조심2011중1738 (2011.06.29)

양도

기각

청구인은 쟁점상가와 교환으로 취득한 쟁점주택의 취득가액이 195백만원이라고 주장하나, 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 부동산교환과 관련한 내용이 없는 점, 양도인이 제출한 검인계약서, 교환계약서 등에 쟁점상가 권리금 등이 확인되지 아니하는바, 쟁점주택의 취득가액을 140백만원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OOO OO동 346-120 501호 85.76㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2004.2.20. 전소유자 김OO으로부터 취득하여 2007.1.15. 양도하고 2007.1.24. 취득가액을 1억9,500만원, 양도가액을 1억 9,000만원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하였다.

나. 김OO의 관할 OOO세무서장은 청구인의 양도소득세 신고내용에 따라 김OO의 양도가액을 1억9,500만원으로 경정하였으나, 김OO의 이의신청에 대한 OO지방국세청장의 결정에 따라 OOO세무서장은 김OO의 양도가액을 1억4,000만원으로 하여 재경정하고 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 2010.9.11. 쟁점주택의 취득가액을 1억4,000만원으로 하여 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 9,006,540원을 경정고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.12. 이의신청을 거쳐 2011.4.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 청구인의 전처(하OO)가 영업하던 OOO OOO OO동 1011-2 2층 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)의 전세금 및 권리금과 교환하여 취득한 주택으로서 청구인이 2007.1.24. 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서에 취득가액이 1억9,500만원으로 확인되며, 당시 중개인이었던 홍OO의 확인서에서도 입증됨에도 처분청이 쟁점주택의 보증금 1억1,000만원과 쟁점상가의 보증금 3,000만원만 인정하고, 쟁점상가의 권리금 5,000만원 및 정산금 현금지급액 500만원을 부인하여 쟁점주택 취득가액을 1억4,000만원으로 하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점주택과 쟁점상가 교환시 쟁점상가의 권리금 5,000만원 및 정산금 현금지급액 500만원이 포함되어 있다고 주장하나, 청구인이 쟁점주택 취득가액을 1억9,500만원이라 하면서 제출한 부동산매매계약서에 부동산교환과 관련된 내용이 없고, 김OO이 제출한 검인계약서, 교환계약서 등에 쟁점상가 권리금 5,000만원이 확인되지 않으며, 현금으로 지급하였다는 계약금 500만원의 영수자란에 김OO이 아닌 청구인의 서명날인이 되어 있고, 중개인인 OOO컨설팅이 기재되어 있지 아니하며, 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 김OO이 본 사실 및 날인한 사실이 없다고 주장하는 점 등으로 보아, 청구인의 주장에 신빙성이 없으므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

전소유자의 주택양도가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다 만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산 의 취득 당시의 기준시가

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이의신청 심리자료 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 2004.2.20. 취득하여 2007.1.15. 양도하였으며, 쟁점주택의 양도가액을 1억9,000만원, 취득가액을 1억9,500만원으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주택의 임대보증금 1억1,000만원은 청구인이 인수하였고 쟁점상가의 보증금 3,000만원은 김OO에게 인계한 것으로 되어 있으며, 처분청은 김OO에 대한 OO지방국세청장의 이의신청 결정에 따라 통보된 김OO의 양도가액 1억4,000만원을 청구인의 쟁점주택 취득가액으로 하여 2010.9.11. 청구인에게 양도소득세를 경정 고지하였고, 청구인은 쟁점주택과 쟁점상가의 전세금·권리금을 교환시 권리금을 5,000만원으로 산정하였다고 주장하면서 이는 인테리어 공사비에 대한 대가이며 공사비 지출에 대한 증빙으로 2002.10.18.～2002.11.22.에 9,300만원이 인출된 거래내역 명세서(계좌번호 : 156-62-××××××)를 제출하였는 바, 수취인에 대한 내역은 확인되지 않고 대체된 사실만 확인된다.

(3) “부동산교환계약서”의 매수인은 하OO로 되어 있으나 하OO 명의의 도장이 날인되어 있으며 하OO는 하OO의 오빠이고 쟁점주택과 관련된 계약은 모두 하OO이 한 것으로 확인되며, 하OO이 OOO세무서에 제출한 경위서에 의하면, “쟁점주택의 임대보증금 1억1,000만원의 채무를 승계받는 조건으로 쟁점주택을 1억 9,500만원으로 하고 쟁점상가 보증금 3,000만원 및 권리금 포함 8,000만원으로 평가하여 교환하는 계약을 OOOOO OOO OO OOO부동산컨설팅(대표 : 신OO)소속 중개인인 홍OO의 입회하에 체결하고 계약금으로 현금 500만원을 지급하였다”고 기재되어 있다.

(4) 홍OO가 OOO세무서에 2009.9.4. 제출한 확인서에 의하면, “OOOOO OOO OO OOO부동산컨설팅의 중개인으로 2004.1.20. 쟁점주택과 쟁점상가 임차인 하OO과의 교환계약서를 작성함에 있어 김OO의 아들 황OO과 하OO의 입회하에 진행하였다고 진술하고 있으며, 당시 교환가치를 산정하는 과정에서 쟁점주택을 1억9,500만원으로 산정하고 쟁점상가 권리금 포함 8,000만원으로 합의한 것을 알고 있으며 정산과정에서 생긴 차액 500만원을 계약금으로 황OO에게 지급한 것을 목격하였다”고 기재되어 있다.

(5) 쟁점주택의 부동산교환계약서를 작성한 OOOOO OOO OOO OOO OO OOO부동산컨설팅은 2004.10.19. 폐업하였으며, 국세통합전산망에 OOO부동산컨설팅에서 홍OO에게 급여를 지급한 사실이 나타나지 않고, 쟁점상가의 소유주는 최OO으로 확인되며 쟁점상가에서 2002.12.27.부터 2004.3.2.까지 OO프랜드라는 상호로 하OO이 호프집을 운영한 사실이 국세통합전산망에 의해 확인된다.

(6) 살피건대, 쟁점주택은 쟁점상가의 전세금 및 권리금과 교환하여 취득한 주택으로서 청구인이 제출한 쟁점주택에 대한 부동산매매계약서에 취득가액이 1억9,500만원임에도 처분청이 쟁점주택의 보증금 1억1,000만원과 쟁점상가의 보증금 3,000만원만 인정하고, 쟁점상가의 권리금 5,000만원 및 정산금 현금지급액 500만원을 부인하여 쟁점주택 취득가액을 1억4,000만원으로 하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 부동산교환과 관련된 내용이 없고, 김OO이 제출한 검인계약서, 교환계약서 등에 쟁점상가 권리금 5,000만원이 확인되지 않으며, 현금으로 지급하였다는 계약금 500만원의 영수자란에 김OO이 아닌 청구인의 서명날인이 되어 있고, 중개인인 OOO컨설팅이 기재되어 있지 아니하며, 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 김OO이 본 사실 및 날인한 사실이 없다고 주장하는 점 등으로 보아, 청구인의 주장에 신빙성이 없으므로 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 1억4,000만원으로 하여 청구인에게 한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.