조심 2020서1277 (2020.11.30)

양도

기각

건축물대장상 1개층의 단독주택과 5개층 25실의 오피스텔로 구성된 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보려면 쟁점부동산이 소득세법 시행령 제155조 제15항에 따른 다가구주택에 해당하여야 할 것인데, 이에 따른 다가구주택의 요건은 ①주택 층수가 3개층 이하일 것, ②1개동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것, ③19세대 이하가 거주할 수 있을 것이라고 규정하고 있는바, 쟁점부동산이 비록 공부상으로는 구분등기가 되어 있지 않다 하더라도 1층부터 6층까지 모두 주택으로 사용됨에 따라 위 ①의 요건을 충족하지 못하였으므로 쟁점부동산을 다가구주택이라고 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산을 1주택이 아니라고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

소득세법 시행령제155조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.8.6. OOO 소재 토지 및 건물(공부상 지하1층 주차장 180.8㎡, 1∼5층 25개호의 오피스텔 각 114.24㎡, 6층 단독주택 93.3㎡, 합계 845.2㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도한 후 2014.10.28. 쟁점부동산이 하나의 주택으로서 「소득세법 시행령」제155조 제15항의 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하는 것으로 보아 동 시행령 제160조 제1항에 따라 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용하여 양도가액 19억원, 취득가액 OOO으로 하여 양도소득세 예정신고‧납부를 하였다.

나. 처분청은 2019.8.21.∼2019.9.9. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 쟁점부동산은 주거용으로 사용하는 층수가 4개층 이상이어서 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택의 요건(주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하일 것 등)을 충족하지 못한다고 보아 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하고, 쟁점부동산 중 청구인이 거주하는 6층만 비과세 규정이 적용되는 1세대 1주택에 해당한다고 보아 2019.10.4. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.20. 이의신청을 거쳐 2020.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 과세관청이 실질적인 공동주택의 의미를 오해하고 실질과세 원칙을 잘못 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(가) 과세관청에서는 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상인 경우 그 실질이 공동주택에 해당한다거나, 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정해야 한다는 의견이다.

(나) 그러나「주택법」상 주택의 정의에서 “‘단독주택’이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, ‘공동주택’이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.”고 하고 있고, ‘실질적 의미의 공동주택’이라 함은「주택법」상 주택의 정의와 같이 주택으로 사용하는 층수에 관계 없이 건축물의 벽, 복도, 계단 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 모든 주택이 되는 것이므로 그 실질을 공동주택으로 보기 위해서 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상이 될 필요가 없는바, 주택으로 사용하는 층수가 2개 이상은 물론이고 1개인 경우에도 독립된 구조가 2개 이상이면 그 실질은 공동주택에 해당한다.

(다) 즉 실질이 공동주택에 해당하는지 여부는 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상인지 여부에 있는 것이 아니고, 1세대만의 독립주거 공간이 아닌 2세대 이상이 건축물의 벽, 복도, 계단 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는지 여부에 있으므로, 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상인 경우 공동주택으로 과세하는 것은 실질과세 원칙을 오인한 것이다. 판례에서도 법형식에도 불구하고 그 행위계산의 효력을 부인하려면 조세법률주의의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 있어야 한다고 하고 있다(대법원 1999.11.9. 선고 98두14082판결, 1992.9.22. 선고 91누13571 판결 등 같은 뜻임).

(2) 주택으로 사용하는 층수만으로 공동주택과 단독주택을 구분하지는 않으며「건축법」상 단독주택을 공동주택으로 전환하려면 절차가 필요하다.

(가) 국토부의 용어사전, 한국토지주택공사의 주택유형안내 등에서 다가구주택과 다세대주택을 각 주택별로 각각 분리하여 소유 및 매매가 가능한지 여부로 분류하고 있고, 판례(대법원 2016.6.28. 선고 2016다1854 판결)도 공동주택과 단독주택의 차이를 구분소유의 대상이 되는지 여부로 구분하고 있는바, 주택으로 사용하는 층수만으로 단독주택과 공동주택을 구분하고 있지 않음을 알 수 있다

(나)「건축법」등에 의거 단독주택을 공동주택(집합건물)으로 용도변경(전환)할 경우 법소정의 절차를 거쳐 건축물대장의 전환등록 절차나 구분건물로 변경등기를 마쳐야 하는바, 단독주택으로 허가받은 겸용주택 등의 주거용으로 사용하는 층수가 4개층 이상이라고 하여 건물의 구분소유권이 생기는 것도 아니고, 토지에 대해 건물 전유부분과 일체성을 가지게 되는 것도 아닌바,「건축법」상 단독주택으로 허가받은 겸용주택의 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상이 된다는 이유만으로 공동주택으로 변경되는 것은 아니다

(다) 단독주택인지 공동주택인지의 구분은 공부인 등기부등본과 건축물대장에 의해 확인가능한 것이며, 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상인지 여부에 의해 확인되는 것이 아니다.

(3) 처분청의 주택 수 계산방법은 조세법률주의에 위배되어 부당하다.

(가)「소득세법」상 주택임대소득은 1주택은 비과세(고가주택 제외), 3주택 이상은 보증금에 대해 과세(소규모 주택 제외)하며, 종합부동산세 세율 적용시 3주택 이상에 대하여 중과하고, 취득세 적용시에는 3주택 이상 소유자의 주택 취득시 4%의 세율을 적용하는 등「소득세법」,「종합부동산세법」,「재산세법」에서 각각 주택 수에 따른 규정을 두고 있으면서 주택 수 계산에 대한 별도 규정은 두고 있지 않다.

따라서 주택 수는 구분 소유권에 따라 각 구분 등기된 다세대, 아파트 등 공동주택을 기준으로 주택 수를 계산하고, 단독주택인지 공동주택인지 여부는 공부인 등기부등본과 건축물관리대장으로 확인하여야 하며, 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상이라고 하여 공동주택으로 보아 주택 수를 계산하지는 않는다.

(나)「소득세법」의 양도소득세 관련 규정 어디에도 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상인 경우 공동주택으로 본다는 규정이 없으므로 공부인 등기부등본 및 건축물대장상 집합건물로 전환되지 않고 일반건물인 쟁점부동산을 공동주택으로 보고 과세하는 것은 조세법률주의를 위반한 것이고, 실질과세 원칙 적용 요건에도 부합하지 않는 것인바, 이 건 양도소득세 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산은「건축법」상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하므로 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용할 수 없다.

(가) 「소득세법 시행령」제155조 제15항의 특례조항에 따르면「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 하나의 주택으로 보되, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 「소득세법」제89조의 비과세 규정을 적용한다는 내용으로 「소득세법 시행령」제155조 제15항 본문 규정은 주택 산정에 대한 법리 및 해석을 확인하는 규정이라고 보아야 하고(OOO행정법원 2019.11.6. 선고 2019구단61369 판결, 같은 뜻임), 이에 따라 쟁점부동산을 공동주택으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 조세법률주의를 위반하였다고 볼 수 없다.

(나) 쟁점부동산이 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택의 요건인 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’를 모두 충족하여야 한다.

(다) 그러나 쟁점부동산은 1층부터 6층까지 주택으로 사용되어 1세대 1주택 비과세 특례요건을 적용받기 위한 다가구주택 요건 중 ‘3개층 이하의 주택 층수’ 요건을 충족하지 못하므로 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용되는 다가구주택이라 할 수 없다.

(2) 쟁점부동산 중 1개 주택만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

따라서 쟁점부동산을 공동주택으로 보아 그 중 청구인이 거주하는 6층만 「소득세법」제89조에 따라 1세대 1주택 비과세규정을 적용하고 나머지 건물부분에 대해서는 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 공동주택으로 보아 고가주택에 대한 양도차익계산 규정의 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

법 제95조 제1항에 따른 양도차익⨯(양도가액-9억원)/양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액⨯(양도가액-9억원)/양도가액

(3) 건축법 시행령

제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항의 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.

[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 자료 등에 의하면 아래 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 OOO과 매매계약을 체결하여 2014.8.6. 쟁점부동산을 OOO에 양도한 후, 쟁점부동산 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택으로서 고가주택에 대한 양도차익 계산규정을 적용하여 2014.10.28. 아래와 같이 양도소득세 예정신고‧납부를 하였다.

OOO

(나) 처분청은 2019.8.21.∼2019.9.9. 기간 동안 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사 과정에서 쟁점부동산의 임대차계약서와 전입세대열람 등을 검토한 결과, 공부상 오피스텔로 등록된 1층부터 5층까지 총 25호실이 실제 주거용으로 사용되었음을 확인하였으며, 이 에 대해서는 청구인과 이견이 없는 것으로 나타난다.

(다) 처분청은 쟁점부동산 중 주거용으로 사용하는 층수가 4개층 이상으로 쟁점부동산이 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 않아 청구인이 거주하는 6층만 1세대 1주택 비과세규정을 적용하고, 1〜5층 25호실을 과세대상 주택으로 보아 2019.10.4. 청구인에게 이 건 양도소득세 과세처분을 하였다.

OOO (2) 청구인은 공동주택과 단독주택의 구분 및 정의와 관련하여 국토교통부의 국토관련 용어사전의 다가구주택 정의 부분, OOO 다산콜센타의 자료[주택 용도별 차이점과 기준(단독, 다가구, 다세대등 구분)] 등을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 「소득세법」에 주거용 건물의 층수가 4개층 이상인 경우 공동주택으로 본다는 규정이 없음에도 이를 공동주택으로 보아 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

그러나 쟁점부동산의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용하기 위해서는 쟁점부동산이 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목에 의한 1세대 1주택에 해당됨에도 고가주택OOO에 해당하여 양도소득세 비과세 대상에서 제외되어야 하는 것이므로, 먼저 쟁점부동산이 1세대 1주택에 해당하여야 할 것인바, 건축물대장상 1개층의 단독주택과 5개층 25실의 오피스텔로 구성된 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보려면 쟁점부동산은 결국 「소득세법 시행령」제155조 제15항의 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택으로 분류할 수 밖에 없고, 동 조항에서 다가구주택은「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택으로 명시하고 있다.

이에 따르면 다가구주택의 요건은 ① 주택 층수가 3개 층 이하일 것, ② 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것, ③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것으로 규정되어 있는바, 쟁점부동산이 비록 공부상으로는 구분등기가 되어 있지 않다고 하더라도 1층부터 6층까지 주택으로 사용됨에 따라 위 ①의 요건(주택 층수가 3개 층 이하)을 충족하지 못하므로 쟁점부동산은 「소득세법 시행령」제155조 제15항을 적용할 수 있는 다가구주택으로 볼 수 없다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.