[사건번호]조심2013서3280 (2014.04.04)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 쟁점계약서 원본을 제시하지 못하는 점, 쟁점토지 취득당시 쟁점계약서상 매매대금을 지급한 사실을 객관적인 증빙으로 입증하지 못하는 점 등을 종합할 때, 이를 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 국세기본법 제14조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.2.23. OOO(2011.7.21. 200-4로 등록전환) 임야 6,649㎡ 및 200-3 도로 76㎡, 합계 6,725㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 2009.7.2. 쟁점토지에 건물 1,984.6㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 보유하다가, 2011.5.24. 쟁점토지 및 쟁점건물을 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 양도하고, 2011.8.1. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(쟁점토지 OOO원)으로, 필요경비를 OOO원으로, 양도차익을 OOO원으로, 양도소득세를 OOO원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준 및 세액을 예정신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없고 매매사례가액도 없다고 보아 쟁점토지의 취득일 후 3월 이내에 OOO감정평가법인(이하 “OOO”이라 한다)이 평가한 감정가액 OOO원과 2012년도 OOO 외 2개 감정평가법인이 소급 감정한 가액의 평균액 OOO원의 산출평균액 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 추계경정하여, 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로, 필요경비를 OOO원으로, 양도차익을 OOO원으로 하여 2012.12.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.5. 이의신청을 거쳐 2013.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주위적 청구

청구인은 OOO 목사로서 쟁점토지의 취득과 관련된 일을 직접 하지 아니하고 교인인 김OOO가 업무를 대리하였는데, 거래상대방인 OOO는 2004.4.2., 거래중개자인 김OOO는 2008.9.25. 각각 이미 사망하여 쟁점토지의 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)가 사본일지라도 허위작성은 불가능하고, 매매대금의 지급내역 증빙 역시 진실된 증빙으로, 중도금 OOO원 중 OOO원은 처분청으로부터 매매대금으로 인정받았는바, 쟁점계약서상 계약금 등 매매대금은 다음과 같다.

청구인이 쟁점토지를 취득할 때 OOO에 공장이 많이 생겨나고 있어 토지 시세가 높게 형성되던 시점이었고, 쟁점토지 또한 공장신설허가를 받은 토지이므로 공장용지로 형질변경이 가능하여 일반적인 토지의 매매가액보다 약간 높았던 것은 알고 취득하였으며, 처분청에서 쟁점토지의 취득시 유사매매사례가액으로 제시한 추OOO 소유토지의 양도가액 OOO원은 양도한 토지를 처분청이 OOO 860㎡, 212-7 339㎡, 212-2 1,821㎡, 합계 3,020㎡로 보았으나, 이들 토지 중 212-2 1,821㎡는 추OOO이 계속 소유하고 있어 실제 양도한 토지는 212-5 860㎡, 212-7 339㎡, 합계 1,199㎡로 확인되므로 처분청이 제시한 유사매매사례가액은 1㎡당 OOOO(OOOOO,OOOO)이나, 실제 양도한 면적으로 계산하면 유사매매사례가액은 1㎡당 OOO이 되어 이 가액으로 쟁점토지의 취득가액을 환산하면 OOO이 되며, 쟁점토지는 공장신설허가를 받은 토지이므로 공장용지의 시세가 반영된 매매가액인 OOO은 위의 유사매매사례가액과 그 차이가 없어 취득가액이 아니라고 할 이유가 없다.

한편, 감정평가법인들의 감정평가시 참고한 인근토지의 평가 선례(<표1>)를 보면, 공장용지의 경우 대부분 1㎡당 단가가 OOO원으로 평가되고 있고 인근 공장용지의 시세는 1㎡당 단가가 OOO원으로 조사되고 있어, 실제 거래가액은 감정가액보다 높게 형성되고 있는 것이 일반적이라는 것을 고려하면, 청구인의 취득대금이 시세와 현저히 차이가 있는 금액은 아니다.

<표1> 공장용지의 평가선례

청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 계약금, 중도금, 잔금을 계약내용에 따라 지급한 것을 반드시 금융자료로만 입증하여야 하는 것은 아니므로 처분청에서 쟁점계약서상 매매대금 OOO원이 진실이 아님을 밝히지 아니하는 한 「국세기본법」제81조의3(납세자의 성실성 추정)에 따라 부정되어서는 안된다.

(2) 예비적 청구①

처분청에서 쟁점토지의 취득시 유사매매사례가액 산정 대상으로 제시한 OOO(860㎡), 212-7(339㎡)은 공장신설승인 상태에서 2003.9.22. 매매되어 2004.2.19. 공장용지로 형질변경이 이루어진 토지이고, 쟁점토지 역시 위 토지와 위치적 조건이 비슷하며 2003.12.8. 공장용지로 승인을 받았으나 형질변경 전인 2004.2.23. 매매된 토지로 서로 유사한 토지임을 알 수 있고, 위 토지와 쟁점토지의 거래시점 차이가 6개월 미만이므로 쟁점토지의 취득시 유사매매사례가액은 위 (1)에서와 같이 OOO원인바, OOO의 기준시가 및 형질변경, 소유권이전일자 등은 다음과 같다.

또한 감정평가법인들의 쟁점토지의 감정평가서에 인근 지가수준을 언급한 내용을 보면, OOO은 인근 공장용지의 지가수준은 OOO이고 인근 농경지의 지가수준은 90,000원/㎡으로, 주식회사 OOO평가법인(이하 “OOO”이라 한다)은 관리지역 내 공장용지의 지가수준은 OOO이고 관리지역 내 전, 답은 OOO으로, 주식회사 OOO평가법인(이하 “OOO”이라 한다)은 인근 공장용지의 지가수준은 OOO이고 전, 답 등 농경지는 OOO으로, 주식회사 OOO평가법인(이하 “OOO”이라 한다)은 인근 공장용지의 지가수준은 OOO이고 전, 답 등 농경지는 OOO으로 조사결과를 각각 표시하고 있어 유사매매사례가액인 OOO은 공장신설승인을 받은 쟁점토지에 대하여 공장용지로서의 시세를 제대로 반영한 금액으로 합리적인 금액이라 할 것이므로 쟁점계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 인정하지 못하는 경우에는 「소득세법」 제97조 제1항 나목에 의하여 매매사례가액으로 계산된 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 할 것이다.

(3) 예비적 청구②

처분청에서는 쟁점토지의 실지취득가액을 인정하거나 확인할 수 없다고 보아 감정가액을 다음과 같이 계산하여 OOO원으로 평가하였고, 감정가액의 산출근거를 보면, 2004.3.17. OOO지점이 의뢰하여 채권담보목적으로 평가한 금액과 2012.8.20. 처분청이 의뢰한 감정가액, 2012.8.8. 및 2012.8.14. 청구인이 의뢰한 감정가액의 평균액을 산술평균한 것이다.

그러나 OOO의 감정가액 OOO원은 OOO이 채권담보목적으로 평가한 것이고, 기준일과 가까운 평가 선례가 여러 건 있음에도 쟁점토지의 가격시점보다 상당한 시차가 있는 2000～2003년 중의 평가 선례를 반영한 것이므로 시가를 적정하게 반영하여 평가하였다고 볼 수는 없는 것이며, 처분청이 의뢰한 OOO의 감정가액 OOO원은 감정평가의 제일 기초인 비교표준지 선정을 공장신설허가를 받은 쟁점토지의 가액을 반영하기 힘든 자연림으로 하여 저평가된 것이므로 당해 감정가액이 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로 볼 수 없는 경우에 해당(국세청 법인-3943, 2008.12.11. 참조)하므로 시가의 범위에 해당되지 아니하여 감정가액을 평균할 때 제외되어야 할 것이다.

따라서 OOO 및 OOO의 감정가액을 제외한 OOO의 감정가액OOO, OOO의 감정가액OOO은 일반적인 거래를 위한 감정가액이므로 이들 3개 평가기관의 감정가액을 평균한 OOO원이 공장신설허가를 받은 쟁점토지의 적정한 교환가치를 반영한 취득가액으로 볼 수 있다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점계약서는 쌍방합의계약서로 2004.1.10. 계약금 OOO원, 2004.2.5. 중도금 OOO원, 2004.2.23. 잔금 OOO원 등 총 매매대금이 OOO원이라고 주장하나, 쟁점토지의 양도시 대비 취득시 기준시가가 현저히 낮고 청구인의 쟁점토지 취득일로부터 3개월 이내인 2004.4.19. OOO으로부터 부동산 담보대출을 받기 위한 감정가액이 OOO원으로 쟁점계약서상 취득가액 OOO원의 40.3%에 불과하는 등 취득가액 과다계상 혐의가 있어 양도소득세 실지조사에 착수하였으며, 쟁점계약서상 취득가액을 전 소유자 OOO 및 중개업자 김OOO를 통해 확인하고자 하였으나 OOO와 김OOO가 이미 사망하여 확인이 불가능하였고, 쟁점계약서 진위여부 확인을 위해 쟁점계약서 원본을 제출할 것을 요구하였으나 쟁점계약서를 분실하였다며 제출하지 아니하여 계약서 진위여부 확인이 불가능하였다.

청구인은 조사과정에서 쟁점계약서상 매대대금 OOO원에 대하여 2004.1.10. 계약금 OOO원으로 지급하였다면서 헌금지급사실확인서 등을 제출하였는바, 이에 대한 조사결과는 다음과 같다.

(1) 계약금 중 2003.4.24. 신OOO(490319-1******)에게 주택을 임대하고 받은 임대보증금 OOO원은 임대차계약서가 조사착수 이후 작성(소급)된 계약서이고, 쟁점토지의 매매계약일이 2004.1.10.로 임대보증금이 토지매매대금으로 사용되었다는 근거가 없어 취득가액으로 인정하지 아니하였다.

(2) 중도금 중 정OOO의 차입금 OOO원은 정OOO가 쟁점토지에 근저당을 설정하고 이후 청구인이 대출금을 상환한 사실이 있어 취득가액으로 인정하였고, 금융조사결과 확인된 2004.1.15. 청구인 계좌출금액 OOO원 및 OOO 계좌입금액 OOO원 또한 취득가액으로 인정하였는바, 금융조사를 통해 취득가액으로 인정한 내역은 다음과 같다.

(3) 계약금, 중도금, 잔금 중 금융거래내역이 없는 청구인 계좌출금액 OOO원은 조사착수 이후 특수관계자인 교인으로부터 작성된 확인서 등은 지급사실을 객관적으로 증명할 수 있는 신빙성이 결여되어 취득가액 인정하지 아니하였다.

(4) 청구인은 처분청이 쟁점토지의 취득시 유사매매사례가액 산정대상으로 제시한 OOO 소유토지에 대하여 면적이 착오(전체면적 3,020㎡, 양도면적 1,199㎡) 적용된 것이므로 실지 양도한 면적으로 계산한 OOO을 유사매매사례가액으로 인정해달라고 주장하나, 위 OOO은 이후 소유자 함OOO의 취득당시 이미 공장부지로 조성된 상황이고, 청구인이 취득한 임야는 아직 공장부지로 조성되지 아니한 순수 임야 상태로 유사매매사례가액으로 적용할 수 없어 사실상 유사매매사례가액을 확인할 수 없다.

(5) 전 소유자 OOO에게 지급한 금융내역이 확인되지 아니하여 「소득세법」 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제2호에 따라 추가로 1개 이상의 감정평가법인에 소급감정 의뢰한 평가가액과 취득당시 대출을 받기 위해 감정평가한 가액을 평균한 감정가액 OOO원으로 취득가액을 추계경정하였다.

(6) 평가법인별 표준지 및 산정단가, 감정가액 내역은 다음과 같다.

청구인은 2004년 OOO의 감정평가는 채권담보 목적의 평가이고, 2012년 처분청이 의뢰한 OOO의 평가는 감정평가의 기초인 비교표준지의 선정이 잘못되어 적정한 교환가치를 참작하지 못하였다고 주장하나, 대법원 판례(2005.9.30. 선고 2004두2356 판결, 같은 뜻임)에 의하면 복수의 감정기관의 감정평가 방법에 있어 위법0사유가 없고 품등비교에 관한 평가로 감정결과에 차이가 생긴 경우 감정기관의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 사실심 법원의 재량으로 판결하고 있는바, 청구인이 의뢰한 감정평가법인과 처분청이 의뢰한 감정평가법인간의 평가금액 차이는 감정평가의 기초가 되는 표준지의 산정 및 지가변동 추이, 제반 가격형성 요인과 인근지 지가수준 등을 반영한 기타요인 등의 차이에 의한 것으로 평가금액에 차이를 보인다는 점만으로 「부동산가격공시 및 감정 평가에 관한 법률」 제2조 및 「감정평가에 관한 규칙」 제17조를 위반한 중대한 흠결이 있다고 판단되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 취득가액이 쟁점계약서상 매매대금이라는 청구주장의 당부(주위적 청구)

② 쟁점계약서상 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다면 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구①)

③ 쟁점계약서상 매매대금 및 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다면 일반거래목적으로 청구인이 감정평가 의뢰한 3개 감정평가법인의 감정가액 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구②)

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이의신청결정서 등 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 부과처분과 관련하여 청구인과 처분청간 다툼은 쟁점토지의 취득가액에 대해서이다.

(나) 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권이전 내역은 다음과 같다.

(다) 청구인이 제출한 쟁점계약서는 다음과 같고, 원본이 아니고 사본이며, 매도인 OOO는 2004.4.2. 사망하고, 중개인인 김OOO는 2008.9.25. 사망하였다.

(라) 쟁점토지는 2003.12.8. OOO시장으로부터 OOO가 공장신설 승인 허가를 득한 토지이고, OOO시장이 2004.2.14. 쟁점토지 공장설립(신설)승인사항 변경신고를 수리한 ‘수리서’에 대표자가 OOO에서 청구인으로 변경되었으며, 공장 업종은 두부 및 유사식품 제조업, 공장부지 면적 6,649㎡, 제조시설면적 1,584㎡, 부대시설면적 36㎡, 종업원수 10명으로 나타난다.

(마) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라며 다음과 같은 자료를 제출하였다.

1) 계약금 : OOO원

가) OOOO원 : 청구인의 OOO에게 임대하고 받은 임대보증금 → 관련 증빙으로 2003.4.24. 신OOO과 체결한 주택전세계약서에 임대보증금 OOO원은 2003.5.22. 청구인에게 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 주민등록표상 신OOO은 2003.5.22. 전입한 것으로 나타난다.

나) OOO원 : 장OOO가 곗돈을 받아 납부한 헌금 → 관련 증빙으로 장OOO가 작성한 확인서에 2002.10.26. 계를 시작해서 2003.1.26. OOO원, 2003.2.26. OOO원을 받았다고 기재되어 있다.

다) OOO원 : 청구인 계좌에서 출금 → 관련 증빙이 제출되지 아니하였다.

2) 중도금 : OOO원

가) OOO원 : 교인 정OOO로부터 차용 → 관련 증빙으로 차용증, 2004.3.24. 청구인이 정OOO에게 OOO계좌로 OOO원을 송금한 증빙을 제출하였다.

나) OOO원 : 2004.1.15. 청구인의 OOO은행 계좌에서 출금 → 관련 증빙으로 2004.1.15. OOO원 출금한 예금통장 사본을 제출하였다.

다) OOO원 : 교인 신OOO 헌금 및 기타 보관헌금 → 관련 증빙으로 2012.4.29. 작성한 신OOO의 확인서를 제출하였다.

3) 잔금 : OOO원

가) OOO원 : 집사 김OOO로부터 차용 → 관련 증빙이 제출되지 아니하였다.

나) OOO원 : 교인 안OOO의 헌금 → 관련 증빙이 제출되지 아니하였다.

다) OOO원 : 기타 보관중인 헌금 → 관련 증빙이 없다.

(바) 쟁점토지 취득가액에 대한 처분청의 당초 조사 내용은 다음과 같다.

처분청은 2004.1.15. OOO원만 쟁점토지 취득대금으로 인정하고, 나머지 전세보증금, 헌금, 청구인의 OOO은행 계좌 인출금액 등은 쟁점토지 취득대금으로 인정하지 아니하고 OOO원의 양도소득세를 부과하겠다는 세무조사결과를 통지하였으나, 과세전적부심사에서 재조사 결정(쟁점토지에 대한 2이상의 감정평가법인의 신빙성 있는 감정가액 평균액 및 OOO의 자금흐름을 재조사)되었다.

(사) 2012.11.21. 청구인은 처분청에 ‘과세전적부심사결정 및 재조사 관련 탄원서’를 제출하였고, 이에 대한 조사청의 답변(결과통지)은 다음과 같다.

1) 청구인이 제출한 과세전적부심사결정 및 재조사 관련 탄원서

가) 과세전적부심사과정에서 처분청이 다음과 같이 OOO 외 2필지의 양도가액을 매매사례가액의 근거로 제시하였고,과세전적부심사위원들은 이를 공무원이 조사하여 제시한 가액이므로 그 매매사례가액이 정당한 것이라고 간주하였다.

나) 처분청이 조사한바, 추OOO이 2003.9.22. 함OOO에게 양도한 위 토지는 2004.2.19. 공장용지로 지목이 변경되었다고 표기하고 있고, 그 거래가액이 양도자와 취득자 모두가 OOO원이라고 진술하여 그 가액을 시가로 보았으며, 이를 근거로 청구인의 취득가액을 추정하면, 1㎡당 가액은 OOOO(OOO O O,OOOO)OOO OOO,OOOOO(OOOOOOO,OOOO)이라고 의견을 제시하였다.

다) 그러나 등기부등본을 확인한바, 처분청이 계산하여 제시한 취득가액 추정액은 착오 계산된 것이고, 그 내용은 다음과 같다.

다) 이에 대해 처분청은 ① 청구인의 양도소득세 조사시 조사담당 공무원이 OOO의 유사매매사례가액에 대한 의견을 제출한 사실이 있고, 매매사례가액을 과소평가한 사실은 인정되나, ② OOO은 후소유자인 함OOO이 취득당시 이미 공장부지로 조성이 되어 있었던 상황이고, 청구인이 취득한 임야는 아직 공장부지 조성조차 되어 있지 아니한 순수 임야 상태로 유사매매사례가액으로 평가할 수 없음을 주장하기 위한 조사내용이였을 뿐, 상기 유사매매사례가액이 과세전적부심사에 영향을 미쳤다고 생각되시면, 추가적인 이의신청시 의견을 제시하시기 바랍니다”라고 2012.11.21. 청구인에게 탄원서에 대한 결과를 통지하였다.

(아) 처분청과 청구인이 제출한 5개 감정평가서 비교 내역

1) 청구인 쟁점토지 취득시 공시지가

2) 2004년 3월 감정평가한 OOO의 감정평가서에 나무가 벌목되어 있는 쟁점토지로 보이는 사진이 첨부되어 있고, 산출근거 란에 쟁점토지의 이용상황이 토지임야로 기재되어 있으며,

처분청이 2012년 8월 의뢰한 OOO의 감정평가서상 평가액 산출근거에 쟁점토지는 관리지역 임야이나 공장설립승인을 득한 토지로서 토지의 정지작업은 되어 있지 아니한 벌목이 이루어진 상태의 토지임야이나 지가수준은 높게 형성되어 있다고 기재되어 있다.

3) 감정평가서의 산출근거

(자) 쟁점토지의 취득가액에 대한 처분청 인정금액과 청구인 주장하는 평가금액은 다음 <표2>, <표3>과 같다.

<표2> 처분청이 인정한 쟁점토지의 취득가액 : OOO원

<표3> 청구인이 주장하는 쟁점토지의 평가금액 : OOO원

(2) 청구인은 청구주장의 입증자료로 OOO 등 5개 감정평가법인의 감정평가서 사본, 쟁점계약서 사본, 공장설립승인사항 변경신고서 사본, 쟁점토지 임야대장 및 등기부등본, 토지이용계획확인서를 제출하였다.

(3) 청구인의 심판청구대리인은 2014.3.6. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 쟁점계약서상 매매대금을 인정하지 아니하고 감정가액의 평균액을 인정한 이유는 매매대금이 그 증빙이 부족하고 공시지가나 유사매매사례가액보다 과다하기 때문이라고 하는데, 처분청이 이를 입증한 바는 없으며, 쟁점토지의 양도자나 중개인이 모두 사망하여 거래당사자로부터 사실 확인을 받을 수 없는 상황이고, 쟁점토지의 취득가액이 공시지가보다 높은 데는 그 이유가 있으며, 처분청이 산정한 매매사례가액에는 오류가 있어 올바르게 계산하면 쟁점계약서상 매매가액과 현저한 차이가 나지 아니하며, 사적계약자유에 의한 거래가액은 성실성추정원칙에 의거 존중되어야 하고, 만약 처분청에서 쟁점계약서상 매매대금을 인정할 수 없다면 그 사유를 추정이 아닌 명확한 근거로 제시해야 하는바, 그러하지 못하므로 부당하다는 취지의 의견진술을 하였다.

(4) 「소득세법」 제97조 제1항은 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다”고 규정하면서, 같은 항 제1호는 “취득가액”이라고 규정하고 있고, 취득가액은 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며, 나목에서 “가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제163조 제12항은 “같은 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ‘대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다”고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제176조의2 제3항 본문에는 “양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 항 단서에는 “제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다”고 규정하면서, 같은 항 제1호는 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액”이라고 규정하고 있으며, 같은 항 제2호는 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”이라고 규정하고 있고, 같은 항 제3호는 “같은 조 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액”이라고 규정하고 있으며, 같은 항 제4호는 “기준시가”라고 규정하고 있다.

(5) 「감정평가에 관한 규칙」 제17조 제1항은 “토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다”고 되어 있고,

「국세기본법」 제81조의3 제1항은 “세무공무원은 납세자가 제81조의6 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다”고 규정하고 있다.

(6) 쟁점①에 대하여 본다.

살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 사본이긴 하나 거래관련자들이 모두 사망하여 허위작성이 불가능하고 매매대금 지급내역 증빙은 진실된 증빙이므로 쟁점토지의 취득가액은 쟁점계약서상 매매대금이라고 주장하나, 청구인이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하는 매매대금 중 처분청이 쟁점토지의 취득대금으로 인정한 OOO원 외에, 청구인이 신OOO로부터 받은 주택임대보증금 OOO원의 경우에는 계약서상 청구인이 임대보증금 계약금 및 잔금을 받은 일자는 2003.4.24. 및 2003.5.22.이나 쟁점토지의 계약금 지급일자는 2004.1.10.로 8개월 이상 시차가 있고 이 임대보증금이 쟁점토지의 취득대금으로 사용되었다는 근거도 없어 객관적인 증빙으로 보기 어려우며, 장OOO의 곗돈 확인서 OOO원 및 교인 신OOO 등이 작성한 헌금확인서 OOO원은 사후에 작성된 것으로 쟁점토지의 취득대금에 대한 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 김OOO로부터 차용하였다는 OOO원 및 교인 안OOO의 헌금 OOO원, 기타 보관중인 헌금 OOO원도 쟁점토지의 취득대금으로 사용하였다는 객관적인 증빙이 없는 점을 감안할 때, 청구인이 제출한 증빙만으로는 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단되므로 쟁점계약서상의 매매대금을 쟁점토지의 취득대금으로 인정하지 아니한 처분청의 결정은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(7) 쟁점②에 대하여 본다.

살피건대, 청구인은 쟁점계약서상 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다면, OOO이 공장신설승인 상태에서 매매되고 이후 공장용지로 형질변경된 점에서 쟁점토지와 유사하므로 위 OOO의 매매가액인 OOO원/㎡으로 산정한 가액인 OOO을 쟁점토지의 취득시 매매사례가액으로 인정해달라고 주장하나, 위 OOO은 이후 소유자 함OOO의 취득당시 이미 공장부지로 조성된 상황이고, 쟁점토지는 청구인의 취득당시 아직 공장부지로 조성되지 아니한 순수 임야 상태인 것으로 보여 지므로 매매사례가액으로 적용할 수 없는 점을 감안할 때, 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단되므로 청구인이 주장하는 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하지 아니한 처분청의 결정은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(8) 쟁점③에 대하여 본다.

살피건대, 청구인은 쟁점계약서상 매매대금 및 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다면, 감정가액으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 하는데, 처분청이 쟁점토지의 취득가액 산정시 포함하고 있는 감정가액은 담보목적, 비교표준지 오류로 중대한 흠결이 있는 감정가액이므로 이를 제외하고, 일반거래목적으로 청구인이 감정평가 의뢰한 3개 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 처분청이 의뢰한 감정가액을 포함하여 감정가액의 평균액을 산정한 처분이 정당하다는 의견인바, 청구인과 처분청이 2012년 및 2013년에 감정한 4개의 감정가액은 모두 쟁점토지의 취득일부터 3개월 이내의 감정가액이 아니므로 그 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다고 판단되고, 쟁점토지의 취득가액은 결국 환산가액에 의할 수밖에 없다고 할 것이나, 그렇게 할 경우 당초 처분보다 청구인에게 불이익한 처분이 되므로 「국세기본법」 제79조의 불이익변경금지의 원칙을 적용하는 것으로 하여 이 부분 청구주장은 받아들이지 아니하기로 한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.