조심2008중0237 (2008.06.11)

양도

기각

주거이전으로 인하여 일시적으로 2주택자가 된 경우 주거생활의 안정을 위하여 비과세하는 것이나 3주택 이상이 되는 경우까지 비과세하는 것은 아님

소득세법 제89조【비과세양도소득】 / 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.1.4. OOO OOO OOO OOOOO OOOOO아파트 4동 302호(이하 “쟁점주택”라 한다)를 735,000천원에 양도하고2007.3.28. 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당되는 고가주택이라 하여 양도가액중 6억원을 초과하는 분에 대하여 양도소득과세표준을 예정신고·납부(양도가액 735,000천원, 취득가액 67,461천원, 양도소득세 11,679천원)하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도당시 OOO OOO OOOOO동 859-2에 다세대주택 13호(이하 “쟁점신규주택”이라 한다)를보유하고 있는 사실을 확인하고 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택비과세 규정의 적용을 부인하여 1세대 3주택 이상 소유자에 대한60% 세율을 적용하여 2007.7.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 384,831,470원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.27. 이의신청을 거쳐 2008.1.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1991.5.29. 쟁점주택을 취득하여 거주하다가 2006.10.24. 선OO에게 양도하는 것으로 매매계약서를 체결하였고, 같은 날 쟁점신규주택을 박OO로부터 매수하는 매매계약서를 체결하였으며, 쟁점주택의매매계약서상 잔금지급일은 2007.1.4.이었고, 쟁점신규주택의 매매계약서상 잔금지급일은 2006.12.20.이었으나 청구인은 당시 쟁점주택 외에 다른 재산이 없었으므로 당해 주택의 잔금을 선OO로부터 지급받아야 쟁점신규주택의 잔금을 지급할 수 있는 관계로 쟁점신규주택의 잔금지급일을 쟁점주택의 잔금지급일인 2007.1.4.로할 것을 박OO에게 요청하여 승낙받고 잔금지급일에청구인에게 동 주택의 소유권이전등기를 경료해 주기로 약정을 변경하였다.

그러나, 이후 박OO가 주택신축판매업에 따른 소득신고 문제로 청구인에게 쟁점신규주택에 대한 취득잔금은 2007.1.4. 지급하더라도 소유권이전등기는 2006년 12월말 내에 이전하여 줄 것을 간곡히 요청하여 청구인은 잔금지급 이전에 먼저 소유권이전등기를 하더라도 특별히 불리할 것이 없다고 생각하여 2006.12.22. 쟁점신규주택에 대한 소유권이전등기를 하였는데, 처분청은 쟁점주택의 양도일인 2007.1.4.을 기준으로 청구인이 1세대 3주택 이상을 보유한 자에 해당한다고 보아 비과세를 배제하고 중과세율을 적용하여 이 건을 과세하였다.

소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 비과세하는 것은 주거생활의 안정과 거주·이전의 자유를 보장하기 위한 데에 그 취지가 있고, 대체취득을 위한 일시적 2주택에 대하여 비과세를 규정하고 있는 소득세법시행령 제155조 제1항은 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 부과하지 아니한다는 취지인 바,

이는 결국 1주택을 소유하고 있는 상태에서 다른 주택을 취득하였다 하더라도 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택의 경우와 마찬가지로 주거생활의 안정과 거주·이전의 자유를 보장하기 위한 측면에서 비과세하겠다는 취지로, 처분청은 쟁점신규주택이 다세대주택이라고 하여 청구인을 1세대 3주택 이상자로 보았으나, 쟁점신규주택이 다가구주택인 경우 일시적2주택에 대한 비과세 특례규정을 적용받을 것인 바, 이 건의 경우 쟁점신규주택이 다가구주택인지 다세대주택인지에 따라 위의 특례규정을 달리 적용하는 것이 1세대 1주택을 비과세한다는 소득세법의 취지에 부합하는지는 의문시 된다.

건축법시행령 별표1에서 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층(지하층은 제외) 이하이고 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며 19세대 이하가 거주할 것을 그 요건으로 하고 있고, 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하일 것을 그 요건으로 규정하고 있어, 동 요건에서 알 수 있듯이 다가구주택과 다세대주택은 서로 유사하여 일반인이 이를 구분하리라 기대하는 것은 사실상 불가능하며, 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 것도 가능하기 때문에 그 구별의 실익또한 미미하다 할 것이고, 청구인 또한 쟁점신규주택이 다세대주택인지여부에 관하여 전혀 관심이 없었고 단지 안정된 노후생활을 위하여 쟁점주택을 매도하고 임대수익을 얻을 수 있는 다세대주택인 당해 주택을 취득한 것일 뿐이다.

청구인은 쟁점주택에서 17년간 거주하는 동안 다른 부동산 거래를 한 적이 없고 나이가 들어 다른 수입원이 없어지자 임대수입을 통한 안정적인 노후생활을 하기 위하여 쟁점신규주택을 취득한 것으로 이는 부동산 투기와도 관계가 없는데, 쟁점신규주택이 다세대주택이라는 형식에 얽매어 소득세법상 대체취득을 위한 일시적 2주택 특례규정을 적용하지 아니한다는 것은 국민의 주거생활의 안정과 거주·이전의 자유를 보장하기 위하여 양도소득세를 비과세하는 소득세법령의 취지에 반한다 할 것이고, 청구인은 단순히 쟁점신규주택 양도자의 개인적 사정으로 인하여 쟁점주택의 양도일보다 불과 15일 먼저 소유권이전등기를 경료한 것임에도 그에 대하여 비과세 특례규정을 적용하지 아니하는 것은 지나치게 억울하고 불합리한 것이므로 이 건 처분을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

건축법시행령 별표1에서 다가구주택은 단독주택으로, 다세대주택은 공동주택으로 구분하고 있으며, 만일 청구인이 다가구주택을 구입하였다면 호별등기가 안되므로 전체를 1주택으로 하여 이전등기가 되었을 것이나 다세대주택인 쟁점신규주택을 구입하여 13호를 호별로 등기한 만큼 당해 주택이 다세대주택인지 다가구주택인지를 구분할 필요는 충분하다 할 것이고, 다세대주택은 한 세대가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이므로 쟁점신규주택은 13주택에 해당되고,

쟁점주택의 양도일은 2007.1.4.이고, 쟁점신규주택에 대하여 청구인의 명의로 소유권이전등기접수한 날은 2006.12.22.이며, 소득세법시행령 제162조에서 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 부동산 취득시기로 규정하고 있으므로 쟁점주택의 양도일 현재 청구인은 1세대 14주택 소유자에 해당되어 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점주택의 양도당시 각 호별로 소유권이전등기한 13호의 다세대주택을 소유하여 1세대 14주택 소유자에 해당되는 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 1세대 3주택 이상 소유자에 대한 중과세 양도소득세 세율(60%)을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

양도소득과세표준의 100분의 60

(2) 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략)

제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

(3) 건축법 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련)

1. 단독주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다)

다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것, 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다.

(2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥변적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다). 다만, 다음 각목의 경우 층수를 산정함에 있어 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1991.5.29. 쟁점주택을 취득하였다가 2007.1.4. 양도한 후, 동주택이 1세대 1주택에 해당되는 고가주택이라 하여 양도가액중 6억원을 초과하는 금액에 대하여 양도소득 과세표준을 예정신고·납부하였고, 처분청은 쟁점신규주택을 13호의 다세대주택으로 확인하고 쟁점주택의 양도당시 청구인을 1세대 14주택 소유자에 해당되는 것으로 보아 이 건을 과세한 사실이 청구인의 양도소득과세표준 예정신고서 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점신규주택은 사실상 다가구주택이고, 설혹 다세대주택이라 하더라도 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 과세특례규정을 적용하여야 한다고 주장하면서 쟁점주택·쟁점신규주택의 부동산매매계약서, 쟁점신규주택의 등기부등본 및 청구인의 주민등록초본 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 소득세법 제98조 및 소득세법시행령 제162조 제1항 제2호에서 자산의양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정하고 있고, 건축법시행령 [별표 1](용도별 건축물의 종류)에서 다세대주택을 공동주택으로 정의하고 있다.

(나) 쟁점신규주택의 부동산등기부등본을 보면, 동 주택은 대지 252.9㎡의 4층 공동주택으로 1층 146.97㎡(101호 23.97㎡, 102호 44.07㎡, 103호 38.71㎡, 104호 23.97㎡), 2층 148.22㎡(201호 23.97㎡, 202호 44.07㎡, 203호 38.71㎡, 204호 23.97㎡), 3층 148.22㎡(301호 23.97㎡, 302호 44.07㎡, 303호 38.71㎡, 304호 23.97㎡), 4층 120.59㎡(301호 108.34㎡)의 총 13호의 다세대주택으로 부동산등기부등본상 각각 개별적으로 소유권이전등기되어 있는 공동주택으로 확인되고 2005.4.12.박OO의명의로 13호가 각각 소유권보존등기되었다가 2006.12.22. 청구인에게 각각 소유권이전등기된 것으로 되어 있으며, 쟁점주택의 부동산등기부등본을 보면, 1991.5.29. 청구인이 취득하였다가 2007.1.4. 선OO의 명의로 소유권이전등기(2006.10.24. 매매원인)된 사실이 확인된다.

(다) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 쟁점신규주택은 각각 개별적으로 소유권이전등기된 13호의 공동주택으로 확인되고, 청구인은 동 주택의 취득잔금을 2007.1.4. 지급하였다고 하나, 2006.12.22. 소유권이전등기를 경료한 것으로 확인되므로 청구인이 동 주택을 취득한 시기는 2006.12.22.이 되고, 따라서 쟁점주택의 양도일(2007.1.4.) 현재 청구인은 쟁점주택과 다세대주택(13호)인 쟁점신규주택을 소유한 1세대 14주택 소유자에 해당되는 것으로 판단된다.

(라) 소득세법시행령 제155조 제1항에서 1주택의 소유자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하도록 규정하고 있고, 이는 주거이전으로 인하여 일시적으로 2주택자가 된경우 주거생활의 안정을 위하여 불이익을 주지 아니하겠다는 취지이나, 3주택 이상이 되는 경우까지 비과세하는 것으로 규정하고 있지는 아니한 바,

이와 같이 동 규정 및 그 입법취지에 비추어 보아도 청구인과 같이 1세대 14주택이 된 경우에까지 비과세할 수 있는 규정이 없을 뿐 아니라, 비과세 규정은 엄격하게 해석하여야 할 것이므로 쟁점주택의 양도에 대하여 소득세법령에서 정한 1세대 1주택 비과세 규정 및 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정을 폭넓게 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정 및 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.