공부상 주택인 4층을 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 여부(경정)

OO세무서장이 2004.1.10. 청구인에게 한 1999년 귀속 양도소득세 159,517,630원의 부과처분은 OOOOO OOO OOO OOOOO OO 470.8㎡, 건물 1139.5㎡의 4층 150.86㎡ 및 그 부수토지에 대하여 1세대 1주택에 의한 비과세를 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.2.7. OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 대지 470.8㎡, 건물 1139.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 유OO에게 소유권을 이전하고 1999.12.16. 양도가액을 708백만원, 취득가액을 660백만원으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산출하여 양도소득세 5,251,010원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 유OO에게 교환에 의하여 양도하면서 각각의 부동산가액을 약정한 사실을 확인할 객관적인 증빙이 없다는 사유로 쟁점부동산을 기준시가로 과세하여 2004.1.10. 청구인에게 양도소득세 159,517,630원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2004.4.7. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

① 청구인은 쟁점부동산을 OOO OOO OOO OOOO OOOOO OOOO(이하 “교환부동산”이라 한다)와 부동산교환거래계약에 의하여 쟁점부동산을 양도하면서 860백만원으로 평가하였음에도 처분청이 이를 인정하지 아니하여 기준시가로 자산양도차익을 산출함은 부당하다.

② 쟁점부동산의 배관공사비용 26백만원은 청구인이 부담하였으므로 이는 개량비용이므로 필요경비에 산입하여야 한다.

③ 쟁점부동산의 4층 217.5㎡는 공부상 주택이고 실제로 주거용으로 사용하였으므로 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

① 당초 청구인은 약정사실이 없는 것으로 진술하였으며 그 후 심판청구와 함께 부동산교환거래약정서와 증빙자료를 제시한 것으로 이는 당초 주장을 번복하여 인정하기 어렵다.

② 청구인이 지급한 배관공사비용 26백만원은 계약완료 후 지급한 것이므로 청구인의 비용으로 인정할 수 없다.

③ 현지 조사한 바 4층 일부는 목욕탕 부설 헬스장으로 사용(66.64㎡ : 9.8ｍ×6.8ｍ)중이고, 나머지는 주거시설로 사용 중이나 양도 당시 주거용으로 사용되었는지 확인하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점부동산에 대하여 교환가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

② 배관공사비를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

③ 쟁점부동산 중 공부상 주택인 4층을 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호 생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

같은 법 제97조(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 이전의 것)【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

같은 법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(단서생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(단서생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

같은 법 시행령 제163조(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정되기 이전의 것)【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

2. 건 물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(괄호 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으며 실지 취득 및 양도가액이 확인됨에도 처분청에서는 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(나) 청구인은 1999.12.16. 양도가액을 708백만원, 취득가액을 660백만원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청에서는 쟁점부동산은 교환으로 양도되었으며, 교환가액을 약정하지 아니하였다는 당초 청구인의 진술에 따라 기준시가로 자산양도차익을 산출하여 2004.1.10. 청구인에게 양도소득세를 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(다) 청구인은 이 건 심판청구시에는 쟁점부동산을 유OO과 교환하면서 쟁점부동산은 860백만원으로, 유OO 소유의 교환부동산은 450백만원으로 평가하여 차액 410백만원은 유OO이 쟁점부동산의 금융기관대출금(320백만원) 및 임대보증금(300백만원)을 승계하고 쟁점부동산을 인수함에 따라 청구인이 210백만원을 유OO에게 지급하게 되었다고 주장하면서 부동산교환계약서, 교환차액 지급증빙, 임대계약서 등을 증거자료로 제출하고 있다.

(라) 그러나, 유OO 소유의 쟁점부동산은 쟁점부동산과 교환시까지 소유권등기를 하지 아니한 사실과, “임차보증금 300백만원은 맞으나 210백만원을 지급받지 않았다”고 진술한 사실이 2003.9.5. 처분청에서 쟁점부동산의 거래사실을 확인하기 위하여 유OO에게 문의한 문답서에서 확인된다.

(마) 또한, 청구인은 당초 쟁점부동산의 교환가액을 약정하지 않았다고 진술하였다가 금번 심판청구시에는 부동산교환계약서를 증거자료로 제출하고 있는 사실이 확인된다.

(바) 따라서, 당초 청구인은 쟁점부동산을 708백만원으로 양도하였다고 처분청에 신고하였으나 금번 심판청구시에는 860백만원으로 주장하고 있고, 청구인이 교환거래하였다고 주장하는 유OO은 교환시까지 교환부동산의 소유권이전등기를 이행하지 아니한 상태한 사실과, 청구인이 지급하였다는 210백만원을 유OO은 수령한 사실을 부인하고 있고, 청구인은 1998.5.15. 잔금지급이 완료되었다는 주장임에도 유OO은 2000.2.7. 쟁점부동산의 부동산소유권이전등기를 하고 있는 사실 등을 종합하여 보면 청구인의 주장을 신빙성이 없는 것으로 보아 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점 ②에 대하여 보면, 기준시가로 자산양도차익을 산출하는 경우 필요경비는 소득세법 시행령 제163조 제6항에 의하여 인정하지 아니므로 개량비에 대한 필요경비 여부는 다툼의 실익이 없어 심리를 생략한다.

(3) 쟁점 ③에 대하여 본다.

(가) 청구인은 양도 당시 다른 주택을 보유하지 아니하였으며 쟁점부동산을 3년이상 보유하였던 사실에는 서로 다툼이 없다.

(나) 쟁점부동산의 4층을 주택으로 볼 것인지에 대하여 보면, 공부상 주거용인 사실이 확인되고 처분청에서 현지조사일 현재 일부는 목욕탕 부설 헬스장으로 사용(66.64㎡ : 9.8ｍ×6.8ｍ)중이며 나머지는 현재 주거시설로 사용 중인 사실이 확인되는 바,

공부상 용도가 주거용이고 조사일 현재 주거용으로 사용하고 있는 쟁점부동산에 대하여 주거용이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다(국심 2004서2753, 2004.10.1. 같은 뜻).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2004년 11월 26일

주심국세심판관 윤 영 선

배석국세심판관 채 수 열

국세심판관 박 만 수

국세심판관 서 희 열

참조조문

유사 판례