조심 2018지2009 (2019.04.23)

재산

기각

청구법인은 과다하게 산정된 개별공시지가를 기초로 하여 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 개별공시지가의 결정에 대한 불복은 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따라 불복을 제기하여야 하는 것이지 재산세 부과처분에 대한 심판청구에서 개별공시지가의 산정과 관련된 내용을 주장하는 것은 타당하지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움.

지방세법제110조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 제주특별자치도 제주시 OOO외 2필지 토지 9,830㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 소유하고 있다.

나. 처분청은 2018.9.11. 청구법인에게 쟁점부동산의 시가표준액에 공정시장가액 비율(70%)을 적용하여 산정한 가액인 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.9.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 토지의 형질변경 이후 쟁점부동산의 공시지가가 가파르게 상승한 것에 대한 문제를 비로소 인식하였고, 공시지가 산정방식이 “표준지”를 기준으로 감정평가사의 판단으로 이루어짐을 알게 되었는바, 쟁점부동산의 표준지와 인근비교대상물건의 표준지가 상이한 이유만으로 주변 환경 및 입지요인이 좋지 못한 쟁점부동산의 공시지가가 더 높게 책정된 것은 부당하며, 현장답사 등을 통한 실질적인 판단이 아닌 탁상행정에 불과하다.

(2) 쟁점부동산의 주변도로 확장 및 교통량 증가에 비하여 교통편의사항은 불편하고, 실거래가를 제대로 파악하지 못한 상태에서 공시지가를 높게 산정은 불합리하며, 쟁점부동산 보다 공시지가가 낮은 부동산이 실제로는 실거래가액이 높은 것도 현실이다.

예를 들어 제주특별자치도 제주시 OOO은 표준지공시지가에 근거한 토지특성차이에 따른 토지가격형성 여부의 적정성에 대한 판단요건(토지가격비준표)을 충족하였는지의 여부와 개별토지에 따른 각종 인허가 사항, 토지이동사항, 도시계획변경사항, 도로조건 등의 조사가 제대로 이루어져 공시지가의 산정이 이루어졌는지가 확인되어야 할 것인바, 결과적으로 주거와 상업지역 등에 따르는 일반적인 토지 감정평가가 이론상 비교함으로써 상대적으로 간과되거나 경시된 접근 요인 및 환경요인에 대한 조건을 충족하여 쟁점부동산의 공시지가가 산정되었는지에 대한 의문이 든다 할 것이다.

나. 처분청 의견

처분청은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 규정에 따라 쟁점부동산의 2018년도 개별공시지가 등을 결정․공시하였고, 청구법인은 이에 대하여 이의신청 등을 제기하여 2018.7.31. 개별공시지가를 조정·결정 통지받았으며, 처분청은 조정된 개별공시지가를 기준으로 쟁점부동산의 재산세 과세표준을 산정한 후「지방세법」에서 규정한 세율을 적용하여 이 건 재산세 등을 과세하였으므로 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 주변 여건 및 실거래가액을 제대로 반영하지 못한채 개별공시지가가 산정되어 이에 따른 재산세 부과처분도 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

(2) 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

(3) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.

⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심판청구와 관련하여 청구법인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구법인은 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산을 소유하고 있고, 청구법인은 쟁점부동산의 개별공시지가 등이 결정․공시되자 이에 대한 이의신청 등을 제기하여 2018.7.31. 개별공시지가 조정·결정 통지를 받았으며, 처분청은 조정된 개별공시지가를 기준으로 쟁점부동산의 재산세 과세표준을 산정한 후 이 건 재산세 등을 과세한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 2018.1.1. 기준 개별공시지가가 아래와 같이 공시되었다가 청구법인이 이의신청을 제기하여 조정·결정되었음이 아래 ＜표1＞과 같이 나타난다.

＜표1＞ 2018.5.31. 당초 공시가격 및 2018.7.31. 조정된 개별공지지가

(단위 : 원/㎡)

(3) 처분청은 2018.7.31. 조정된 개별공시지가 적용하여 쟁점부동산에 대한 재산세 등을 아래＜표2＞·＜표3＞과 같이 부과·고지하였다.

＜표2＞ 2018년 쟁점부동산의 재산세 과세표준 산정

(단위: ㎡, 원)

주1) 토지형태(0106) : 종합합산(배율초과 건축물부속토지)

(0201) : 별도합산(배율이내 건축물 부속토지 등)

주2) 과세표준 : 개별공시지가× 해당면적× 적용율(70%)

＜표3＞ 쟁점부동산에 대한 2018년도분 재산세 등 산출내역

(단위 : 원)

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산의 개별공시지가가 인근에 비하여 과다하게 산정되어 부당하고 이에 따라 과세된 이 건 재산세도 과다하게 부과되었다고 주장하나, 「지방세법」 제110조에서 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 일정 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다고 규정하고 있는 점, 개별공시지가의 결정에 대한 불복은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조에 따라 불복 등을 제기하여야 하는 것이지 쟁점부동산에 대한 재산세 부과처분에 대한 심판청구에서 개별공시지가의 산정과 관련된 내용을 주장하는 것은 타당하지 아니한 점, 더구나 청구법인은 쟁점부동산의 개별공시지가 등의 결정․공시에 대한 불복을 제기하여 ㎡당 OOO원 및 OOO원에서 OOO원 및 OOO원으로 각 조정·결정된 점, 이에 처분청은 조정 후 개별공시지가에 공정시장가액 비율을 곱하여 산정한 금액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 과세한 것으로 나타나고, 처분청이 위의 방법 외의 방법으로 쟁점부동산의 재산세 과세표준을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 2018년도 결정․공시된 쟁점부동산의 개별공시지가 등을 기준으로 재산세 등을 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.