[청구번호]국심 2006서0249 (2006. 7. 25.)

[세목]상증[결정유형]경정

[결정요지]증여 받은 부동산의 임차인이 매월 월세를 지급한 점으로 보아 동 부동산과 관련한 임대보증금은 채무로 수증자에게 승계되었다고 보는 것이 타당함

[관련법령] 상속세및증여세법 제47조【증여세과세가액】 / 상속세및증여세법시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

[따른결정]조심2018전1880

OOO세무서장이 2005.12.1. 청구인에게 한 2004년도분 증여세 38,327,810원의 부과처분은

(1) OOO 대지 33.06㎡ 및 그 지상 건물의 임대보증금 5천만원을 증여세 과세가액에서 공제하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

(나) 나머지 청구는 이를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 부(父) 윤OOO으로부터 2004.12.1. OOO 대지 33.06㎡ 및 건물365.53㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다) 및 2004.12.13. OOO번지 지상 건물 301호 548.33㎡와 같은 건물 302호 429.52㎡, 계 977.85㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 증여받고, 그 중 토지는 공시지가로 건물은 국세청 기준시가로 각각 평가하여 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점①부동산에 대한 임대사항을 조사한 바 부가가치세 신고내용 및 임대차계약 내용에 의하여 증여일 현재 보증금 5천만원, 월세 280만원임을 확인하고 임대료 등으로 평가한 가액 236,666,666원과 당초 신고한 가액 163,824,340원의 차액 72,842,326원과, 쟁점②부동산에 대한 부가가치세 신고내용 등에 의하여 증여일 이전에 임대보증금 2억원, 월세 25백만원에 임대차계약을 체결하였다 하여 동 임대차계약에 의한 임대료 등으로 평가한 가액 466,666,666원(1.4지분 해당액)과 당초 신고가액 317,801,290원과의 차액 148,865,416원 등, 합계 221,707,742원을 청구인이 과소 신고한 것으로 보아 동 금액을 과세표준에 가산하여 2005.12.1. 청구인에게 2004년도분 증여세 38,327,810원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

① 쟁점①부동산에 대하여

윤OOO(증여자)과 신OOO는 쟁점①부동산의 임대기간을 2003.7.14.까지로 하고 임대보증금 5천만원, 월세 280만원으로 하여 화해조서를 작성하였으나 신OOO가 임대인(윤OOO)과 논의도 없이 임의적으로 임차인의 지위를 양OOO에게 넘겨주었으며, 양OOO은 2002.10.4. 쟁점①부동산에서 향원정이란 상호로 음식점을 영위하였는 바, 2003.7.14. 신OOO의 임대차계약이 종료된 이후에도 양OOO이 건물을 비워주지 아니하여 윤OOO과 분쟁이 있는 과정에서 2004.12.1. 청구인이 쟁점①부동산을 증여받은 후에 청구인이 양OOO을 만나 2005.4.13. 합의하면서 임대보증금은 종전대로 하고 월세를 2005.4.15.부터 인상하기로 하고 임대차계약기간은 2006.4.14.까지로 약정하였으며 동 내용을 근거로 2005.7.4. 청구인과 양OOO간에 화해조서를 작성하였다.

위와 같이 윤OOO과 신OOO의 화해조서에 보증금 5천만원이 존재하고 있고 임차인이 임의 변경되어 다툼이 있던 중에 증여되어 임대보증금은 전임차인 신OOO의 5천만원을 그대로 인정하여 승계계약이 되었음에도 이를 근거로 증여가액을 평가하면서 임대보증금 5천만원을 부담부증여로 보지 아니하는 것은 부당하다.

② 쟁점②부동산에 대하여

청구인은 쟁점②부동산을 증여받아 동 장소에서 의료기기 수입판매업을 하고자 2004.9.30. 당초 임차인인 (주)OOO 등을 모두 내보냈으나 사업에 차질이 생겨 다시 임대하기로 입장을 변경하였고, 쟁점②부동산의 지층, 1층～2층을 임차하던 OOO(주)에서 쟁점②부동산을 임차하겠다고 하면서 의사결정 시간을 달라고 하여 이에 응하여 2004.12월 중순경에 OOO(주)와 임대차계약을 체결하였는 바, 임대료를 확정하는 과정에서 임대인(윤OOO)은 임대차계약의 보류를 요청한 2004년 11월부터 임대료를 지급해 줄 것을 요구하고 임차인은 임대보증금을 지급한 후 실지 입주가 가능한 2005년부터 임대료를 지급하겠다고 하여 2004년 12월부터 임대료를 지급하기로 상호 합의하고 2004.12.30. 임대보증금 2억원을 통장으로 송금받았다.

위와 같이 2003.12.13. 증여일 현재 임대보증금을 수령하지 않았고 입주도 이루어지지 아니한 점에 비추어 증여일 현재에는 유효한 임대차계약이 체결되지 아니한 상태임에도 사후에 임대보증금 2억원을 받았다는 이유로 임대료 등으로 증여재산을 평가함은 부당하므로, 유효한 임대차계약이 없었던 것으로 보아 기준시가로 평가하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

① 쟁점①부동산에 대하여

쟁점①부동산은 2002.8.19. 당시 임차인이던 신OOO와 화해조서OOO를 작성하였고, 그 내용은 임대보증금 5천만원, 월세 280만원으로 하고 임대기한은 2003.7.14.까지로 하는 것이었으나 증여일인 2004.12.1.까지 계속해서 신OOO가 임차한 것으로 되어 있는 사실이 2004년 제2기 부가가치세 신고서상 부동산 임대공급가액 명세서에 의해 확인되는 것으로 보아 미지급된 월세 등이 임대보증금과 상계처리된 것으로 보여지며,

2005.4.13. 이후 임차인 양OOO과의 화해조서 내용상 임대보증금은 종전가액인 5천만원으로 변동없이 인정하고 있으나 전 임차인 신OOO에게 임대보증금을 반환한 근거를 제시하고 있지 아니하고 증여세 신고시에도 임대보증금에 대하여 채무로 신고한 사실이 없으며, 채무인계인수 계약내용이 없는 사실로 보아 임대보증금 5천만원을 채무로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

② 쟁점②부동산에 대하여

쟁점②부동산에 대한 임차인인 OOO(주)로부터 임대차계약서를 제출받아 검토한 바, 동 계약서는 증여자인 윤OOO과 적법하게 작성된 것으로서 임대차계약기간은 2004.12.10.～2005.12.9.까지이고 2004.12.1.～ 2004.12.9.까지 내부 인테리어 공사기간이 명시되어 있으며, 임대보증금 2억원, 월임대료 25백만원으로 되어 있고 작성일자도 2004.12.10.로서 증여일 전에 유효하게 임대차계약이 작성된 것으로 확인된다.

또한, 증여대상인 OOO의 2004년 제2기 부가가치세 신고서의 부동산 임대공급가액 명세서상 쟁점②부동산이 보증금 2억원, 월세 25백만원으로 신고된 사실이 확인되는 점으로 보아 사실상 당해 부동산을 증여일 이전에 임대한 것이고 임대계약일 또한 증여일 이전이므로 임대료 등에 의한 보충적 평가방법으로 증여재산을 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점①부동산을 부(父)로부터 증여받으면서 임대보증금 5천만원을 부담부증여받은 것으로 보아 증여세 과세가액에서 공제할 수 있는지 여부

② 쟁점②부동산의 증여일 현재(2004.12.12.) 임대차계약이 존재한다고 보아 증여가액을 동 임대차계약서상의 임대료 등을 기준으로 평가할 것인지, 아니면 유효하게 체결된 임대차계약서가 존재하지 아니한 것으로 보아 기준시가로 평가할 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제47조【증여세과세가액】① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 합산배제증여재산이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 상속세및증여세법시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】① 법 제47조 제1항에서 대통령령이 정하는 채무라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다.

(3) 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물

건물의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(4) 상속세및증여세법시행령 제50조【부동산의 평가】⑦ 법 제61조 제7항에서 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

다. 쟁점①에 대하여

(1) 사실관계

(가) 2002.8.19.자 화해조서(2002자2085 건물명도, 신청인 윤OOO, 피신청인 신OOO)에 의하면, 임대보증금 5천만원은 월세를 연체할 경우 이를 공제한 잔액을 수령하며 2003.7.14.까지 쟁점①부동산을 임대인에게 명도하고, 임차인(피신청인)은 명도완료일까지 월 임대료 280만원을 매월 15일 지급한다고 기재되어 있다.

(나) 윤OOO은 쟁점①부동산에 대하여 증여일(2004.12.1.)까지 임차인을 신OOO로 하여 부가가치세를 신고하였으나, 청구인이 증여당시 임차인으로 주장하는 양OOO의 사업자등록증에 의하면, 2002.10.4.부터 양OOO이 쟁점①부동산에서 사업자등록을 하고 한식음식점을 영위한 것으로 되어 있다.

(다) 청구인은 2004.12.1. 부(父) 윤OOO으로부터 쟁점①부동산을 증여받고 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하면서 임대보증금 5천만원은 채무(부담부증여)로 신고하지 아니하였다.

(라) 2005.4.13. 작성된 임대차계약서(임대인 청구인, 임차인 양OOO)에 의하면, 임차인은 임대인에게 임대보증금 5천만원을 지급하고 임차기간은 2005.4.15.～2006.4.14.까지로 한다고 약정되어 있으며, 동 임대차계약과 관련되어 2005.7.4. 작성된 화해조서〔2005자1012 건물명도, 신청인 청구인, 피신청인 양OOO(후 임차인)〕에서도 위 임대차계약서와 같은 내용으로 임대하는 것으로 되어 있다.

(마) 처분청은 신OOO의 임대차기간 만료일(2003.7.14.) 이후에도 신OOO가 계속해서 임차한 것으로 보고 증여당시 임대료 등으로 평가한 가액 236,666,666원이 기준시가로 신고한 가액(163,824,340원)보다 크므로 그 차액 72,842,326원을 과세표준에 가산하여 이 건 증여세를 과세하였다.

(2) 판단

(가) 쟁점①부동산에 대하여 증여가액을 임대료 등으로 평가하는 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 다만, 증여세 신고시 부담부증여로 신고하지 아니한 임대보증금 5천만원을 청구인이 승계한 채무(부담부 증여)로 보아 증여세 과세가액에서 공제할 수 있는지를 다투고 있으므로 이에 대하여 본다.

(나) 처분청은 2003.7.14. 임대차기간 종료일 이후 이 건 증여당시까지 신OOO가 계속해서 쟁점①부동산을 임차하고 있었고, 임대보증금(5천만원)은 증여당시에 미지급된 월세와 상계되어 청구인이 인수한 채무로 볼 수 없으므로 부담부증여에 해당되지 않는다는 의견이다.

(다) 그러나, 윤OOO이 신OOO를 임차인으로 하여 증여당시까지 부가가치세를 신고하였다고 하나, 윤OOO의 예금거래명세표OOO에 의하면, 2004.6.15.～2005.12.15. 기간동안 월세 280만원이 매월 신OOO 명의로 입급된 점에 비추어 신OOO의 밀린 월세와 임대보증금(5천만원)이 상계되었다는 처분청의 의견은 타당하다고 보기 어렵다.

(라) 쟁점①부동산의 경우 2002.10.4.부터 증여당시는 물론 현재까지도 계속해서 양OOO이 동 장소를 사업장으로 하여 음식업을 영위하고 있고 신OOO 명의로 계속해서 월세 280만원을 송금한 점 등을 감안할 때, 신OOO가 윤OOO 또는 청구인과 논의없이 2002.10.4. 임차인의 지위를 양OOO에게 양도하였다는 청구인의 주장이 오히려 신빙성이 있다고 인정되며, 그럴 경우 2002.10.4.부터 사실상 양OOO(명의는 신OOO)의 임대보증금 5천만원은 증여할 때 양OOO에게 반환된 것이 아니라 채무(부담부증여)로서 청구인에게 승계되었다고 보아야 할 것이므로 처분청이 부가가치세 신고서 등을 근거로 쟁점①부동산의 임대보증금(5천만원)을 채무로 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여

(1) 사실관계

(가) 처분청의 처분근거가 된 윤OOO(증여인)과 임차인인 OOO(주)간에 작성한 쟁점②부동산에 대한 2004.12.10.자 임대차계약서에 의하면, 임대차계약기간은 2004.12.10.～2005.12.9.(동 계약서 제2조 제1항)이고, 2004.12.1.～12.9.(9일간)까지 철거공사기간이며 임대료는 임차인이 부담하고 철거비용은 임대인이 부담하며(동 계약서 제2조 제5항), 임대보증금 2억원 및 월임대료 25백만원(동 계약서 제3조)으로 약정된 것으로 나타난다.

(나) 한편, OOO의 2004년 제2기 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대가액 명세서에 의하면, 쟁점②부동산을 2004.12.1.부터 보증금 2억원 월임대료 25백만원에 임대한 것으로 신고하였음이 확인된다.

(다) 상속세및증여세법 제61조 제1항의 규정에 의하면, 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가하도록 규정하면서, 같은 조 제7항 및 상속세및증여세법시행령 제50조 제7항의 규정에서 사실상 임대차계약이 체결된 경우의 재산에 대하여는 1년간 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 가액과 상속세및증여세법 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액(기준시가) 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(라) 청구인은 2004.12.13. 부(父) 윤OOO으로부터 쟁점②부동산을 증여받고 국세청장이 고시하는 기준시가(건물분)로 평가한 317,801,250원으로 이 건 증여세를 신고하였으나, 처분청은 증여일 이전인 2004.12.10.자 임대차계약서를 근거로 상속세및증여세법 제61조 제7항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항의 규정에 의거 임대료 등으로 평가한 가액 466,666,666원과 청구인이 신고한 가액(기준시가) 317,801,290원과의 차액을 과세표준에 가산하여 이 건 증여세를 과세하였다.

(마) 청구인은 OOO(주)가 2004.12.30. 임대보증금 2억원을 입금한 것으로 기재된 윤OOO의 예금계좌OOO를 증빙으로 제시하면서, 쟁점②부동산의 임대보증금을 2004.12.30. 받았고 증여당시인 2003.12.13. 현재에는 임대보증금을 받지 아니하여 증여당시를 기준으로 볼 때 사실상 유효한 임대차계약이 없었으므로 증여가액을 임대료 등으로 평가할 것이 아니라 기준시가로 평가하여 과세하여야 한다고 주장한다.

(2) 판단

이 건은 쟁점②부동산의 증여일(2004.12.13.) 현재 유효한 임대차계약이 성립되었는지 여부에 대하여 다투고 있으므로 이에 대하여 본다.

위의 2004.12.10.자 임대차계약서에서 보듯이 2004.12.1.～2004.12.9.까지는 철거공사(인테리어)를 하고 2004.12.10.부터 임대차계약기간이 시작되는 것으로 약정되어 있고, 2004.12.1.부터 월임대료 및 임대보증금을 받은 것으로 당해 과세기간 부가가치세를 신고한 점을 감안할 때, 증여당시에 임대보증금(2억원)을 받지 않았다 하더라도 동 임대차계약 자체는 정당하게 체결되었다고 봄이 타당하고, 그럴 경우 쟁점②부동산의 경우 증여일 현재 사실상 유효한 임대차계약이 존재한다고 보여지므로 처분청이 2004.12.10.자 임대차계약서에 근거하여 임대료 등으로 평가한 가액과 기준시가로 평가한 가액 중 큰 금액을 증여가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.