[사건번호]조심2014서3534 (2014.12.04)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점부동산은 취득일로부터 30년 이상을 경과한 부동산이므로 현재 시점에서 감정평가한 가액을 시가로 인정하기 어렵고, 소급하여 감정평가를 하더라도 취득당시의 이용가치 및 주변 환경 등을 정확하게 판단하기 어려우므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 제114조 / 소득세법 시행령제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 의제취득일(1985.1.1.) 이전에 취득한OOO 단독주택(대지 :443㎡, 주택 : 312.15㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2003.11.25. OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 양도가액을 OOO원으로 하여 처분청에 2014.1.20. 자산양도차익 예정신고를 하였다가 매수인이 2010.1.31. 자산양도차익 예정신고시 취득가액(청구인의 양도가액)을 OOO원으로 신고하면서 청구인의 실지양도가액이 확인되자 2011.7.20. 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액은 증빙 없이 OOO원으로 하여 수정신고하였다.

나. 처분청은 취득가액OOO이 불분명하다고 보아 의제취득일 이전에 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여2014.4.4. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다 청구인은 이에 불복하여 2014.4.21. 이의신청을 거쳐 2014.7.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 적용한 환산취득가액은 지나치게 낮은 금액으로, 쟁점부동산의 토지는 OOO원에 취득하였고, 주택신축가액은 OOO원이며, 이후 사촌동생에게 리모델링 공사를 의뢰하여 그 공사비로 OOO원을 지출하였으므로 추정되는 취득가액은 OOO원이나, 추산가액으로 취득가액을 산정할 수 없어 부득이 소급감정가액에 의한 과세방법을 채택하여 양도차익을 산정하였는바, 대법원 판례에서 소급감정에 의한 감정가액은 시가로서 취득가액으로 인정된다고 판단한 사례가 있으며, 청구인은 감정평가법인에 소급감정을 의뢰하였으나, 의제취득일(1985.1.1.) 현재 비교가능한 데이터가 부족하다는 이유로 감정평가를 거부당하여 많은 데이터를 보관하고 있는 OOO에 감정평가를 의뢰하고자 하였으나 개인의 경우는 감정평가가 불가능하므로 처분청으로 하여금 공공기관 업무용 감정평가의뢰 확인서를 제출토록 하여 그 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 매매사례가액이 없으므로 소급감정에 의한 감정가액을시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 대법원판례(2012.2.9. 선고 2010두9297 판결)는「부동산을 취득할 수 있는 권리」의 양도로서 분양가액과 기준시가로 신고한 경우 처분청에서 분양가액과 소급감정가액의 차익을 권리로 과세하여 국가가 승소한 사례로서 실제 취득당시의 분양가액을 알 수 있는 경우이므로 이 건의 경우에는 적용하기 어렵고, 쟁점부동산은 취득일(1982.8.27. 토지취득, 1984.1.24. 건물신축)로부터 이미 30여년이 지난 부동산이므로 현재의 시점에서 감정평가한 가액을 시가로 인정하기 어려우며, 설령 소급하여 감정평가를 하더라도 부동산에 대한 취득당시의 이용가치와 주변환경 및 상태 등을 정확하게 판단하기 어려워 평가의 공정성이 확보된 합당한 가액으로 볼 수 없으므로 그 가액을 신빙성이 있는 것으로 볼 수 없다. 또한, 취득가액 적용시 감정가액은 2이상의 감정평가법인이 감정한 그 평균액으로 산정하여야 하므로 OOO 만의 감정가액을 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 환산가액으로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

소급감정가액에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조【양도소득세과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비 】①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 필요한 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1.제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

제176조의 2【추계결정 및 경정】②법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간 동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 「소득세법」제97조가 적용되는「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제1항에서 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다고 규정하면서, 제3항에서는 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전·후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하면서 제2호에서는 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 규정하고 있다.

(2) 처분청의 조사서에 의하면,「상증법」에서 시가로 보는 가액은 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액으로 정의하고 있는데 그 가액이 시가로 인정되기 위해서는 먼저 평가기준일 전·후 6개월(증여재산의 경우는 3개월) 이내의 기간 중에 있는 가액에 해당되어야 하는바, 동 기간을 경과한 감정가액은 당해 재산의 시가로 적용될 수 없으므로 양도소득세 과세표준 산정시 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 산정할 수 없다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정·고지하였다.

(3) 이에 대해 청구인은 소급감정에 의한 것이라 하여도 시가로 보아야 한다는 대법원 판례가 있고,처분청이 적용한 환산취득가액이 지나치게 낮은 금액이며, 취득일 이후 사촌동생에게 리모델링공사를 시켜 그 공사비로 OOO원을 지출함으로써 추정되는 취득가액은 총 OOO원으로 확인되나, 추산가액으로 취득가액을 산정할 수 없으므로 소급감정가액에 의한 과세방법을 채택하여 양도차익을 산정하였는바, 청구인은 감정평가법인에 소급감정을 의뢰하였지만 의제취득일(1985.1.1.) 현재 비교가능한 데이터가 부족하다는 이유로 감정평가를 거부당했으므로 많은 데이터를 보관하고 있는 OOO에 감정평가를 의뢰하고자 하였으나 개인은 불가능하므로 처분청으로 하여금 공공기관 업무용 감정평가의뢰 확인서 등의 감정가액 관련 증빙을 제출토록 하여 그 감정가액을 취득가액으로 적용하여야 한다고 주장한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,같은 법 제60조에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 같은 조 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바,쟁점부동산은 취득일로부터 이미 30여년이 지난 부동산이므로 현재 시점에서 감정평가한 가액을 시가로 인정하기 어려우며, 설령 소급하여 감정평가를 하더라도 부동산에 대한 취득당시의 이용가치와 주변환경 및 상태 등을 정확하게 판단하기 어려워 평가의 공정성이 확보된 합당한 가액으로 볼 수 없다 할 것이므로 그 가액을 신빙성이 있는 것으로 볼 수 없다.

따라서 처분청이 환산가액으로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 이 건양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.