[사건번호]조심2012서1849 (2013.08.05)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 쟁점건물의 내부공사를 실시하여 주택으로 변경하였고, 그에 따라 공부상으로도 주택으로 용도변경을 완료하였으며, 청구인 스스로가 1세대 1주택 비과세 등을 적용하여 양도세 신고를 하였다가 처분청이 이를 부인하자 쟁점건물의 실질이 주택이 아니라는 취지의 주장을 하고 있는바, 쟁점건물을 일반건물로 보아 그에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제95조

[참조결정]국심2007부4902 / 국심1999중2195 / 조심2011서5069

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1984.6.16. OOO 대 357.7㎡ 및 그 지상 건물 272.73㎡(연면적 지하 1층 37.59㎡, 1층 143.44㎡, 2층 91.7㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 취득하고, 2011.3.11. 이를 강OOO 외 2인에게 OOO원에 양도하였는데, 2011.1.31. 체결한 매매계약의 특약조건에 따라 1998.9.15.부터 근린생활시설(음식점)로 사용(임대)하던 쟁점건물의 1층을 2011.2.24. 주택으로 용도변경 하였고, 고가주택에 대한 1세대 1주택 비과세 및 그에 따른 장기보유특별공제(OOO원 초과분에 대하여 80%인 OOO원)를 적용하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은, 청구인이 쟁점건물 양도 당시 아들 임OOO이 소유한 서울특별시 서대문구 OOO OOO 3층 주택(이하 “OOO 주택”이라 한다)에서 거주한 사실을 확인하고, 청구인을 1세대 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세 감면 및 장기보유특별공제 적용을 배제하고, 2011.12.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.7. 이의신청을 거쳐 2012.4.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

매매계약 체결일 이후 잔금청산일 사이에 쟁점건물의 용도가 근린생활시설에서 주택으로 변경되었다 하더라도 양도한 쟁점건물의 현황은 매매계약 체결일을 기준으로 판단하는 것(국심 2007부4902, 2008.1.30., 국심 1999중2195, 2000.4.12. 참고)이므로 쟁점건물은 양도 당시 일반건물로 보아야 하는 바, 청구인은 쟁점건물을 주택으로 취득한 후, 1998.9.15.부터 2011.2.24.까지 용도를 근린생활시설로 변경하여 음식점용도로 임대를 주다가, 2011.1.31. 매매계약을 체결하면서 양수인의 요구에 따라 매매계약 체결일 이후 잔금청산일 전인 2011.2.24. 쟁점건물 1층을 공부상 주택용도로 변경하였으나 이는 매매계약서상 특약조건에 따라 쟁점건물을 양도할 목적으로 양수인의 요구에 따른 형식적인 용도 변경을 한 것일 뿐, 잔금청산일까지 실제 주택으로 사용한 사실이 없으며, 양수인이 쟁점건물 취득 후 곧바로 철거하였으므로 보유기간이 10년 이상인 쟁점건물은 주택이 아닌 일반건물로 보아야 하므로 일반건물에 적용하는 「소득세법」제95조 제2항〈표1〉소정의 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 양도소득세를 산정함이 타당하다(참고로, 2012.1.1. 법률 제11146호로 개정된 「소득세법」제95조 제2항에 의하면 ‘1세대 2주택’의 양도에 대해서도 같은 항〈표1〉 소정의 장기보유특별공제를 적용하도록 하고 있다).

나. 처분청 의견

청구인은 임차인의 실제 퇴거일자인 2011.2.16. 이후부터 쟁점건물 1층을 2종 근린생활시설(일반음식점)에서 주택으로 용도변경 공사를 진행하여 2011.2.24. 관할구청장으로부터 사용승인 되었음이 확인되고, 주식회사 OOO무소에서 작성한 평면도 및 공사내역서상 공사내역을 보면 거실, 방2, 주방, 욕실, 서재, 발코니 등 구조·기능·시설면에서 주거용에 적합한 상태로 시공하였던 점과 인테리어사업자의 확인서에 의하면 쟁점건물 중 주택내부의 청소와 도배를 하였다는 진술로 볼 때 실제 주택용도로 변경하였음을 알 수 있고, 청구인은 양수인이 취득세를 줄이기 위한 의도를 알면서 양도시 특약조건으로 합의에 따라 주택으로 용도변경한 후 양도한 것에 대하여 장기보유특별공제를 통한 양도소득세를 감액하여 달라는 것은 과세형평성 차원에서 부당하고, 매니저가 화장대, 침구류 등 생활용품을 운반하였다고 진술한 점, 방송과 관련하여 2층에서 인터뷰를 하였던 점 등으로 볼 때 본인이 직접 거주한 사실이 없었다 하더라도 언제든지 주거에 공할 수 있는 주택공간으로 개조한 점, 양도일 이전에 매매계약 특약에 의하여 주택이 주택 외의 용도로 용도변경된 경우에는 매매계약일(잔금청산일) 현재를 기준으로 판정하는 것(국심 1999중2195, 2000.4.12. 참조)이며, 그 용도가 불분명할 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것으로, 쟁점건물은 양도일 이후에 멸실된 관계로 사실상 내부용도를 확인할 수 없어 용도가 불분명한 경우로 보아 공부상의 용도인 주택으로 판정함이 타당하고, 청구인도 고가주택의 양도로 보아 9억원 초과분에 대한 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고·납부하였으므로 쟁점건물은 주택에 해당하는 것으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물을 양도직전 특약에 따라 주택으로 용도변경 한 경우, 그 실질에 따라 주택이 아닌 일반건물로 보아 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령 : 별첨

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산매매계약서, 용도변경 공사 관련 평면도, 부동산등기부등본, 건축물대장, OOO구청장의 용도변경 허가 및 사용승인서, 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2010.8.17. 강OOO 등에게 쟁점건물을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고, 계약금을 수령하였다가, 쟁점건물에서 음식점을 운영하던 임차인이 쟁점건물의 인도를 거부함에 따라 위 매매계약을 해제하였다.

(나) 청구인은 임차인으로부터 쟁점건물을 인도받기 위한 소송을 진행하는 한편, 2011.1.31. 다시 강OOO 등에게 OOO원(= 계약금 OOO원 + 잔금 OOO원)에 쟁점건물을 양도하는 계약을 체결하면서, 특약사항으로 “㉮ 양도인은 상기의 부동산을 계약 당시 상태로 보존하여 양수인에게 양도, ㉯ 위 부동산에 관한 조세, 공과금 등의 부담금은 위 부동산의 인도일을 기준으로 함, ㉰ 주택으로 매입하였기에 명도완료 후 주택으로 용도변경을 하고 잔금을 지급하기로 함”을 정하였다.

(다) ㈜OOO사무소는 2011년 2월 경 쟁점건물 1층을 거실, 방 2개, 서재, 주방, 욕실로 구성된 주택으로 변경하기 위한 내부공사를 실시하였고, 총 공사비는 OOO원[= 설계비 OOO원 + 금속 및 창호공사비(알루미늄 판넬, 창호 등) OOO원 + 전기공사비(조명 등) OOO원 + 수장공사비(벽지, 장판 등) OOO원]이 소요되었다.

(라) 쟁점건물의 1층은 위 (다)항 기재 공사 이후인 2011.2.24. 아래 <표>와 같이 근린생활시설에서 주택으로 용도변경 되어, 전체 연면적 중 주택의 면적(143.44㎡)이 근린생활시설의 면적(129.29㎡)보다 더 크게 되었고, 쟁점건물은 2011.7.15. 철거되었다.

(마) 쟁점건물의 양수인은 2012.4.25. 지하 1층, 지상 5층의 건물을 신축하여 소유권보존등기를 완료하였다.

(바) 한편, 처분청 조사결과에 따르면 청구인은 1984.9.13.～1998.9.14. 14년간 쟁점건물에서, 1998.9.15.～2007.2.28. 아들 임OOO 소유인 OOO 주택 1층에서 남편과 함께, 남편 사망 후 3층에서, 아들과 금전적 문제가 발생하자 2007.3.1.～2010.2.10. 사위 황OOO소유인 OOO에서, 2010.2.11.부터는 다시 아들 소유 주택에서, 쟁점건물 양도 후에는 아들 소유 OOO 주택 3층에서 각 거주한 것으로 나타난다.

(2) 청구인의 주요 주장은 다음과 같다.

(가) 청구인은 임차인의 쟁점건물 인도거부로 양도계약이 지연된 결과, 양도가액이 감액되었고, 인도지연에 따른 지연이자를 부담하게 되었으며, 지방세 감면을 받기 위한 양수인의 요구에 따라 일반음식점으로 사용되던 쟁점건물을 청구인의 책임 하에 잔금청산일 전에 ‘주택’으로 용도변경한 후 인도하는 특약을 한 것이라고 한다.

(나) 청구인은 쟁점건물 1층은 공부상 주택으로 용도변경 되었으나, 이는 양수인의 요구에 따른 형식적인 용도변경에 불과할 뿐, 실제 주택으로 사용된 사실이 없고, 이는 청구인이 2011.1.13.～2011.2.17. ‘OOO 여우주연상’을 받기 위하여 미국에서 체류한 점에서도 확인된다고 한다.

(다)한편, 청구인이 주장하는 실제 거주지 현황은 아래 <표>와 같다.

(3) 「지방세특례제한법」(2010.12.27. 법률 제10417호로 개정되고, 2011.3.29. 법률 제10470호로 개정되기 전의 것) 제40조의2에 의하면, 유상거래로 2011.12.31.까지 취득하는 「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액이 OOO원 이하인 주택으로, 취득일 현재 1주택이 되는 경우와 일시적 2주택이 되는 경우에는 지방세 산출세액의 100분의 50를 감면받을 수 있는데, OOO구청장의 회신내용에 의하면, 쟁점건물의 양수인은 위 규정에 따라 취득세를 감면받은 사실이 없는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 실질이 주택이 아닌 일반건물이므로 「소득세법」제95조 제2항 〈표1〉에 규정된 장기보유특별공제율을 적용하여야 한다는 취지의 주장을 하고 있으나, 일반적으로 부동산의 현황은 양도 당시, 즉 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날을 기준으로 이를 판단하는 것(조심 2011서5069, 2012.3.20., 참고)인데 청구인은 실제 쟁점건물의 내부공사를 실시하여 주택으로 변경한 것으로 보이고, 그에 따라 공부상으로도 주택으로 용도변경을 완료한 점, 청구인 스스로가 1세대 1주택 비과세 등을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다가, 처분청이 이를 부인하자 쟁점건물의 실질이 주택이 아니라는 취지의 주장을 하고 있는 점, 그리고 청구인은 양수인과 재차 양도계약을 체결하면서 취득세 감면을 원한 양수인의 요구에 따라 쟁점건물을 주택으로 용도변경 한 것이라고 하나, 관련법령상 그 가액으로 인하여 쟁점건물은 애당초 감면대상에 해당하지 않는 것으로 보이고, 실제로 양수인이 취득세를 감면받은 사실도 없는 점, 처분청 의견처럼 청구인의 거주현황 등에 비추어 청구인이 1세대 1주택자에 해당하는지 여부 또한 불분명한 측면이 있는 점 등을 종합할 때, 쟁점건물을 일반건물로 보아 그에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

별첨. 관련법령

1. 소득세법

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

<표1>

<표2>

③제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 소득세법 시행령

제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

양도가액―9억원

법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

양도가액―9억원

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ─────────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

3. 지방세특례제한법(2010.12.27. 법률 제10417호로 개정되고, 2011.3.29. 법률 제10470호로 개정되기 전의 것)

제40조의2【주택거래에 대한 취득세의 감면】유상거래를 원인으로 취득하는 「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택으로서 취득일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2011년 12월 31일까지 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 제2호의 경우 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세를 추징한다.

1. 1주택이 되는 경우

2. 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우