조심2010서0181 (2010.05.25)

양도

기각

임대주택 7호를 양도자 세대가 소유하는 주택수에 포함하여 쟁점주택 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과세율(100분의 60)을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당한 것임

소득세법 제89조【비과세 양도소득】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 2004.11.24. OOOOO OOO OOO OOOOOO OO OOOOOOO OOOOO OO( 이하 “쟁점임대주택” 이라 한다)를 신축하여 2005.9.29. 임대사업자로 사업자등록을 하여 임대사업을 영위하는 사업자로, 2003.3.11. OOO OOO OOO OOO OOO OOOO OOOOO OOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 2007.11.2. 양도하였고, 쟁점주택의 양도직전인 2007.1.18. OOOOO OOO OOO OOO OOOOOO OOOOOOOO(이하 “다른주택”이라 한다)를 취득하고 쟁점주택의 양도에 대하여 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택자로 하여 2008.1.31. 2007년 귀속 양도소득세 12,658,800원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은「조세특례제한법」제 97조 및 97조의 2의 규정을 적용 받지 못하는 임대사업자로 쟁점임대주택을 주택수에 포함하여1세대 3주택 이상의 양도로 보아 중과세율(60％)을 적용하여 2008.5.31. 2007년 귀속 양도소득세 183,665,480원을 수정신고·납부하였다가 2009.5.29. 쟁점주택의 양도는 일시적인 2주택에 해당되므로 일반세율을 적용하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 2009.7.31. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

국민주택규모인 주택을 임대하는 사업자는 다수의 임대주택을 소유하지 아니할 수 없고 임대주택 7호를 소유하게 된 동기는 사업운영상 불가피하게 소유하는 것이므로 투기목적으로 소유하는 경우와 구별하여야 함에도 주택임대사업자가 소유한 임대주택을 소유주택에 포함하여 청구인 세대를 다주택자로 취급하여 거주목적으로 소유하던 주택을 양도한 것에 대하여 중과세 세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점임대주택은 「조세특례제한법」제97조 및 제97조의 2의 규정에 의한 임대주택에 해당되지 않아 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에서 제외되지 않으며, 또한, 소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의거 1세대 3주택 이상 산정시 주택수에서 제외되지 않으므로 쟁점주택의 양도일 현재 1세대 3주택 이상을 소유하고 있는 청구인에게 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 적법ㆍ타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

임대주택 7호를 양도자 세대가 소유하는 주택수에 포함하여 쟁점주택 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과세율(100분의 60)을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법제 89조【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하”양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서”주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하”양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

양도소득과세표준의 100분의 60

(2) 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서”대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서”수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록(이하 이 조에서”사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서”장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서”기존사업자기준일”이라 한다) 현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 임대주택법에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(생략)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(생략)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(생략)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

3. 조세특례제한법 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서”감면대상장기임대주택”이라 한다)

5. 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서”일반주택”이라 한다)

③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법시행령 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ 감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 "임대주택등" 이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다.

(4) 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하”임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서”신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)이 건 과세경위를 보면,청구인은 쟁점임대주택을 주택수에 포함하여 쟁점주택의 양도를1세대 3주택 이상의 양도로 보아 중과세율(60％)을 적용하여 2007.5.31. 2008년 귀속 양도소득세 183,665,480원을 수정신고·납부하였다가 2009.5.29. 쟁점주택의 양도는 일시적인 2주택에 해당되므로 일반세율을 적용하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점주택 의 양도에 대하여 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 2009.7.31. 청구인의 경정청구를 거부한 사실이심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은주택임대사업자가 소유한 임대주택을 소유주택에 포함하여 청구인 세대를 다주택자로 취급하여 거주목적으로 소유하던 주택을 양도한 것에 대하여 중과세 세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(가) 청구인은 2005.9.29.「임대주택법」제6조에 의거 OOOOOOO OOOOO OOO OOO OOOOOOOO OOOOO OO에 대한 주택임대사업자 등록신청을 하였고, 금천세무서장에게 개업일자를 2005.12.12.로 하여 주택임대사업자로 등록한 사실이 임대사업자등록증 등에 의하여 확인된다.

(나)「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항에서 주택의 수를 계산함에 있어 수도권 및 광역시 외의 지역에 소재하는 주택으로 당해 주택 및 부수토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우 산입하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 소유하는 쟁점임대주택은 모두 수도권에 소재하고 있어 주택의 수에 포함되어 쟁점주택의 양도당시 청구인은 1세대 9주택을 소유하고 있는 것으로 나타난다.

(다)「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3에서는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여는 양도소득과세표준의 100분의 60의 중과세 세율을 적용하여 계산한 금액을 양도소득세의 세액으로 한다고 규정하고 있고,「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 국내에서 주택을 3개 이상 소유하는 1세대가 소유하는 주택으로 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택으로 규정하고 있는 바, 청구인은 위 각호에 규정된 예외사유에 해당하지 않는 것으로 나타난다.

(라) 「조세법 시행령」제167조의3 제1항, 「조세특례제한법」제97조 제2항 및 제97조의 2 제2항, 입법목적, 내용, 규정방식, 체제 등을 고려하면, 「조세특례제한법」제97조 제2항과 제97조의 2 제2항은 임대사업자가 소유하는 거주주택이 1세대 1주택으로 비과세대상에 해당할 경우 임대주택으로 인하여 비과세 혜택을 받지 못하는 것을 방지하고자 그와 같은 5년이상 임대한 주택과 같은 특정한 경우에만 임대주택을 소유주택으로 보지 아니한다는 것이 입법취지이고, 조세특례의 규정은 엄격히 해석하여야 할 것이어서, 임대주택법에 의한 임대사업자라고하여 모두 조세특례를 부여하기는 어렵다고 보인다.

(마) 종합하건대,쟁점임대주택의 경우「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의거 1세대 3주택 이상 산정시 주택수에서 제외되지 아니하며「조세특례제한법」에서 규정한 임대주택에도 해당하지 아니하여 쟁점주택의 양도당시 청구인은 1세대 3주택 이상에 해당되므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 일반세율로 적용하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.