국심1996부3155 (1997.5.28)

종합소득

경정

연립주택 신축분양 수입금액을 1세대의 분양대금이 확인된다 하여 확인되지 않는 다른 세대분의 분양대금을 같은 금액으로 분양된 것으로 추정과세함은 부당함

소득세법 제118조【실지조사결정】

1. 해운대세무서장이 95.12.16 청구인에게 한 94년도 귀속분

종합소득세 140,723,590원의 부과처분은 부산광역시 해운대구

O동 OOOOOOOO 연립주택 3세대(102호, 202호, 301

호)의 각 분양수입금액을 105,000,000원으로 신고한 것에 대하

여 이를 190,000,000원으로 조사결정한 부분을 취소하여 그

과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 원처분 개요

청구인은 93.6.25 부산광역시 해운대구 O동 OOOOOOOO상에 연립주택 8세대를 신축하고, 그 O 4세대(102호, 201호, 202호, 301호 : 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 94.1～5월O에 분양한 후 95.5.31. 쟁점주택의 총 분양수입금액을 402,000,000원(1세대당 105백만원)으로 하여 94년도 귀속분 종합소득세 확정신고를 하였다.

처분청은 95.12.16 청구인의 위 종합소득세 확정신고내용에 대하여 실지조사하고 다음과 같이 총 수입금액 및 필요경비를 시부인하여 94년 귀속분 종합소득세 140,723,590원을 고지처분하였다.

〈 다 음 〉

청구인은 이에 불복하여 96.2.7 이의신청과 96.5.16 심판청구를 거쳐 96.9.4 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

93.5.25 연립주택 8세대를 신축하였으나 부동산 경기침체로 장기간 분양이 되지 아니하고 차입금의 지급이자 부담 등으로 자금압박이 심하여 부득이 쟁점주택을 1세대당 105백만원에 적자를 보고 분양하였는 바, 처분청에서 쟁점주택이 1세대당 공히 190백만원에 분양된 것으로 추정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.(지급이자 등 필요경비 산입 등에 대하여는 이견없음)

나. 국세청장 의견

청구외 OOO(청구인의 실질동업자이며 쟁점주택의 시공회사인 OO 대표)과 쟁점주택O ‘102호’의 매수인인 청구외 OOO과의 분쟁에 의한 고발 관계가 인지되어 부산 서부경찰서의 사건조사내용을 확인한 바, ‘201호’가 190백만원에 거래되었음이 확인되었으며 쟁점주택의 위치 및 규모(52, 55평)로 보아 청구인이 신고한 쟁점주택의 분양가액(1세대당 105백만원)은 사실이 아닌 것을 보이므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 종합소득세를 실지조사함에 있어 부산 서부경찰서의 소송관련 사건조사내용에서 쟁점주택O ‘201호’의 분양대금이 190백만원(부가가치세포함)이었음이 확인된다하여 쟁점주택 4세대 공히 190백만원(청구인의 신고가액 105백만원)에 분양되었다고 추정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제118조 제1항에서 “정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해연도의 관세표준과 세액을 조사결정하여야 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 이건 쟁점인 쟁점주택의 분양가액(청구인 주장 105백만원, 처분청주장 190백만원)과 관련, 청구인은 93.6.25 쟁점주택을 신축한 후 장기간 분양이 되지 아니하여 자금압박이 심한 상태에서 청구외 OOO이란 자가 찾아와 소개료 3,000만원을 주면 청구외 OOO에게 매도하여 160백만원을 받아 준다하여, 청구인 입장에서는 OOO에게 소개료 3,000만원을 주어도 다른 분양주택보다 5,000만원 정도의 수입이 더 있어 거절할 이유가 없었기 때문에 190백만원에 ‘201호’의 매매계약을 체결하게 된 것이며, 매수자 OOO은 현재까지 위 매매대금O 5,000만원을 지급하지 아니하고 있으며 ‘201호’는 96.7.4 경매처분되어 사실상 대금회수가 불가능하게 되었으며, 이와 관련 94.11.17 청구외 OOO(청구인의 대리인이며 시공회사 OO 대표)이 OOO을 사기죄로 부산 서부경찰서에 소를 제기한 사실이 있는 바, 처분청은 이러한 ‘201호’의 매매계약체결 경위를 무시하고 단지 부산 서부경찰서의 소송관련 사건조사서류에서 ‘201호’가 OOO에게 190백만원에 매도되었음을 확인하고, 쟁점주택(4세대) 공히 190백만원으로 분양된 것으로 추정하여 이건 종합소득세를 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

2) 우선 이 건 관련 제출된 자료에 의하여 사살관계를 정리해 보면, 청구인은 쟁점주택의 총 분양수입금액을 402,000,000원(1세대당 105백만원)으로 하여 94년 귀속 소득세를 신고하였으며, 처분청은 이에 대한 실지조사과정에서 부산 서부경찰서의 사건조사서류에서 쟁점주택O ‘201호’가 190백만원에 분양되었음을 확인하고 이를 근거로 쟁점주택O 나머지 3세대도 공히 190백만원에 분양되었다고 추정하여 95.12.16 청구인에게 94년도 귀속분 종합소득세 140,723,590원을 고지처분하였음이 ‘과세자료’ 및 ‘출장복명서’등에서 확인된다.

청구인은 91.4～93.6 이 건 연립주택 8세대를 신축한 후 7개월이 지나도 1세대도 팔지 못하고 있다가, 94.1～5월O 쟁점주택(4세대)을 세대당 105백만원에 분양하였으나 남은 4세대(101호, 302호, 401호, 402호)는 준공후 3년이 지난 현재까지 팔지 못하고 있으며, 93.9.9 OO상호신용금고로부터 160만원을 차입하면서 신축주택O 101호·102호 및 201호를 공동담보로,93.10.22 OO상호신용금고로부터 76백만원을 차입하면서 401호를 담보로, 94.4.1 OOOOO금고로부터 50백만원을 차입하면서 302호를 담보로 제공하였으며, 또한 공사대금 미지급·국세 및 지방세의 체납 등의 이유로 해운대세무서 등에 압류된 사실이 관련기관이 확인한 ‘부채확인서’ 및 ‘지급이자내역서’, ‘등기부등본’등에서 확인되며, 97.3 현재 경매절차진행O에 있음이 청구인이 제출한 ‘강제경매통지서’에서 확인된다.

〈 미분양 신축주택의 근저당 설정 및 압류내용 〉

5) 위의 사실을 종합하여 판단컨대, 쟁점주택은 신축된 후 상당기간(7～11개월) 경과하여 분양되었고 이와 관련 청구인은 자금압박 등으로 쟁점주택을 시가보다 낮게 매도할 수밖에 없었던 사정이 인정되며, 이 건과 같은 소규모의 주택신축분양의 경우에는 그 분양가액이 예정공고되는 것은 아니므로 청구인의 자금사정 및 분양경기 등에 따라 그 분양가액이 달라질 수 있어 객관적으로 그 분양가액을 파악하기 어려우며, 청구인이 제출한 쟁점주택의 ‘매매계약서’ 및 매수자의 ‘거래사실확인서(인감첨부)’ 등으로 미루어 보아 쟁점주택O ‘201호’를 제외한 나머지 3세대의 경우도 그 분양가액이 공히 190백만원이었다는 처분청의 주장은 설득력이 없는 것으로 판단된다.

특히 위 관계법령에서 본 바와 같이, 처분청은 이 건 관련 실지조사를 함에 있어서 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산하여야 할 것이나, 단지 부산 서부경찰서 소송관련 사건조사서류에서 ‘201호’의 분양가액이 190백만원이라고 확인한 ‘조사복명서’를 제출하였을 뿐 나머지 3세대의 경우도 공히 190백만원이라고 볼 조사내용에 대한 구체적인 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 한편, 쟁점주택의 각 세대당 분양가액이 105백만원이었다는 청구인의 주장을 반증할 만한 입증자료도 달리 제출하지 못하고 있어 쟁점주택O 나머지 3세대의 경우까지도 그 분양가액을 190백만원으로 본 것은 그 조사내용에 객관성이 결여되어 있다 할 것이다.

따라서 처분청에서 이 건 쟁점주택의 분양가액에 대하여 재조사하여 쟁점주택O 나머지 3세대의 경우 그 분양가액이 각각 105백만원과 달리 확인되는 경우 경정하는 것은 별론으로 하더라도, 부산 서부경찰서의 사건조사서류에서 확인한 ‘201호’의 분양가액(190백만원)을 근거로 하여 나머지 3세대의 경우도 공히 190백만원에 분양되었다고 추정하여 본 건 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있고 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.