조심2008서3491 (2008.12.18)

증여

기각

비교부동산의 매매사례가액을 적용하면서 자본적 지출액(수리비)을 차감하여 적용하였다 하여 매매사례가액의 적용이 부당하다고 볼 수 없음

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

청구인과 처인조OO은 2007.5.28. 서울특별시 서초구 방배동 1015번지 임광아파트 2동 705호(대지 59.78㎡, 건물 84.78㎡, 이하 ‘쟁점부동산’ 이라 한다)를 모(母)인김OO으로부터쟁점부동산의 1/2지분을 각각 증여받고, 증여세 신고시 쟁점부동산의 시가를 기준시가 608,000천원의 1/2인 304,000천원으로 신고하였다.

처분청은 쟁점부동산과 같은동 804호(이하 “비교부동산”이라 한다)의 2007.7.7. 거래가액인 845,000천원의 1/2을 매매사례가액으로 하여 2008.6.9. 2007.5.28. 증여분 증여세 30,783,830원을 과세하겠다는 취지의 과세예고통지를 하였는 바, 청구인은 2008.7.8. 처분청이 적용한 비교부동산은 리모델링 등 특수사정으로 인하여 시가보다 70,000～80,000천원 상당이 높게 거래되었다는 내용의 과세전적부심사청구를 신청하였고, 처분청은 청구인의 주장을 받아들여 비교부동산의 시가를 765,000천원(845,000천원-80,000천원)으로 판단 하고 이를 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하여 2008.8.13. 청구인에게 2007.5.28. 증여분 증여세 19,018,320원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.10.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 이 건을 과세함에 있어 비교부동산의 매매가액을 매매사례가액으로 보기에는 문제가 있는 것으로 인정하여 과세전적부심사결정서에서 청구인 주장의 일부를 인정하여 비교부동산의 시가를 765,000천원으로 재산정하고 이를 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하였으나, 비교부동산의 매매가액은 이미 매매사례가액으로서의 지위를 상실하였고, 쟁점부동산의 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 제3항에 의하여 기준시가를 적용하는 것이므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

비교부동산은 쟁점부동산 보다 선호도가 높은 층에 있고, 개조 및 수리비용이 추가되었으며, 매매당시 양수인의 경합으로 인하여 시세보다 높은 가액으로 거래되었다는 청구인의 주장이 과세전적부심사결정에서 채택하여 비교부동산의 시가를 765,000천원으로 산정한 것으로, 그 가액이 쟁점부동산의 매매사례가액으로서의 지위를 상실하였다고 볼 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 증여재산가액을 산정함에 있어서 비교부동산의매매가액이 개조·수리비및 대기수요 등으로 인하여 시가 보다 80,000천원이높다 하여 그 금액만큼 차감하여 비교부동산의거래가액을 별도 산정한 후이를 매매사례가액으로 하여 과세한 처분의 당부.

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】 ① 법제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 비교부동산의 매매가액에서 수리비 등 80,000천원을 제외한 가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 하여 이 건을 처분한 데 대하여, 청구인은 비교부동산의 매매가액은 매매사례가액으로서의 지위를 상실하였는 바, 평가기간내에 매매사례가액이 없으므로 기준 시가로 과세함이 정당하다고 주장한다.

(가)처분청은 이 건을 처분하기 위해 청구인에게 과세예고 통지를함에 있어서는 비교부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 매매 사례가액으로 적용하였으나, 과세전적부심사결정서에서는 비교부동산의 거래가액이 시가보다 80,000천원이 높게 설정되었다는 청구인의 주장을 받아들여 비교부동산의 시가를 765,000천원(845,000천원-80,000천원)으로 보아 이 건을 과세하였음이 심리자료에 의해 확인된다.

(나) 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 동법시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매한가격에 의하되, 당해 재산과 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액도 시가로 보도록 규정하고 있다.

(다)쟁점부동산과 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교 부동산을비교하여 보면, 아래 표와 같은 바,

쟁점부동산과 비교부동산 현황

쟁점부동산과 비교부동산은 위치·면적·용도가 같고 비교부동산의 계약일이 평가기준일부터 3월 이내인 만큼 쟁점부동산의 매매사례에 해당되며, 과세전적부심사결정에서 비교부동산 매매가액에서 청구인에게 유리하게 80,000천원을 차감하였다 하여 그 가액이법적근거가 없거나 비교부동산의 시가가 아니라고 단정하기는 어렵다.

(라) 한편, 과세전적부심사결정에서 청구인의 주장을 일부 받아들여 청구인에게 유리하게 비교부동산의 매매가액에서 80,000천원을 차감한 765,000천원을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 편의를 제공하였음에도, 그 결정을 빌미로 하여 비교부동산의 매매 가액을 매매사례가액으로 인정할 수 없다는 청구인의 주장은 일관성이 없고 불합리하다 할 것이다.

(2) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하면, 비교부동산의 거래가액은 쟁점부동산의 매매사례가액에 해당하나, 처분청은 비교부동산이 수리비 등으로 인하여 시가보다 80,000천원이 높게 거래되었다는 청구인의 주장을 받아들여 동 금액을 차감한 금액을 매매사례가액으로 적용하였는 바, 이 건은 비교부동산의 거래가액에서 수리비 등을 제외한 금액을 매매사례가액이라고 할 것이므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정 한다.

2008년 12월 18일

주심조세심판관 김 홍 기

배석조세심판관 이 영 우

김 재 구

서 희 열