국심2006서0923 (2006.09.15)

증여

기각

기준시가의 80%에 미달하는 경우 세무서장이 의뢰하는 다른 감정기관의 수가 상증법상 규정되어 있지 아니하므로 1개의 감정기관 감정가액도 타당한 것으로 인정되고, 이 건 재감정가액에 명백한 오류가 있는 것으로 보이지 아니하므로 처분은 타당함.

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인 3인(OOO, OOO, OOO, 이하 "청구인"이라 한다)은 2003.10.20. 시부(媤父) 조OO으로부터 서울특별시 OOOO OOO OOOOO 대지 536㎡, 건물 992.7㎡(이하 "쟁점부동산"이라 하고, 건물만은 "쟁점건물"이라 한다)를 증여받은 후 OO감정평가법인 및 OO감정평가법인등 2개의 감정기관의 감정가액 평균액 1,203,540,000원(토지 1,005,000,000원, 건물 198,540,000원, 이하 건물분 감정가액을 "원감정가액"이라 한다)을 증여재산가액(시가)으로 한 후 증여지분 상당액을 과세가액으로 하여 각각 증여세를 신고·납부하였다.

처분청은 청구인이 신고한 감정평가액 중 쟁점건물분 원감정가액은 증여일 현재 기준시가의 80%에 미달한다는 사유로 이를 부인하고, 처분청이 다시 OO감정원에 의뢰하여 감정한 평가액 326,077,000원(이하 "재감정가액"이라 한다)을 쟁점건물분 증여재산가액으로 하여 2005.12.12. 청구인 3인에게 2003년 귀속분 증여세 3건 합계 42,645,520원(OOO 22,845,820원, OOO 11,879,820원, OOO 7,919,880원)을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.3.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 1980년도에 신축되어 계속 안마시술소 및 여관으로 사용하여 증여일 현재의 건물상태는 외벽은 부식되어 낙후되었고 내부는 천정, 벽 등에 금이 많이 간 상태이다. 처분청이 의뢰한 OO감정원의 재감정가액은 평당건축비를 2,310,000원(700,000원×3.3㎡)으로 추정하고 이를 기준으로 평가한 것으로 보여지는데, 쟁점건물을 새로 신축하는 경우 청구인이 탐문한 평당건축비가 약 2,000,000원 수준인 것에 비추어 과다계상된 평가액으로 보여진다.

쟁점건물에 대하여 처분청이 결정한 재감정가액은 1개의 감정기관의 평가액으로서 청구인이 신고한 2개 감정기관의 감정가액 평균액보다 너무 상이하여 부당하므로 OOOOO이 2개의 감정평가기관에 의뢰한 후 그에 따른 감정가액 평균액을 증여세 과세가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 신고한 쟁점건물의 원감정가액은 기준시가에 의한 평가액의 80%에 미달되므로 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제2호의 단서규정에 의하여 다른 감정기관인 OO감정원에 의뢰하여 다시 평가한 재감정가액으로 쟁점건물의 과세가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점부동산의 시가를 2개 감정기관의 감정가액 평균액으로 신고한데 대하여 쟁점부동산 중 건물분 감정가액이 기준시가 대비 80%에 미달된다는 이유로 처분청이 다른 1개 감정기관에 의뢰한 재감정가액을 건물분 증여시가로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

같은 법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매 감정 수용 경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 법 제62조 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본에 의하면, 조기권이 쟁점부동산 중 토지는 1980.5.22., 쟁점건물은 1980.12.31.에 각각 취득하였다가 2003.10.20. 청구인 에게 증여(OOO 지분 50%, OOO 지분 30%, OOO 지분 20%)하였고, 청구인은 2004.1.16. OO은행에 쟁점부동산을 담보제공하여 근저당권(채권최고액 94,320천원)을 설정해 준 것으로 나타난다.

(2) 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 위 OO은행 담보목적으로 감정한 2개 감정기관의 감정가액 평균액 1,203,540천원(토지 1,005,000천원, 쟁점건물 198,540천원)을 쟁점부동산의 시가로 하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 청구인의 감정가액 평균액이 기준시가에 의한 평가액 1,475,586천원(토지 1,222,080천원, 건물 253,506천원)의 81.56%이나, 개별자산별로 구분하여 토지분 감정평가액 1,005,000천원은 기준시가(개별공시지가)의 82.2% 수준이어서 이를 시가로 인정하고, 쟁점건물분 평가액 198,540천원은 기준시가의 78.3%로 80%에 미달되므로 상속세및증여세법 제49조 제1항 제2호에 저촉된 것으로 보아 이를 시가로 인정하지 아니하고 한국감정원에 쟁점건물에 한하여 감정의뢰한 재감정가액을 증여시가로 하여 이 건 증여세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 처분청이 결정한 쟁점건물의 재감정가액이 1개 감정기관의 평가액이고, 평당건축비를 2,310천원 소요되는 것으로 평가하고 있으나 탐문된 평당건축비는 약 2,000천원 수준이고 2개 감정기관의 원감정가액보다 너무 상이하여 이를 근거로 과세함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 본다.

(가) 먼저, 청구인이 제출한 2개 감정기관인 OO감정평가법인 및 OO감정평가법인의 감정평가서에는 쟁점건물에 대한 감정가액을 198,540천원으로 동일하게 평가하고 있다.

(나) 위 2개 감정기관의 감정평가서를 구체적으로 보면, OO감정평가법인의 감정평가서(2003.9.23)는 가격시점이 2003.9.22.이고 평가목적이 OO은행 담보제출용이며, 평가방법은 건물의 구조·규모·용재·부대설비 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 복성가격으로 평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 적용하였음을 적시하고 있다. 또한 OO감정평가법인의 감정평가서(2003.9.29)는 가격시점이 2003.9.29.이나 평가목적 및 평가방법 등은 OO감정평가법인의 감정평가서와 동일한 것으로 나타난다.

(다) 이에 반하여, 처분청이 과세근거로 한 OO감정원의 감정평가서(2005.10.7)는 그 가격시점이 이 건 증여일인 2003.10.20.로 하고 있고, 평가목적은 조세목적, 평가방법은 건물의 구조·사용자재·시공정도·부대설비 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하였으며, 정액법을 적용하여 만년감가한 것으로 적시하고 있다.

(라) 한편, 청구인은 탐문된 평당건축비(약 2,000천원)에 대한 증빙으로서 OOO건설주식회사의 충청남도 OOO OOO 소재 3층 건물 374.77평에 대한 공사비내역서(평당건축비 추정액 2,054천원) 등 2건의 내역서자료를 제출하고 있다.

(4) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제60조는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(증여일) 현재의 시가에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법시행령 제49조 제1항 제2호는 평가기준일 전후 3월이내의 2개 이상의 공신력있는 감정기관의 감정가액의 평균액을 증여재산의 시가의 범위에 포함하되, 당해 감정가액이 보충적 평가방법에 의한 평가액(기준시가)의 80%에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 법문상 기준시가의 80%에 미달하는 경우의 감정기관의 개수가 규정되어 있지 아니한 점에서 1개의 감정기관 감정가액도 타당한 것으로 인정되고 이 건 OO감정원의 재감정가액에 명백한 오류가 있는 것으로 보여지지 아니한 점, 청구인이 제시한 OO감정평가법인 등의 감정가액 가격시점은 평가기준일(증여일)의 1개월 이전이나 처분청의 재감정가액 가격시점은 평가기준일로 하고 있어서 재감정가액이 보다 증여당시 건물의 현황에 근접하게 감정한 것으로 볼 수 있는 점, 그 외에 담보목적의 감정가액은 채권회수를 용이하게 하기 위하여 보수적 측면에서 비교적 저가로 평가가 이루어지는데 비하여 재감정가액은 그 평가가 조세목적에 있어 보다 객관성이 있다고 할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점건물에 대한 처분청의 재감정가액이 원감정가액보다 상회하여 부당하다는 이 건 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

또한, 청구인은 OOOOO이 2개의 감정기관에 의뢰한 후 그에 따른 감정가액 평균액을 증여세 과세가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다는 주장을 하고 있으나, 기준시가의 80%에 미달하는 경우 세무서장이 의뢰하는 다른 감정기관의 수가 상속세및증여세법에 규정되어 있지 않고, OO감정원의 재감정가액 산정에 잘못이 있는 것으로 보여지지 아니하므로 이 주장은 받아들이지 아니하기로 한다.

따라서 처분청이 관련 법령에 따라 쟁점건물의 증여시가를 한국감정원에 의뢰한 재감정가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

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