취득가액이 불분명한 것으로 보아 검인계약서 가액을 근거로 취득가액을 환산한 처분의 당부(경정)

OO세무서장이 2007.12.12. 및 2007.12.13. OO O OO에게 한2007년 귀속 양도소득세 각 88,005,580원 합계 176,011,160원의 부과처분은OOOO OOO OOO OOO OO 임야 117,421㎡의 청구인별 실지취득가액을 각 34,754,447원(공동취득한 3인의 취득가액 합계액은104,263,341원)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 OOOOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 형제인 청구외 OO(이하 청구인들과 함께 “청구인 등”이라 한다)과 3인이 공동(각자의 지분 3분의 1)으로 2002.10.24. 청구외 OOO(이하 “OOO”이라 한다)로부터 OOOO OOO OOO OOO OO 임야 117,421㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), OO O OOOOO OO OO,OOOO, OO O OOO OO OO,OOOO, OO O OOO 임야 1,983㎡ 합계 196,859㎡(이하 “공동취득토지”라 한다)를 취득하여, 공동취득한 부동산 중 쟁점토지를 2007.4.13. 공동으로 청구외 OOO에게 합계 710,400천원(양도자별 각 236,800천원)에 양도하였다.

나. 청구인들은 각자 쟁점토지의 양도가액을 236,800천원으로, 취득가액은 불분명하다 하여 양도가액을 기준시가로 환산한 환산취득가액 158,015,525원으로 2007.5.9. 양도소득세를 예정신고하였다.

다. 처분청은 공동취득토지의 취득가액을 검인계약서상의 취득가액(기준시가)인 60,000천원으로 보아 쟁점토지에 상당하는 실지취득가액을 34,126,647원(양도자별 각 11,375,549원)으로 하여 2007.12.12. 및 2007.12.13. 청구인들에게 2007년 귀속 양도소득세 각 88,005,580원 합계 176,011,160원을 경정·고지하였다.

라.청구인들은 이에 불복하여 2008.1.14. 이의신청을 거쳐 2008.5.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 공동취득토지의 전 소유자 OOO과 청구인들의 아버지 OOO(이하 “OOO”이라 한다)은 부산광역시 OOOOOOO의 회장 및 부회장직을 함께 한 절친한 사이로, OOO은 OOOOOOOO으로부터 자금을 차입하면서 1999.4.17. 공동취득토지에 근저당을 설정하였고, 이후 차입금의 변제가 어려워지게 되어 OOOOOOOOOO이 2000.3.20. 공동취득토지에 대하여 임의경매를 신청하기에 이르렀으며, OOO은 2000년 7월경 OOO에게 채무변제 자금의 융통을 부탁하여 OOO은 청구외 OOO 등의 지인으로부터 융통한 자금을 OOO에게 대여하였으며, OOO은 2000.11.13. 공동취득토지에 대한 임의경매를 해제시켰으나 OOO에게 원리금을 갚지 아니하였으며,

이에 청구인 등이 OOO의 채무에 대하여 2001년 10월경까지 OOO에게 원금과 1년여의 기간의 이자를 대위변제하였고, OOO에게 대위변제한 채무원금과 이자의 반환을 이유로 공동취득토지의 지분 2분의 1을 이전할 것을 요구하였으나, OOO은 전체 지분을 4억원에 이전할 것을 주장하여 합의되지 아니하였는데, 이후 OOO은 아들이 대표이사로 재직하던 주식회사 OOOOOO(이하 “OOOOOO”이라 한다)의 사업자금 융통을 위하여 공동취득토지를 담보로 주식회사 OOOO(이하 “OOOO”이라 한다)으로부터 50,000천원을 대출받았으나 이를 변제하지 못하여 2002.6.19. 공동취득토지에 대한 경매가 개시되자 OOO은 청구인 등에게 이를 매수할 것을 요청하였으며, 이에 OOO과 2회에 걸쳐 대위변제한 채무원금 및 관련 이자비용(월 2 ～ 3푼), 경락사건 해지비용, 20여기의 묘지이장비용에 갈음하고 추가 잔금을 지급하는 조건으로 2002.10.24. 공동취득토지의 소유권을 이전받았다.

청구인 등은 OOO과 공동취득토지의 대금을 명확하게 정하지 아니하고 2회에 거쳐 대위변제한 채무원금 및 2년이 넘는 기간의 이자비용 등으로 공동취득토지를 취득하여 그 가액을 산정하기 어려웠으며, 이에 OOO이 2002.10.23. 법무사에게 의뢰하여 소유권이전을 위한 검인신청용 부동산매매계약서를 당시 기준시가에 정확히 일치하도록 작성하여 소유권을 이전한 것이며, 청구인 등이 당초 공동취득토지를 취득할 당시 취득가액이 불분명하여 부득이 당시 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하던 법령 및 관행에 따라, 검인계약서를 기준시가에 의하여 작성한 사실이 OOO 및 법무사 OOO의 확인서에 의하여 확인됨에도, 처분청이 이와 같은 구체적인 사정을 고려하지아니하고 검인계약서에 의한 취득가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하므로 당초 신고내용대로 취득가액이 불분명한 것으로 보아야 한다.

추가적으로 쟁점토지 인근에 위치한 OOOO OOO OOO OOO OOOOO, OO O OOO, OO O OOO 임야 등이 약 1년 전인 2001.9.17.에 1㎡당 9,108원에 경매에 의하여 낙찰된 사례에 비추어 보아도, 검인계약서가 사실과 다름이 명백하다.

(2) (예비적 청구) 청구인들이 양도한 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보지 아니할 경우, 실지취득가액에 우선하여 매매사례가액을 적용하여야 할 것인바, 쟁점토지 취득일(2002.10.24.) 전 3월 이내에 법원의 경매에 의하여 쟁점토지와 유사한 OOOO OOO OOO OOO OOOO 임야가 1㎡당 2,537원에 매매된 사실이 확인되고, 이에 의하여 쟁점토지(117,421㎡)의 취득가액을 산정하면 297,897,077원(공동취득자별 각 99,299,025원)이 되므로 이를 유사매매사례가액으로 인정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 다시 경정하여야 한다.

(3) (예비적 청구) 처분청이 과세근거로 삼은 검인계약서는 실질을 반영하지 못하므로, 청구인 등이 당초에 공동취득토지를 취득하면서 실제로 지급한 비용을 합산하여 이를 실지취득가액으로 인정하여야 할 것인바, 금융기관의 영수증에 의하여 청구인 등의 대위변제사실이 확인되는 2000년 11월, 2002년 8월에 OOO을 대신하여 대위변제한 채무원금 42,527,785원, 50,783,533원의 합계 93,311,318원 및 추가 지급한 90,000,000원 기타 청구인 등이 부담한 이자비용, 경매해제 비용 및 관련 법무사수수료, 묘지이장비용 등을 최대한 반영하여 실지취득가액을 계산하고 이에 의하여 이 건 과세처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 부동산등기특별조치법 제3조의 규정에 의하여 등기시 제출하는 계약서는 원계약서에 시장·군수 등의 검인을 받은 계약서를 제출하여야 하므로 당사자들이 스스로 작성하여 제출한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보아야 하며, 청구인들이 검인계약서 금액 이외에 부동산 매매대금으로 볼 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 아니하므로 검인계약서에 의한 취득가액을 실지가액으로 본 당초 처분은 정당하다.

당초 청구인들은 매매계약서를 분실하였고 양도인의 연락처도 알 수 없다고 하였으나, OOO과는 친구사이로 계약서에 표시된 주소에 계속하여 거주하였으며, OOO은 조사직원과의 통화시에 취득자와의 관계 때문에 실제 거래가액을 밝힐 수 없다고 하였다가, 2008.1.9. 및 2008.4.16. 작성한 확인서와 경위서를 통하여 계약서를 작성하지 아니하였다고 하는 등 이전과는 다른 진술을 하고 있으며, 부동산의 소유권을 이전하면서 가액을 책정하지 아니하였다는 것은 이치에 맞지 아니하고 당시에 OOO과의 채권·채무관계에 대한 정황적 상황만으로는 취득가액이 불분명하다고 할 수 없다.

(2) 청구인들이 매매사례가액으로 제시한 인근토지는 대규모 건축물이 존재하는 지역으로 비교대상이 될 수 없으므로, 청구인들의 주장은 이유없다.

(3) 청구인들이 실지취득가액으로 제시하는 2000년 11월 OOOOOOOO에 대위변제하였다고 주장하는 42,575천원과 2002년 8월에 OOOO에 대위변제하였다고 주장하는 50,783천원은 실제 대위변제 여부도 불분명하고 상환일시도 다르게 나타나며, 추가 지급한 것으로 주장하는 90,000천원 및 기타 비용들도 지급사실이 확인되지 아니하므로, 청구인들이 주장하는 금액을 실지취득가액으로 인정할 수 없고 당초 처분대로 검인계약서에 의하여 산정한 실지취득가액이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인들이 양도한쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 환산한 환산취득가액을 적용할 수 있는지 여부

(2) 청구인들이 제시하는 매매사례의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 이를 쟁점토지의 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부(예비적 청구)

(3) 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부(예비적 청구)

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.(각호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. (생 략)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(3) 부동산등기특별조치법

제3조 【계약서 등의 검인에 대한 특례】① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(괄호 생략)·군수(이하 “시장 등” 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

1. 당사자

2. 목적부동산

3. 계약연월일

4. 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

② 제1항의 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 “판결서 등”이라 한다)인 때에는 판결서등에 제1항의 검인을 받아 제출하여야 한다.

③ 시장 등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 제1항, 제2항 또는 제4조의 규정에 의한 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서 등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.

④계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

(4) 부동산등기특별조치법에 따른 대법원규칙

제1조【계약서 등의 검인】② 검인신청을 할 때에는 계약서의 원본 또는 판결서등의 정본과 그 사본 2통(괄호 생략)을 제출하여야 한다.

③ 검인신청을 받은 경우 시장·군수·구청장(이하 "시장 등"이라 한다)은 계약서 또는 판결서등의 형식적 요건의 구비 여부만을 확인하고 그 기재에 흠결이 없다고 인정한 때에는 지체없이 검인을 하여 검인신청인에게 교부하여야 한다.

④ 계약서 또는 판결서등의 검인에는 법 제3조의 규정에 의한 검인인 취지, 검인의 번호, 연월일의 기재와 시장 등의 표시가 있어야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 청구인들은 양도한 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 양도가액을 기준시가를 기준으로 하여 환산한 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장한다.

(나) 청구인들이 쟁점토지 취득가액을 불분명한 것으로 보아 양도가액을 양도·취득 당시의 기준시가에 의하여 환산한 환산취득가액으로 양도소득세를 예정신고한 데 대하여, 처분청은 조사과정에서 OOOO OOOO이 검인한 검인계약서(OOOO OOOOOOO, OOOOOOOOOOO)를 확보하여 그에 기재된 공동취득토지의 취득가액 중 쟁점토지에 상당하는 실지취득가액을 계산하여 청구인들에게 이건 양도소득세를 부과한 사실이 처분청 과세자료에 의하여 확인된다.

(다) 살피건대, 단순히 취득 당시의 계약서를 보관하지 아니하고 있다거나 취득시 대물변제 및 관련비용의 상계 등으로 인하여 가액을 산정하기 어렵다는 등의 사정만으로는 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이고, 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 사람이 입증하여야 하는 것인바(OOO OOOOOOO, OOOOOOOOO O OO OO OO), 처분청이 조사과정에서 쟁점토지 취득당시의 검인계약서를 확보하여 그에 기재된 거래가액을 과세근거로 삼은 이상 취득가액이 불분명한 경우에 해당할 여지가 없게 되는 것이며, 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점에 관한 청구인들의 입증정도를 따져서 검인계약서에 기재된 거래가액을 실지취득가액으로 보거나, 청구인들이 입증하는 실지취득가액을 적용하게 되는 것이므로, 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.

(가) 청구인들은 쟁점토지 취득일(2002.10.24.) 전 3월 이내에 법원의 경매에 의하여 쟁점토지와 유사한 OOOO OOO OOO OOO OOOO 임야(이하 “매매사례토지”라 한다)가 1㎡당 2,537원에 매매된 사실이 있고, 이에 의하여 쟁점토지(117,421㎡)의 취득가액을 산정하면 297,897,077원(공동취득자별 각 99,299,025원)이 되므로 이를 유사매매사례가액으로 인정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 다시 경정하여야 한다고 주장한다.

(나) 청구인들이 제출한 토지이용계획확인원 등에 의하여 쟁점토지와 매매사례토지의 공시지가 등을 비교하면 다음 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점토지와 매매사례토지의 비교

(다) 살피건대, 청구인들은 위 매매사례토지가 쟁점토지가 유사하다고 주장하나, 청구인들이 제시한 매매사례토지는 쟁점토지와 지목이임야로 같으나, 위치, 면적, 공시지가, 용도지역 등에서 차이가 있어 보이므로 이 부분 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(3)에 대하여 본다.

(가) 청구인들은 처분청이 과세근거로 삼은 검인계약서는 실질을 반영하지 못하므로, 청구인 등이 당초에 공동취득토지를 취득하면서 실제로 지급한 비용을 합산하여 이를 실지취득가액으로 인정하여야 하고, 금융기관의 영수증에 의하여 청구인 등의 대위변제사실이 확인되는 2000년 11월, 2002년 8월에 OOO을 대신하여 대위변제한 채무원금 42,527,785원, 50,783,533원의 합계 93,311,318원 및 추가 지급한 90,000,000원, 기타 청구인 등이 부담한 이자비용, 경매해제 비용 및 관련 법무사수수료, 묘지이장비용 등을 최대한 반영하여 실지취득가액을 계산하고 이에 의하여 이 건 과세처분을 경정하여야 한다고 주장한다.

(나) 청구인들이 제출한 OOO의 확인서(2008.4.16.)에서, OOO은 다음과 같은 내용을 확인하였다.

1) OOO은 공동취득토지를 축협으로부터 1999년 3월 근저당설정하고 자금을 차입한 후 상환불능으로 경락될 즈음인 2000년 9월경 친구 사이인 청구인들의 아버지 OOO에게 간청하여 5천만원을 이자지급 조건(월 2 ～ 3푼으로 기억되나 정확한 이자율은 모르겠음)으로 차입하여 공동취득토지의 근저당설정 채무를 말소한 사실이 있다.

2) OOO은 약정한 이자를 지급하지 못하였고 이에 OOO이 위 5천만원을 차용한 채권자인 OOOOO OO OOO 거주 OOO에게 관련이자를 대신 지급하는 상황에 이르고, 2002년 10월경 청구인 등이 OOO의 위 채무를 대위변제하는 조건으로 공동취득토지에 대하여 2분의 1의 지분이전을 요구하였으나 OOO이 전체 지분을 총 4억원에 매수할 것을 요구하여 다툼이 있었다.

3) OOO의 아들 OOO이 운영하는 OOOOOO이 2001년 12월경 자금경색에 처하여 달리 자금을 융통할 방안이 없어 OOOO으로부터 공동취득토지를 담보로 다시 차입하였으나, 이를 변제하지 못하여 당해 토지가 경매 개시된 2002년 8월경에 이러한 사실을 청구인들에게 알리고 공동취득토지를 매수할 것을 재차 요구하여, 청구인 등이 사채 및 OOOO 채무를 대위변제한 원금 및 이자, 경락해지비용 부담액 등과 당해 토지에 있었던 OOO의 선조묘지 20기를 OOO의 책임 하에 이장하되 이장비용은 청구인 등이 부담하고, 9천만원을 추가로 받는 조건으로 소유권 이전등기를 이행하기로 하였다.

4) 2002.10.23. OOO은 법무사 OOO에게 공동취득토지의 소유권이전등기를 의뢰하여 총 매매대금을 공시지가에 준하는 6천만원으로 정하여 검인신청용 매매계약서를 작성하고 2002.10.24. 검인신청 후 등기이전을 하였다.

5) OOO은 청구인 등이 2회에 걸쳐 대위변제한 채무, 경락해지 소요비용, 각 대위변제한 채무에 대한 경과이자, 묘지이전비용, 추가잔금 영수액 등의 총 대가로 공동취득토지를 이전하였으나, 각 유형별 금액을 정산하거나, 그 금액을 총 매매대금으로 표시하여 부동산매매계약서를 작성한 사실이 없으며, 관련 거래증빙을 보관하고 있지 아니하여 이를 제시할 수 없다.

(나) 청구인들이 제출한 OOO의 확인서(2008.4.16.)에서, 검인계약서를 작성한 법무사 OOO는 부동산매매에 관여한 사실은 없고, 당사자들 간에 매매관계가 완결된 이후 사무실에 찾아와서 산출한 공시지가를 기준으로 합의한 금액 60,000천원을 매매금액으로 정하여 이를 계약금과 잔금을 나누어 계약서에 기재한 사실을 확인하였다.

(다) 청구인들은 공동취득토지를 대물변제 및 관련비용의 상계 등으로 취득하여 그 가액을 산정하기 어렵고, 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하던 당시 법령 및 관행에 따라 공동취득토지의 취득가액을 기준시가에 일치하도록 실제 거래사실과는 달리 검인계약서를 작성하였다고 주장하는 바, 검인계약서에 기재된 거래가액을 당시 기준시가와 비교하면 다음 <표2>와 같이 각각 60,000,000원과 58,836,696원으로 거의 일치하는 것으로 나타난다.

<표2> 검인계약서 거래가액과 기준시가와의 비교

(OO O O)

(라) 쟁점토지는 다음 <표3>과 같이 공시지가가 변동하여 취득당시에는 1㎡당 285원이었으나, 양도시점에서는 522원으로 약 0.83배 상승한 것으로 나타나는 바, 청구인 등의 공동 양도가액이 710,400,000원으로 확인되는 쟁점토지에 대하여 처분청 의견대로 검인계약서에 의하여 기준시가를 기준으로 환산한 실지취득가액 34,126,647원을 인정하는 경우에는 보유기간 중 지가가 약 19.8배 상승한 결과가 되어, 처분청이 적용한 검인계약서에 의하여 환산한 실지취득가액은 공시지가와 상승폭에 있어서 과도한 차이가 발생한다.

<표3> 쟁점토지 공시지가 변동내역

(마) 청구인들은 2000년 11월, 2002년 8월에 OOO을 대신하여 대위변제한 채무원금 42,527,785원, 50,783,533원의 합계 93,311,318원 및 OOO에게 추가 지급한 90,000,000원, 기타 청구인 등이 부담한 이자비용, 경매해제 비용 및 관련 법무사수수료, 묘지이장비용 등의 합계액이 청구인 등이 공동으로 취득한 공동취득토지의 실지취득가액이라고 주장하나, 청구인 등이 부담한 이자비용, 경매해제 비용 및 관련 법무사수수료, 묘지이장비용 등에 대하여는 지급사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 아니하였다.

(바) 청구인들이 OOO의 채무액 합계 93,311,318원을 대위변제하였다면서 제시한 OOOOOO의 2007.7.11.자 대출원리금 납입증명서 및 공동취득토지 등기부등본에 의하면, OOO은 1999.3.29. OOOOOO으로부터 일반대출금 35,000,000원을 대출받고 1999.4.17. 채권최고액을 46,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 2000.3.20.에는 OOOOOO OOOO의 경매개시 결정에 의하여 공동취득토지에 대한 임의경매가 신청되었다가 2000.11.13.에 임의경매가 해제되었으며, 2001.3.29. 원금에 이자 7,527,785원을 합한 42,527,785원의 OOO의 채무가 OOOOOO에 상환된 사실이 확인되며,

OOOO의 2002.10.23.자 영수증 및 OOOOOO·공동취득토지 등기부등본에 의하면, OOO은 아들 OOO이 대표이사로 재직한 OOOOOO의 OOOO 기업일반정기상환대출 50,000,000원과 관련하여 공동취득토지에 2001.12.31. 채권최고액을 78,000,000천원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 이후 2002.6.19.에 OOOOOO OOOO의 경매개시 결정에 의하여 다시 임의경매가 신청되었다가 2002.8.31.에 임의경매가 해제되었고, OOOO의 대출금은 2002.10.23. 원금에 발생이자 783,533원을 합한 50,783,533원이 상환·완료되었으며, 2002.10.24.에는 OOOO 대출과 관련한 근저당권설정등기가 말소되고 같은 날 청구인 등이 공동취득토지의 소유권을 공동으로 이전받아 등기한 사실이 확인된다.

또한, OOO은 2008.10.31. 조세심판관회의시 제출한 확인서를 통하여, 2002.10.24. 등기이전 후 2002년 10월 하순경 청구인 OOOOO으로부터 2 ～ 3회에 걸쳐 각각 30,000천원을 받고, 청구외 OO으로부터는 2002년 11월 중순경 30,000천원을 받아 추가 양도대금 90,000천원을 수령한 사실을 확인하였다.

(사) 살피건대, 처분청이 쟁점토지 실지취득가액의 근거로 삼은 검인계약서의 작성에 관여한 전 소유자 OOO, 법무사 OOO, 청구인들이 모두 검인계약서가 실제 거래내용과는 달리 당시 기준시가에 일치하도록 임의로 작성하였음을 확인하고 있고, 검인계약서에 기재된 거래가액은 당시 기준시가를 합한 금액과 거의 일치하는 것으로 나타나며, 쟁점토지에 대한 취득가액 대비 양도당시 개별공시지가는 약 0.83배 상승한 것으로 나타나는 반면, 처분청이 결정한 취득가액은 양도가액에 대비하면 약 19.8배 상승한 결과가 되는 점 등을 종합하여 보면, 이 건 과세처분의 근거가 된 취득당시 검인계약서는 실제와 달리 작성된 것으로 보는 것이 타당하므로, 검인계약서에 기재된 거래가액에 의하여 환산한 쟁점토지의 취득가액을 적용하는 것은 타당하지 아니한 것으로 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO).

한편, 청구인들이 실제로 공동취득토지의 취득에 소요된 것으로 주장하는 금액 중 그 가액이 구체적으로 확인되지 아니하고 증빙에 의하여 뒷받침되지 아니하는 청구인 등이 부담한 것으로 주장하는 이자비용, 경매해제 비용 및 관련 법무사수수료, 묘지이장비용 등은 이를 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이나, 금융기관의 대출원리금 납입증명서, 공동취득토지의 등기부등본, OOO의 양도대금 수령에 대한 확인서 등에 의하여 관련 대출금의 발생 및 상환사실이 확인되고 청구인 등이 대위변제한 정황이 인정되는 OOOOOO 및 OOOO 대출원리금 상환액 42,527,785원, 50,783,533원의 합계액 93,311,318원과 OOO이 청구인 등으로부터 추가로 수령한 90,000,000원은 이를 공동취득토지의 취득에 소요된 실지거래가액으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

따라서, 쟁점토지의 취득가액은 다음 <표4>와 같이 공동취득토지의 실지취득가액을 183,311,318원으로 하여 취득 당시 기준시가를 기준으로 안분계산한 청구인 등의 쟁점토지 실지취득가액 104,263,341원(청구인별 실지취득가액 각 34,754,447원)으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

<표4> 쟁점토지 실지취득가액 계산내역

(OO O O)

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례