조정을 통해 개업일 이후 양도시점까지 종합소득세를 신고한 사실이 확인되며, 세금계산서를 교부받아 부가가치세 매입세액 공제를 받았으므로 건물 신축비용이 불분명하여 건물의 취득가액을 환산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 부동산양도계약서상에 구분 기재된 토지 및 건물가액을 임의 평가한 것으로 보아 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(2) 신축건물의 취득가액을 장부가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다.이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다

(3) 부가가치세 시행령

제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 2007.4.2. 쟁점부동산을 토지 2,700백만원, 건물 4,000백만원으로 하여 (주)OOOOO에 6,700백만원에 양도하고 토지의 취득가액은 실거래가액으로, 건물의 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 중부지방국세청장은 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 조사 결과 양도가액 6,700백만원에 대하여 토지와 건물가액을 임의로 구분한 것으로 보아 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 청구인의 양도가액을 5,191백만원[토지 3,682백만원, 건물 1,508백만원(청구인 지분)]으로 하고, 토지 취득가액은 청구인이 경기도 OO시로부터 취득한 실거래가액 467백만원, 건물 취득가액은 장부상 잔존가액 981백만원(취득당시 장부가액 2,663백만원에서 누적 감가상각비 700백만원을 차감한 1,963백만원의 1/2)으로 하도록 함에 따라 처분청은 2009.6.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 432백만원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타나고 신고 및 경정내역은 아래 <표>와 같다.

(OO O O, O)

* 건물은 청구인 지분(1/2)임

(2) 등기권리증 등에 의하면 청구인은 1999.7.5. OOO OOO OO OOO(OOO OOOOOO OOOO, OOOOOO O,OOOO)를 822,200천원(309,563원/㎡)에 취득한 후 위 필지를 합병분할하여 이 중 1,146㎡를 양도하고 나머지 토지 1,510㎡(죽전리 1088-5 1,314㎡, 1088-17 196㎡)위에 1998.12.31. 조OO과 공동으로 오피스텔을 신축한 것으로 나타난다.

청구인은 조OO과 쟁점부동산에 오피스텔 건물을 신축하고 1998.4.1. OO빌딩으로 사업자등록하여 임대사업을 운영하다가 2007.4.2. 쟁점부동산을 양도하고 폐업한 것으로 나타나며, 토지대장 및 건축물대장에 의하면 쟁점부동산 중 토지의 면적은 1,510㎡이고, 건물은 지하2층～지상10층 건물로 연면적이 4,931,91㎡이며, 지하2층은 기계실, 지하1층～3층은 근린생활시설, 4층～9층은 오피스텔, 10층은 기계실로 이루어져 있고, 1997.2.5. 착공하여 1998.6.17. 사용승인된 것으로 나타난다.

(3) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산 중 건물가액은 청구인과 조OO 및 양수자간에 합의된 가액으로 처분청이 합리적인 이유없이 임의로 토지와 건물가액을 구분하는 것은 계약자유의 원칙을 배제하는 위헌적인 것이라고 주장한다.

(나) 「소득세법」제100조 제2항은 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서에 의하여 기준시가로 안분계산한다고 규정하고 있다.

(다) 쟁점부동산의 매매계약서(2007.3.5.)를 보면 청구인은 공동투자자인 조OO과 쟁점부동산을 (주)OOOOO에 총매매대금 71억원(부가가치세 포함)에 양도계약하였고, 토지는 27억원, 건물은 44억원(부가가치세 포함)으로 구분하고 있는 것으로 나타난다.

건설공사(철거) 표준도급계약서(2007.3.8.)를 보면 (주)OOOOO는 OOOOO(주)와 쟁점부동산의 오피스텔 건물(지하2층~지상9층) 등 4건의 건축물에 대하여 2007.6.18.～2007.12.31.까지 주상복합 신축공사에 따른 지장물 철거공사를 5억원에 계약한 것으로 나타난다.

(라) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서상 토지(2,700백만원) 및 건물(4,000백만원)의 가액을 구분하여 양도하였다고는 하나 이는 감정가액 등 객관적인 근거에 의한 것으로 보이지 아니한 점, 청구인과 건물공동투자자인 조OO은 형제간으로 특수관계자인 점, 쟁점부동산의 양도 당시 기준시가가 토지 2,793백만원, 건물 2,288백만원인 점 및 청구인은 쟁점부동산의 토지 및 건물가액 평가에 대하여 단지 조OO 및 양수인과의 합의를 주장할 뿐 객관적이고 합리적인 기준을 제시하지 못하는 점 등으로 보아 토지와 건물가액의 구분 근거가 명확하지 아니하므로 쟁점부동산의 매매계약서에 구분 기재된 토지와 건물의 양도가액은 타당하지 아니한 것으로 보인다.

따라서, 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액에 대하여 처분청이 기준시가를 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 전문종합건설업체인 OOOO이 약 50억원에 일괄공사도급계약을 체결하였다가 OOOO의 부도로 직영공사하여 실제 공사비는 50억원을 초과하여 지급되었으나 교부받지 못한 영수증 등이 상당함에도 교부받은 세금계산서 등 총 2,663백만원만을 장부에 계상한 것이라고 주장하면서 건설교통부 표준건축비 등을 제시하고 있다.

(나) 청구인이 제출한 건설교통부 고시는 서울특별시 지역에 건축하는 대형건축물에 부과하는 과밀부담금의 산정을 위한 표준건축비로서, 1998년에는 1997-433호(1997.12.30.)로 표준건축비가1,007,000원/㎡로 고시되어 쟁점부동산의건물(4,930㎡)에 적용할 경우 4,964백만원의 표준건축비가 계산된 것으로 나타난다.

(다) 청구인 사업장의 2007년 대차대조표를 보면 쟁점부동산의 건물계정에 2,663,251천원이 계상되어 있고, 감가상각누계액 700,435천원이 계상되어 있는 것으로 나타난다.

(라) 살피건대, 청구인은 건물의 신축가액은 표준건축비 등을 감안할 때 장부가액보다 많은 약 50억원을 지급하였으나 명확하지 아니하므로 취득가액을 환산하여야 한다는 주장이나, 청구인은 일반과세사업자로서 쟁점부동산에 건물을 신축하고 건물가액을 2,663백만원으로 대차대조표에 계상하여 매년 감가상각한 점, 취득당시 건물의 기준시가가 2,075백만원으로 나타나는 점, 표준건축비로 산출된 금액은 실지로 거래된 비용으로 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 장부상 건물가액이 건물의 취득가액으로 보이는 반면 청구인이 장부상 계상된 건물가액 외에 추가로 지급된 비용에 대하여 객관적인 증빙으로 입증하지 못하고 있으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 건물신축시 계상된 장부가액에서 감가상각비를 차감한 금액을 건물의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.