국심2007서0827 (2007.06.15)

양도

기각

커튼-월공법으로 시공한 주상복합아파트의 발코니 면적을 세법상 전용면적에 포함시켜 고급주택으로 판정하고 조세특례제한법 제99조의 신축주택 감면규정을 배제하여 과세한 처분은 정당함

소득세법 관련규정 소득세법 제89조【비과세양도소득】 / 소득세법시행령 제156조【고급주택의 범위】

국심2004서0258 /

심판청구를 기각합니다

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OO OOOOO(공부상전용면적은 164.97㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1999.6.21. OOOO(O) 등과 최초로 분양계약체결 및 계약금을 납부하고 취득하였다가 2006.4.4. 양도한 후, 2002.12.11. 개정전의 조세특례제한법 제99조 제1항및 2002.12.11. 개정된 같은법 부칙 제29조 제1항을 적용하여 2005.4.28.신축주택 취득에 대한 양도소득세 감면규정에 의거 2006년 귀속 양도소득세 450,336,810원을 감면신청하고, 농어촌특별세 90,067,360원을 자진납부하였다.

처분청은 쟁점아파트의 공부상 전용면적이 164.97㎡이나, 동 아파트의외벽이 커튼-월 공법으로 시공되어 주거용으로 사용되고 있는 발코니 면적을 포함할 경우 실제 전용면적이 165㎡를 초과하는 고급주택에 해당한다고 하여 신축주택 취득에 대한 양도소득세 감면을 배제하고 2006.12.20. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 357,972,740원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.3.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점아파트를 분양받아 구조변경없이 원형대로 보존하다가양도하였는 바, 커튼월공법은 최근에 도입된 것도 아니고 고층건물 건설시 외장마감재를 공사하는 공법중의 하나이며 공사의 특성, 효율성, 안정성,미관 등을 고려하여 최적의 방법을 선택하는 기술적인 사항으로서 처분청이법령상 적용례 등 특별규정도 없이 가변적이고 기술적인 사항을 기준으로과세와 면세의 결정적 기준으로 삼는 것은 부당하고, 전용면적에 있어 전용이란 공법이나 구조를 의미하는 것이 아니라 용도를 의미하는 것으로 주거전용이라 함은 ‘오로지 주거로만 사용한다’고 해석함이 타당하며, 법령상 발코니의 정의는 완충공간으로 이는 아파트 내부의 전용면적 공간이 외부공간에 직접 노출되는데 따른 불편과 부작용을 방지하기 위하여 완충역할을 하는공간을 말하므로 서비스면적으로 인정받고 있는 발코니가 완충공간 기능을 한다면 이를 전용면적에 추가하여서는 아니된다.

또한 발코니 정의에서 ‘외벽에서 접하여 부가적으로 설치된 공간’이란표현에 대하여 아파트 본체에서 바깥으로 돌출된 발코니로 해석하려는의도를 갖고 있는 것으로 보이나, 이는 결국 발코니 정의의 기본인 ‘내부와 외부를 연결하는 완충공간’의 개념과 배치되는 결과를 초래하는 바, 오늘날은 일반아파트이든 주상복합아파트이든 대부분의 발코니는 외부돌출형이아니고 본체와 일체형을 이루고 있으며 발코니 공간은 아파트 외벽의 내부를 일정부문 구획하여 외벽과 내벽에 공간을 만들어 완충공간을 조성함으로써 시행령상 발코니 정의에 부합한다고 볼수 있으므로 현실과 동 떨어진 법령해석은 그 정당성을 상실할 수도 있다.

처분청은 커튼월 공법으로 시공된 쟁점아파트의 발코니는 통유리로 되어 있고 유리상자처럼 밋밋하게 되어 개방된 공간이 없다고 주장하나,쟁점아파트의 유리는 통유리가 아니라 고강도의 중충유리이고 창문은 통풍용으로 4개가 외부공간으로 나와 있어 개방된 공간이 없다는 주장은 잘못된 실사이고, 건축법시행령의 적용과 해석의 주관부처인 건설교통부등에서는 발코니의 정의가 시행령에 도입된 이후에도 종전과 다름없이발코니는 전용면적이 아닌 서비스면적에 포함시켜 허가 및 준공검사를 하고 있으며 이에 따라 건축허가서나 등기부에서도 발코니는 여전히 전용면적에서 제외되고 있는데도 법원등기부상의 전용면적을 인정하지 않으려는 것은 국세기본법 제18조의 관행존중의 원칙에도 반한다고 하겠으며, 또한처분청등에서는 커튼월공법으로 인해 발코니가 ‘추가적인 구조변경이없어도주거전용으로 사용가능하기 때문에 전용면적에 포함’한다는 논리인데 실측이라 함은 주거전용 여부를 확인하기 위해 주거전용을 위한 구조변경이나 시설공사를 했는지 실제로 주거전용으로 사용한 흔적이 있는지를 조사하여야 하는데도 이를 추측하여 실제로 발생하지도 않는 상황을 가정하여가능성이 있다고 보고 이를 과세나 면세의 기준으로 삼으려 하는 것은 합리세정의 정당성이 있는지 의문이며 국세기본법 제 18조의 세법해석의 기준원칙에도 반한다고 하겠다.

따라서 쟁점아파트 공부상에 전용면적 164.97㎡이 명백하게 등재되어 있음에도 불구하고 처분청에서 이를 배제하고 법령상의 특별한 적용례나 근거도 없이 외장마감공사방법중의 하나인 커튼월공법을 원용하여 발코니 공간을 전용면적으로 해석하려고 하는 것은 불확실한 가능성에 근거한 것이므로 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

소득세법시행령 제156조 제2호에서 고가주택의 범위에 “공동주택으로서주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)”이라고 하여 전용면적이 주거전용으로 사용되는 면적으로 하고 있고, 2005.12.12. 신설된 건축법시행령 제2조 제1항 제15호에서 발코니라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로 정의하고 있다.

발코니(일반적으로 ‘노대’라 칭하며 발코니, 베란다, 테라스 등 주택의 거실 등에서 외부로 돌출된 개방형 구조물 등을 포함하는 것을 말한다)는그 성격상 건축물의 전유부분에 해당하고(집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제2조 제3항), 공동으로 사용되는 공용면적이 아니며 각 세대의 배타적인 지배대상으로 소유권을 구성한다. 또한 판례에서 “건축관계법령에서 건축물의 연면적 산정에 관한 규정을 두었다고 하더라도 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문을 두고 있지 아니하는 이상 지방세법령에 의하여독자적인 기준에 따라 판단할 것이지 건축관계법령을 그대로 적용하여 고급주택에 해당하는지의 여부를 판단하는 것이 아니다(OOO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO)”라고 하여 세법 등의 관점에서는 사실상의 주거부분으로 판단할 수 있다. 따라서 쟁점아파트의 발코니 면적이 세법상전용면적에 포함되는 것으로 하여 쟁점아파트를 고급주택으로 과세한 이건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

커튼-월공법으로 시공한 주상복합아파트의 발코니 면적을 세법상 전용면적에 포함시켜 고급주택으로 판정하고, 조세특례제한법 제99조의 신축주택 감면규정을 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 관련규정

소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

소득세법시행령 제156조【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용 건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것

(2) 2002.12.11 개정전의 조세특례제한법 관련규정

조세특례제한법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 신축주택취득기간 이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택

2.주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

(3) 2002.12.11 개정후의 조세특례제한법 관련규정

조세특례제한법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택( 이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 각호생략)

조세특례제한법 부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법시행후 양도하는 경우 양도소득세 감면 및 양도소득세 감면대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

(4) 2005.12.2. 개정전의 건축법 관련규정

건축법시행령 제119조【면적·높이 등의 산정방법】① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적 높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 "노대 등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

건축법 시행령 제2조【정의】 ①이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

15."발코니"라 함은건축물의내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다.

건축법 시행령 제119조【면적·높이등의 산정방법】 ①법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적·높이 및 층수등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 조세특례제한법 제99조 제1항의 규정에 의한 주택신축 취득기간(1998.5.22～1999.6.30)내인 1999.6.21. 주택건설사업자인 OOOO(O)등과 쟁점아파트를 취득하기 위한 분양계약을 체결하고 계약금을납부한 사실 및 쟁점아파트의 공부상 전용면적이 164.97㎡에 해당되어공부를 기준으로 할 경우 취득당시 고급주택의 기준면적(165㎡이상)을 초과하지 아니한다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점아파트가 커튼-월 공법으로 시공되어 발코니 면적도 주거용으로 사용되고 있고, 발코니 면적을 공부상 전용면적(164.97㎡)에포함시킬 경우 실제 전용면적이 고급주택기준인 165㎡를 초과하므로 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 조세특례제한법 제99조의 양도소득세 감면규정을 배제한 반면, 청구인은 조세특례제한법 제99조의 신축주택 취득기간내에 계약을 체결하고 계약금을 납부하는 등 다른 감면요건은 모두 충족하고 있으나, 감면배제 조항인 고급주택의 해당여부를 판정함에 있어커튼-월 공법으로 신축한 아파트의 발코니 면적을 공부상 전용면적에 포함시킨 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 쟁점아파트의 공급계약서에 의하면, 청구인이 쟁점아파트의 분양자인 OOOO(주)등과 1999.6.21. 계약을 체결하고 계약금을 125,030천원으로한 사실, 동 아파트의 전용면적이 164.969㎡이고 분양금액이 833,560천원인 사실을 알 수 있고, 쟁점아파트에 대한 등기부등본에 의하면 동 아파트의전용면적이 164.97㎡이고, 2002.12.30. OOOO(O) 등으로부터 청구인 명의로 소유권이전등기되었다가 2006.4.4 선OO에게 소유권이전된 사실이 확인된다.

(4) 처분청이 제시하는 자료에 의하면, 쟁점아파트의 전용면적은 164.97㎡이고, 서비스면적(발코니 면적)은 21.82㎡인 것으로 나타난다.

(5) 조세특례제한법 제99조의 규정에 의하면, 신축주택 취득기간(1998.5.22～1999.6.30)중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택을 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 감면하는 것이나, 다만 고급주택에 해당하는 경우에는감면대상에서 제외되는 것이고, 고급주택의 범위를 규정한 소득세법시행령제156조에 의하면, 공동주택으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고양도당시 실지거래가액이 5억원을 초과하는 것을 고급주택이라고 규정하고 있다.

(6) 주상복합건물인 쟁점아파트의 발코니가 세법상 전용면적에 포함되는지 여부에 대하여 살펴본다.

(가) 2005.12.2. 신설된 건축법시행령 제2조 제1항 제15호에서발코니라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다고 규정하고 있는 바, 쟁점아파트는 주상복합건물로서 발코니가 건물 외벽에 부가적으로 설치되어 있는 일반아파트 등과는 달리 건물 외벽(커튼-월)의 내부에 설치되어 있어 쟁점아파트의 발코니의 경우그 건축구조상 주거전용으로 사용이 가능한 면적에 해당하여 건축법시행령상에서 정한 노대등(발코니)으로 보기 어렵다.

한편, 건설교통부에서는 건축물의 외벽을 커튼-월로 시공한 후 내부에 설치하는 노대(발코니)는 건축법시행령 제119조 제2호 및 제3호 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석(건축 58550-1214 2003.7.7.)하였는 바, 이러한 해석은건물 외벽의 내부에 설치된 아파트의 발코니 면적은 주거용도로서 건축면적에 포함시켜야 하는 것을 확인한 것으로 이는 건축법시행령의 개정여부에 관계없이 적용되는 해석기준으로 보아야 할 것이다.

(나) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 쟁점아파트 건축 심의 및 허가를 받을 당시 주상복합건축물의 발코니가 구건축법시행령제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되고, 건설교통부에서도 쟁점아파트와 같은 발코니의 경우 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석하고 있으므로 처분청이 쟁점아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함한 것은 정당하다고 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOO OOOO OO OO)..

(5) 따라서, 쟁점아파트의 발코니 면적 21.82㎡를 동 아파트의 공부상 전용면적 164.97㎡에 합산하면 전체 전용면적이 165이상이고 실지양도가액이 5억원을 초과하여 고급주택에 해당한다 할 것이므로 처분청이 조세특례제한법 제99조의 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기 본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.