국심2004중3998 (2005.03.19)

양도

기각

거주자가 새로운 주택을 취득하고 종전주택을 1년 이내 양도하는 경우 1세대1주택으로 양도소득세를 면제하고, 이 건은 새로운 주택을 취득하고 4년이 경과한 후 종전주택을 양도하였고 양도소득세를 무신고하여 기준시가에 의하여 양도소득을 산출한 사례(기준시가 적용시 필요경비 기공제하였음)

소득세법 제4조【소득의 구분】 / 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1983.9.2. OOO OOOO OOO OOOOOO 주택(대지 740㎡, 건물 26.45㎡, 이하 쟁점주택 이라 한다)을 취득하고, 1998.12.19. OOO OOOO OOOO OOOOO 상가겸용주택(주택 162.98㎡, 근린생활시설 232.1㎡ 및 부속토지, 이하 겸용주택 이라 한다)을 취득하여 보유하던 중 2003.9.24. 쟁점주택을 양도하고 양도소득세가 면제되는 1세대 1주택(이하 1세대1주택 이라 한다)을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니 하였다.

나.처분청은 청구인이 겸용주택을 취득 후 1년이 경과하여 종전주택인 쟁점주택을 양도하여 1세대1주택 요건을 갖추지 못하였으며 양도소득세를 신고하지 아니하였다 하여 기준시가에 의한 양도소득을 산출하여 2004.7.14. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 27,107,940원을 경정 고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2004.7.30. 이의신청을 거쳐 2004.10.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 생계를 위하여 쟁점주택과 겸용주택을 담보로 은행 돈을 차입하여 겸용주택을 취득하였으며, 종전주택인 쟁점주택을 즉시 매각하려 하였으나 그린벨트, 외환위기 등으로 매각이 지연된 것이므로 1세대1주택으로 보아야 하며, 만일 양도소득세 과세대상으로 보더라도 생계와 거주이전을 위하여 새로 취득한 주택의 취득자금에 대한 지급이자는 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 처분청 의견

거주자가 새로운 주택을 취득하고 종전주택을 1년 이내 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 면제하는데, 청구인은 새로운 주택을 취득하고 4년 이상 경과하여 종전주택을 양도하였으므로 양도소득세 과세대상이며, 청구인이 쟁점주택을 1년 이상 보유하고 양도소득세를 신고하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도소득을 산출하였으며, 이 때 기준시가에 의한 양도소득 산출에 필요한 법정 필요경비를 모두 공제하였으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도소득세를 신고하지 아니한 쟁점주택에 대하여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

1～2.(생략)

3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제89조 【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

1～2.(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

제92조 【양도소득과세표준의 계산】

① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 양도소득과세표준 이라 한다)은 종합소득 퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다.

제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류 보유기간 보유수 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정)

제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

④ (생략)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설)

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② ～③.(생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

(2) 소득세법시행령

제154조 【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 1983.9.2. 취득하여 보유하던 쟁점주택을 2003.9.24. 양도한데 대하여 새로운 주택인 겸용주택을 취득하고 1년 이상 경과한 후 종전주택인 쟁점주택을 양도하였다 하여 기준시가로 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대하여 청구인은 겸용주택 취득 후 1년 이상 경과되어 종전주택인 쟁점주택을 양도하고 생계를 위하여 겸용주택이 필요하여 부득이 하게 취득한 것이며, 즉시 쟁점주택을 매각하려 하였으나 그린벨트 지역에 위치하고 외환위기로 부동산 경기가 위축되어 매각이 지연된 것이므로 1세대1주택으로 보아야 하며, 양도소득세를 과세한다면 새로운 주택취득자금에 대한 지급이자 146백만원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

(2) 소득세법시행령 제155조에 의하면국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하도록 제1항에 규정하고 있으나, 부득이한 경우에는 종전주택의 양도기간을 신축적용한다거나 하는 예외를 인정하는 규정은 있지 아니하다. 그런데 청구인은 1998.12.19. 새로운 주택을 취득하고취득한 날로부터 4년 10월이 경과하여 2003.9.24.에 쟁점주택을 양도하였으므로 1세대1주택 요건을 충족하지아니한 사실이 확인된다. 따라서 청구인에게 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 결정한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 부동산에 대한 양도소득은 부동산 건별로 양도가액에서 당해 부동산에 직접 관련한 필요경비를 공제하여 산출하는 것이며, 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 규정된 양도소득에서 공제되는 필요경비를 보면, 실거래가액에 의하여 양도소득을 산출하는 경우에는 당해 부동산의 실지 취득금액은 필요경비로 공제하나 취득자금에 대한 지급이자는 필요경비로 공제하지 아니하는 것이고, 기준시가에 의하여 양도소득을 산출하는 경우에는 기준시가로 계산한 취득원가에 법정 공제액을 필요경비로 공제하는 것이다. 따라서, 양도소득세를 신고하지 아니하여 기준시가로 양도소득을 산출한 본건에 대하여 생계와 거주이전을 위하여 겸용주택을 취득하였으므로 겸용주택 취득자금에 대한 지급이자를 종전주택의 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로서 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.