2011구합3250 건축관계자변경신고서반려처분취소

주식회사 제이에스디케이

대구광역시 남구청장

2012. 11. 21.

2012. 12. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 7. 11. 원고에게 한 건축관계자변경신고서반려처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 대구 남구 A 대 925㎡(이하 '이 사건 건물부지'라 한다)는 2002. 8. 7. 합병되기 전의 토지들(A 대 172㎡, B 대 115㎡, C 대 406㎡, D 대 21㎡)과 2008. 6. 17. 합병되기 전의 토지들(E 대 18㎡, F 대 38㎡)이 합병된 것인데, A, B, C, D 토지에는 아래와 같은 건물이 있었다.

나. 주식회사 신정주택건설(이하 '신정주택'이라 한다)은 2004. 2. 5. 이 사건 건물부지와 위 표의 순번 ① 건물에 관하여 2003. 10. 27.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기를 경료하였다. 신정주택은 2004. 2. 10.경 위 표의 순번 ① 건물을 철거하였고, 2004. 3. 5. 그 건물대장이 철거를 원인으로 말소되었다.

다. 신정주택은 2004. 3. 18. 피고로부터 신정주택 소유의 이 사건 건물부지 위에 분양을 목적으로 지하 1층, 지상 14층, 연면적 4,129.94㎡, 철근콘크리트, 아파트(30세대), 제2종 근린생활시설(1, 2층) 규모의 공동주택(이하 '이 사건 건물'이라 한다)에 대하여 건축허가(이하 '이 사건 허가'라 한다)를 받았다.

라. 농업협동조합중앙회는 2004. 3. 24. 이 사건 건물부지에 관하여 근저당권 및 지상권을 설정받았다. 경남문화재연구원은 2004. 3. 25.부터 2004. 4. 15. 이 사건 건물부지 일대에 대하여 문화유적 지표조사를 하였는데, 조사 당시 이 사건 건물부지에 있던 기존 건물들이 공동주택 신축을 위하여 철거된 상태였다.

마. 신정주택은 2004. 7. 27. 착공신고를 하고 이 사건 건물 신축공사를 진행하면서, 2004. 3. 19.부터 2006. 12. 29. 사이에 장차 완공될 이 사건 건물 중 14세대를 분양하는 계약을 체결하였다. 신정주택은 이 사건 건물 중 지상 13층까지의 골조공사를 하여 토지와 분리되어 독립된 소유권의 객체가 될 수 있는 건물이 성립된 상태에서 부도가 났다. 이 사건 건물부지에 대하여 2007. 6. 25. 주식회사 세기철강이 강제경매를 신청한 후 법원경매가 진행되어 주식회사 엘엔씨주택건설(이하 '엘엔씨주택'이라 한다)이 2008. 2. 27. 강제경매절차를 통하여 이 사건 토지의 소유권을 취득하였다. 이 사건 건물에 관하여 2008. 11, 11. 강제경매개시결정이 있었고, 2008. 11. 13. 보존등기가 경료되었는데, 원고는 2009. 11. 18. 위 강제경매에서 이 사건 건물을 낙찰 받아 2009. 12. 14. 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 원고는 2011. 5. 23. 피고에게 건축주와 공사시공자를 변경하는 내용의 건축관계 자변경신고(이하 '이 사건 신고'라 한다)를 하고 경매법원의 매각허가결정서 및 매각대금완납서류를 제출하였다. 피고는 2011. 7. 11., 원고가 ① 대지소유에 관한 권리를 증명하는 서류, ② 전 건축주 명의변경 동의서 또는 권리관계의 변경 사실 증명서류, ③ 감리계약서, ④ 주택건설사업 등록증을 제출하지 않았다는 이유로, 이 사건 신고를 반려하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증의 1, 2, 제4호증의 1 내지 제5호증, 제7호증 내지 제8호증의 16, 제 10호증의 1 내지 제11호증의 6, 을 제1, 2, 4호증의 각 1 내지 3, 제5호증 내지 제20호증의 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장은 다음과 같다.

이 사건 처분은 아래와 같은 이유에서 위법하다.

가. 원고는 건축수허가자인 신정주택으로부터 경매를 통하여 이 사건 건물의 소유권을 이전받았으므로, 건축수허가자의 지위를 당연승계한다.

나. 이 사건 건물부지와 이 사건 건물은 모두 신정주택의 소유였는데, 그 후 경매로 인하여 이 사건 건물부지의 소유권을 상실한 신정주택은 이 사건 건물의 소유를 위하여 이 사건 건물부지에 관하여 법정지상권을 취득하였고, 원고는 경매에서 이 사건 건물을 양수함으로써 신정주택을 대위하여 이 사건 건물부지에 관하여 법정지상권의 설정등기를 청구할 수 있게 되었으며, 그 결과 원고는 이 사건 건물부지를 사용할 권리가 있으므로 피고에게 그 소유권을 증명하는 서류를 별도로 제출할 필요가 없음에도 불구하고, 그와 달리 판단한 점에서 이 사건 처분은 위법하다.

다. 원고가 이 사건 신고를 한 목적은 공동주택의 분양이 아니라 공동주택의 임대이므로 피고에게 이 사건 건물부지의 소유권을 증명하는 서류를 제출할 필요가 없음에도 불구하고, 그와 달리 판단한 점에서 이 사건 처분은 위법하다.

라. 원고는 이 사건 건물의 종전 감리자와 감리계약을 체결하여 감리자 변동이 없음을 확인받았으므로 원고가 감리자 지정을 새로이 할 필요가 없고, 주택건설사업자로 등록된 유한회사 실로산업개발과 공동사업약정을 하였으므로 주택법 제9조에서 요구하는 주택건설사업자 등록 요건을 갖추었다.

3. 관계법령

별지 '관계법령' 기재와 같다.

4. 판단

가. 원고의 위 2.가. 주장에 대한 판단

건축법 제16조 제1항, 건축법 시행령 제12조 제1항 제3호, 구 건축법 시행규칙(2012. 12. 12. 국토해양부령 제552호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 건축법 시행규칙'이라 한다) 제11조 제1항에 의하면, 건축 중인 건물을 양수한 자가 종전 건축허가상의 건축주를 변경하려면 허가권자에게 신고하여야 하는데, 건축 중인 건물을 양수한 자가 제출한 건축주변경신고를 허가권자가 수리하는 행위는 단순히 이미 발생한 건축 중인 건물의 양수라는 사실의 신고를 접수하는 행위에 그치는 것이 아니라, 건축수허가자의 변경이라는 법률효과를 발생시키는 행위라고 할 것이다(대법원 1995. 2. 24. 선고 94누9146 판결 참조).

원고가 강제경매절차에서 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실은 앞서 본 바와 같지만, 피고가 이 사건 신고를 수리하기 전에는 여전히 신정주택이 이 사건 허가의 수허가자라고 할 것이므로, 원고의 주장은 이유 없다.

나. 원고의 위 2.나. 주장에 대한 판단

(1) 구 건축법 시행규칙(1999. 5. 11. 건설교통부령 제189호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 제1호에 의하면, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 허가의 경우에 '건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류'만 제출하면 허가를 받을 수 있었으나, 위 규정은 개정되어 이 사건 허가에 적용되지 않았다. 이 사건 허가 당시에 시행된 구 건축법(2008. 2. 29 법률 제8852호로 일부개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 구 건축법 시행령(2005. 07. 18 대통령령 제18951호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 구 건축법 시행규칙(1999. 5. 11. 건설교통부령 제 189호로 개정된 후 2005. 7. 18, 건설교통부령 제459호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 제1호에 의하면, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 허가의 경우에는 건축허가를 신청할 때 허가권자에게 '건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류'를 제출하여야 하므로, 건축할 대지를 소유하는 것이 건축허가의 요건이라고 할 것이다. 이 사건 처분 당시에 시행된 건축법 제16조 제1항, 건축법 시행령 제12조 제1항 제3호, 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 의하면, 건축 중인 건축물을 양수한 자는 건축주변경을 신고할 때 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 하므로, 허가권자는 위와 같은 서류를 제출하지 아니한 경우에는 건축주변경신고의 수리를 거부할 수 있다.

(2) 살피건대, 이 사건 허가는 분양을 목적으로 공동주택을 건축하는 허가인 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 관계법령에 의하면, 이 사건 허가의 경우 건축주변경신고를 할 때 허가권자에게 제출하여야 하는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 소정의 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'라 함은 '건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류'를 말한다고 할 것이다. 원고가 피고에게 이 사건 신고를 하면서 이 사건 건물의 소유권을 증명하는 서류(경매법원의 매각허가결정서 및 매각대금완납서류)를 제출하였을 뿐 이 사건 건물부지의 소유권을 증명하는 서류(원고는 이 사건 건물부지의 소유자가 아니므로 제출할 수 없다) 또는 신정주택의 건축주명의변경에 대한 동의서를 제출하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

원고로서는 이 사건 신고를 함에 있어서 가사 원고가 건축할 대지에 관하여 법정지상권과 같은 사용권을 보유한다고 하더라도 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 소정의 '건축주의 명의변경동의서 또는 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류'를 별도로 제출하여야 한다고 할 것인데도, 원고는 이를 제출하지 아니하였으므로, 원고가 법정지상권을 취득할 권리가 있는지 나아가 살필 것 없이 원고의 주장은 이유 없다.

다. 원고의 위 2.다. 주장에 대한 판단

살피건대, 이 사건 허가는 분양을 목적으로 공동주택을 건축하는 허가인 사실, 관계법령에 의하면 이 사건 허가의 경우 건축주변경신고를 할 때 제출하여야 하는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 소정의 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'라 함은 '건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류'를 말하는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 가사 원고가 이 사건 신고를 한 목적이 공동주택의 분양이 아니라 공동주택의 임대라고 하더라도, 원고가 이 사건 허가상의 건축주로 되려면 '건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류'를 피고에게 제출하여야 하므로, 원고의 주장은 이유 없다.

라. 원고의 위 2. 라. 주장에 대한 판단

(1) 건축법 제25조 제1항, 건축법 시행령 제19조 제1항, 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 [별지 제4호 서식]에 의하면, 건축주는 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물을 건축하는 경우 건축사를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 하고, 건축 중인 건물을 양수하는 자가 건축주 변경신고를 할 경우 공사감리자가 변경되었으면 신고하여야 한다. 을 제1호증의 1, 제3호증의 각 기재, 이 법원의 도원건축사무소에 대한 사실조회결과에 의하면, 이 사건 허가 당시 공사감리자로 지정된 I은 2004. 11.경 감리자 포기서를 피고에게 제출하였고, 그 후 원고는 이 사건 신고시 감리자를 기재하지 않았고 감리계약서도 제출하지 않은 사실을 인정할 수 있으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 주택법 제9조, 주택법 시행령 제10조 제1항, 제11조 제1항에 의하면, 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 등록하여야 한다. 원고가 주택건설사업자로 등록하였음을 인정할 증거는 없지만, 위와 같은 등록은 이 사건 신고의 요건은 아니므로, 이 부분 원고의 주장은 일응 이유 있으나, 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 신고의 요건을 충족하지 않았으므로, 원고의 주장은 결국 이유 없다.

6. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 진성철

판사 김광남

판사 김나경