조심2011서2851 (2011.11.16)

양도

경정

청구인 명의로 계약을 체결하고 소유권이전등기가 되었으므로 양도를 포기하였다는 청구주장은 받아들일 수 없으나, 실질이 입주권인 쟁점부동산의 취득가액은 단기간내 이루어진 측면을 고려할 때, 실지취득가액을 확정할 수 있을 것으로 보이므로 지분가액 및 프리미엄을 재조사함이 타당함

소득세법 제88조 / 소득세법 제97조

OOO세무서장이 2011.5.31. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 OOO 부과처분(이후 2011.7.10. 이의신청결과 OOO원으로 감액되었음)은 서울특별시 OOO 대지 165㎡ 중 165분의 63지분의 취득가액을 실지거래가액에 의하여 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 “OOO 제1구역 제4지구 주택재개발지역”으로 지정된 서울특별시 OOO 대지 165㎡ 중 165분의 63 지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2003.4.28. 장OOO으로부터 취득하여 2003.5.13. 박OOO에게 양도한 것으로 등기하고 양도소득세 신고를 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산 양수자 박OOO로부터 수취한 서울특별시 OOO 31평형 매매계약서(이하 “쟁점양도계약서”라 한다)상 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있음을 확인하고, 동 가액에서 재개발조합에 지급한 청산금 OOO 차감한 OOO 양도가액으로, 쟁점부동산 취득시의 검인계약서(이하 “쟁점취득계약서”라 한다)상 매매대금 OOO 취득가액으로 하여 2011.5.31. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.2. 이의신청을 제기함에 따라, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점양도계약서상의 매매대금 OOO원으로 하는 한편, 취득가액은 유사 부동산 매매사례가액인 OOO원으로 추계결정하여 양도소득을 계산하는 것으로 이의신청 결정하여 2011.7.8. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 감액경정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부동산 중개업자 안OOO과 재개발아파트 구입에 관한 상담을 한 후 자금부족으로 재개발지역내 토지지분인 쟁점부동산을 OOO 취득하기로 쟁점취득계약서를 작성하고 계약금 OOO 지급하였다가 자금사정에 의하여 계약 해지를 요청하였으나 안OOO이 중도금 OOO 입금하면 쟁점부동산을 제3자에게 동일한 금액으로 양도하고 계약금 및 중도금을 반환하여 준다고 하여 중도금 OOO 안OOO에게 입금하였으며, 2003.5.12. 쟁점부동산이 박OOO에게 양도된 후 안OOO으로부터 OOO 돌려받았다.

쟁점취득계약서상의 매매대금은 OOO원으로 되어 있으나 전소유자 장OOO이 이주비 OOO 지급받고 후소유자 박OOO가 당해 이주비 관련 채무를 인수하여 납부한 점, 쟁점양도계약서는 청구인의 날인이 없이 후소유자 박OOO와 부동산 중개업자 안OOO이 허위로 작성한 서류에 불과한 점 등에서 청구인이 쟁점부동산 매입을 중간에 포기하였음을 알 수 있다.

따라서, 청구인은 쟁점부동산에서 발생한 소득이 전혀 없으므로계약서를 근거로 청구인에게 양도소득이 발생한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산 소재지인 “OOO 제1구역 제4지구 주택재개발지역”은 2001.12.21. 관리처분계획인가를 받은 바 있어 쟁점부동산은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 하고, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 일반적으로 토지의 기준시가보다 높을 것임에도 청구인은 토지의 기준시가인 OOO원으로 취득계약을 하였다는 것은 신빙성이 부족하다.

청구인은 쟁점부동산 취득계약 후 전소유자 장OOO에게 매매대금을 입금하지 않고 안OOO 통장으로 계약금 및 중도금 등을 입금한 점으로 보아 안OOO에게 쟁점부동산 매매에 관한 전반을 위임하였다고 볼 수 있으므로 쟁점양도계약서에 안OOO이 대리인으로 날인되었다고 하여 동 계약서를 허위의 계약서로 볼 수 없다.

또한, 청구인은 쟁점부동산 취득을 위한 검인계약서를 작성하여 구청의 검인을 거쳐 소유권이전등기를 한 점에서 쟁점부동산의 취득을 포기하였다고 보기도 어려우므로 처분청의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조합원 입주권을 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도와 관련한 계약서 내용을 본다.

(가) 청구인과 양도인 장OOO간에 2003.3.28. 체결한 쟁점취득계약서에 의하면, 거래대상이 2001.12.21. 관리처분계획인가된 “OOO 제1구역 제4지구 주택재개발지역” 내 대지 165㎡ 중 165분의 63 지분을 취득하는 것으로 되어 있고, 총 매매대금 OOO 중 계약금 OOO은 계약시, 잔금 OOO 2003.4.28.까지 지급하며, 청구인은 잔금지급일과 같은 날 OOO구청장으로부터 검인을 받아 청구인 앞으로 소유권이전등기하고 취득세 및 등록세를 납부한 것으로 나타난다.

(나) 청구인, 청구인의 대리인 안OOO과 양수인 박OOO간에 2003.5.10. 체결한 쟁점양도계약서에 의하면, 거래대상이 위 주택재개발지역내인 서울특별시 OOO(31평형) 아파트를 양도하는 것으로 되어 있고, 총 매매대금 OOO 중 계약금 OOO원은 2003.5.12.까지, 잔금 OOO원은 2003.5.15.에 지급하되 이주비 OOO원, 청산금 OOO원을 공제하고 지급하며, 매매계약 당사자들 중 청구인의 날인 또는 서명은 없이 부동산 중개업자 안OOO이 대리인으로 날인한 것으로 나타난다.

한편, 청구인은 자기 앞으로 소유권이전등기된 쟁점취득계약서상의 토지 지분에 대하여 2003.5.23. 박OOO에게 소유권이전등기한 것으로 등기부등본에 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점부동산 취득계약을 한 후 중도에 취득을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점취득계약서 작성일에 계약금 OOO 지급하였다가 자금 부족으로 안OOO에게 계약해지를 요청하였으나 안OOO이 중도금 OOO 입금하면 쟁점부동산을 제3자에게 동일한 가액으로 양도하고 계약금을 포함한 OOO을 반환해 준다고 하여 OOO원을 안OOO에게 입금하였다고 주장하면서 금융증빙을 제시하고 있으나, 동 금액을 반환받은 증빙은 제시하지 못하고 있다.

(나) 쟁점취득계약서는 토지 지분을 취득하는 계약서로 기재되어 있으나, 당시 쟁점부동산은 관리처분계획인가를 이미 받은 상태에 있어 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수 있는 점, 전 소유자 장OOO은 청구인과의 매매계약을 체결하기 이전에 이주비 OOO을 수령한 점 등에서 당해 토지지분 소유에 의하여 아파트를 분양받을 수 있는 권리도 부여받았던 것으로 보인다. 따라서 쟁점취득계약서상의 거래대상이 토지 지분으로 되어 있으나 그 실질은 아파트를 취득할 수 있는 권리로 볼 수 있으므로 쟁점양도계약서상의 거래대상과 다르게 기재되었다 하여 거래대상을 달리 볼 수 있는 것은 아니라고 할 것이다.

(다) 청구인은 쟁점양도계약서상에 자신의 날인이 없어 그 효력을 인정할 수 없다고 주장하나, 부동산 중개업자 안OOO에게 계약금 및 중도금 OOO 입금한 점, 안OOO이 양수자 박OOO로부터 계약금 OOO 및 잔금 OOO 받고 영수증을 발행한 점, 안OOO이 쟁점부동산을 미등기전매하였다는 증빙을 전혀 제시하지 못하는 점에서 쟁점부동산의 양도를 안OOO에게 위임한 것으로 볼 수 있다.

(라) 청구인은 2003.3.28. 장OOO과의 쟁점부동산 취득계약에 따라 2003.4.28. 소유권이전등기를 한 후에 취득계약해지에 따른 말소등기를 하지 아니한 채 2003.5.10. 박OOO와의 양도계약 후 2003.5.13. 소유권이전등기를 하였음이 등기부등본에 나타난다.

(마) 이상의 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산 취득에 대하여 정상적으로 계약을 체결하고 그에 따라 소유권이전등기를 하였으며, 쟁점부동산의 실질은 아파트를 취득할 수 있는 권리로서 양도계약시의 거래대상과 동일하고, 쟁점부동산 양도시 부동산 중개업자 안OOO에게 위임한 후 안OOO이 청구인을 대리하여 박OOO와 양도계약 체결 및 양도대금을 수령하였으며 그 결과 박OOO가 쟁점부동산 소유권이전등기를 한 것으로 볼 수 있으므로 쟁점부동산 취득계약을 중도에 포기하였다는 청구주장은 이유없다고 판단된다.

(3) 청구인의 쟁점부동산 취득금액 및 양도금액에 대하여 본다.

(가) 쟁점부동산은 위에서 살펴본 바와 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되므로 「소득세법」제96조 제1항 및 제97조 제1항의 규정에 따라 그 양도가액 및 양도소득은 원칙적으로 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 의하여야 할 것이다.

(나) 쟁점부동산의 양도가액은 2003.5.10. 박OOO와 매매가액을 OOO원으로 하여 계약체결한 점, 처분청 조사결과 박OOO가 조합원 청산금(추가부담금) OOO 납부하고 장OOO의 이주비 OOO 연체이자 OOO 지급하였으며, 안OOO에게도 매매대금으로 2003.5.12. 계약금 OOO 2003.5.15. 잔금 OOO 지급하고 영수증을 수령하였음이 확인되는 등 박OOO가 쟁점부동산 취득을 위하여 부담한 금액이 총 OOO원임에 비추어 쟁점양도계약서상의 매매대금 OOO 실지양도가액으로 봄이 타당하다.

(다) 쟁점부동산의 취득가액은 박OOO가 양수시 부담한 금액 중 청산금(추가부담금) OOO 장OOO의 이주비 OOO, 연체이자 OOO 합계 OOO은 청구인의 쟁점부동산 취득시에도 동일한 금액으로 반영되었다고 보여지므로 그 취득가액의 구성내역이 상당부분 확인되고, 이에 더하여 토지 지분가액과 프리미엄 등을 합할 경우 실지거래가액에 의하여 취득가액을 산출할 수 있다고 하겠다.

(라) 청구인은 쟁점부동산 취득시 토지 지분의 가액을 개별공시지가 OOO원으로 하였으나 관리처분계획인가된 소재지내의 토지는 일반적으로 개별공시지가보다 높다는 점을 감안하면 위 박OOO가 부담한 금액 OOO원에 토지지분 개별공시지가를 합한 OOO은 청구인이 아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 최소한의 실지거래가액이 될 것임에도 처분청이 추계결정(매매사례가액)하여 취득가액으로 적용한 OOO원은 동 가액보다도 낮은 가액이다.

(마) 따라서, 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 OOO으로 하고, 취득가액은 그 취득가액을 구성하는 내역 상당부분이 확인되며 나머지 구성부분을 합하여 실지취득가액을 산정할 경우, 처분청이 적용한 OOO보다는 높을 것으로 보이므로 취득시의 토지지분 가액 및 프리미엄 등을 다시 조사하여 취득가액을 재산정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.