조심2010중3169 (2010.12.31)

양도

기각

비교대상토지가 쟁점토지와 연접되어 있기는 하나 도로를 사이에 두고 있고 그 형상도 쟁점토지와 상이하여 그 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어려우며, 또한 쟁점토지의 양도와 관련하여 제시한 매매계약서 및 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 양도시기는 2009년으로 확인되므로 쟁점토지의 양도시기를 2008년으로 볼수 없음

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 박OO은 OOO OOO OOO OOO OOOO 임야 5,039㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.2.25. 매매대금 3억7,500만원에 취득하였다가, 2009.5.12. 매매대금 5억3천만원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 박OO에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점토지는 사실상 박OO이 457/1,524, 청구인이 457/1,524, 정OO가 610/1,524의 비율로 취득하였으나, 박OO 1인의 명의로 취득 및 양도한 것으로 신고한 사실을 확인하는 한편, 쟁점토지의 실지취득가액으로 박OO이 신고한 가액이 실지거래가액인지 여부가 구체적으로 확인되지 않는다 하여 환산가액 1억3,900만원을 취득가액으로 하여 각 공동소유자 3인의 지분비율에 따라 양도가액 및 취득가액을 안분한 다음, 청구인 지분 양도가액 158,926,374원 및 취득가액 41,822,730원에 대하여 2010.7.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 31,797,620원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지를 박OO의 명의로 취득 및 양도한 것은 사실이나, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 지분대가로 112,400,000원을 지급하였으므로 이를 쟁점토지의 취득가액으로 보거나 쟁점토지와 연접토지인 같은 곳 OOOOOOOO(이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매사례가액을 근거로 취득가액을 재산정하여야 하고, 또한 청구인은 쟁점토지를 양도할 당시 계약금 및 중도금을 박OO으로부터 수령하였으나 잔금을 지급받지 못하여 2007.10.24. 쟁점토지에 근저당을 설정하였다가, 매수인이 2008.3.11.에 공탁한 잔금을 2008.5.19. 이의없이 출급하였으므로 쟁점토지의 양도시기는 2008년으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 취득할 당시 지분대가로 112,400,000원을 지급하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 매매계약서는 실제 계약서로 인정하기 어려울 뿐만 아니라, 청구인이 제시한 계좌이체 금액 중 전 소유자 권OO에게 지급한 금액이 얼마인지 여부가 불분명하므로 이를 실지취득가액으로 인정하기 어렵고, 청구인이 제시한 비교대상토지가 쟁점토지와 연접되어 있기는 하나, 도로를 사이에 두고 있고 그 형상도 쟁점토지와 상이하여, 그 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어려우며, 또한 쟁점토지의 양도와 관련하여 박OO이 제시한 매매계약서 및 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 양도시기는 2009년으로 확인되므로 쟁점토지의 양도시기를 2008년으로 보아야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 취득가액을 112,400,000원 또는 청구인이 제시한 비교대상토지의 매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부와 쟁점토지의 양도시기를 2008년으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부상 소유자 및 지번 변경내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점토지의 소유자 및 지번 변경내역

(2) 쟁점토지는 전 소유자 권OO으로부터 청구인과 박OO 및 정OO가 공동(지분 청구인 457/1,524, 박OO 457/1,524, 정OO 610/1,524)으로 취득하였으나 박OO의 명의로 소유권 이전등기를 접수한 사실이 정OO가 처분청 조사당시 작성한 각서와 청구인이 박OO에게 발송한 내용증명 우편물 등에 의하여 확인되며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에도 다툼이 없다.

(3) 국세청 전산자료에 의하면, 분할전 토지의 지분소유자 백OO는 자신의 지분을 신OO에게 매매대금 2억2천만원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, OO세무서에서는 신OO가 백OO(백OO의 대리인을 정OO가 함)로부터 위 백OO의 지분을 5억1,500만원에 취득한 것으로 확인하여 정OO의 미등기 전매혐의에 대하여 2009.7.14. 정OO의 주소지 관할 OO세무서에 과세자료로 통보한 사실이 있는 것으로 나타난다.

(4) 쟁점토지의 취득가액이 얼마인지 여부에 대하여 살펴본다.

(가) 박OO이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지의 취득계약서에는 매매대금이 3억7,500만원으로, 계약일자가 2004.2.3.로, 계약금이 3,750만원으로, 매도인이 권OO(막도장, 주민번호 오류)으로, 매수인이 박OO으로, 잔금 및 잔금 지급일자가 3억3,750만원 및 2004.2.24.로 기재되어 있고, 중개인은 기재되어 있지 아니하다.

(나) 처분청이 작성한 박OO에 대한 양도소득세 조사복명서에는 취득가액에 대한 조사내용이 아래와 같이 기재되어 있다.

1) 전 소유자 권OO에게 실거래계약서 및 대금수수증빙을 요구하였으나 조사종결시까지 이에 응하지 아니하였다.

2) 박OO에게 대금지급증빙을 요구하였으나 박OO은 쟁점토지의 공유자 중 하나인 정OO와 부동산거래를 하였다고 주장하면서 권OO에 대한 대금지급증빙을 제출하지 아니하였다.

3) 청구인에게 쟁점토지의 거래관련 계약서 및 대금지급증빙을 요구한데 대하여 청구인은 분할전 토지를 7억5천만원에 매입하였다고 주장하면서 분할전 토지에 대한 취득계약서 및 대금지급증빙을 제출하였는 바, 청구인이 제출한 취득계약서는 분할전 토지 전체에 대한 것으로 매매대금이 7억5천만원으로, 매도인이 권OO 및 백OO로, 매수인이 정OO외 2인으로 기재되어 있고, 정OO의 도장이 날인되어 있으며, 계약금 3억원은 계약시 5천만원을, 2003.10.28. 1억원을, 2003.11.28. 1억5천만원을 각각 최OO의 OO계좌(207080-52-******)로 지급하고, 잔금 4억5천만원은 2004.1.15. 지불한다고 기재되어 있으나, 계약일자는 기재되어 있지 아니하고, OOOOOOOOO 공인중개사 김OO이 중개한 것으로 되어 있다.

4) 또한, 청구인은 쟁점토지의 취득가액 3억7,500만원 중 청구인 지분대금 1억1,240만원을 아래 <표2>와 같이 1억원은 청구인의 계좌에서 최OO의 계좌로 이체하고, 나머지 1,240만원은 현금으로 지급하였다고 주장하여, 분할전 토지의 취득계약서상 중개인으로 기재되어 있는 김OO에게 확인한 바, 최OO은 김OO의 중개사무소에서 함께 일하는 파트너로 김OO이 계좌개설을 할 수 없어 최OO의 계좌로 청구인의 부동산 대금을 수취하여 권OO에게 전달하였다고 소명하였으나, 청구인이 최OO의 계좌로 입금한 금액이 전 소유자 권OO에게 전달되었는지 여부가 불분명하다.

<표2> 청구인의 취득대금 지급 소명내역

5) 이와 같이 쟁점토지는 실지취득가액이 구체적으로 확인되지 아니하므로 환산가액을 취득가액으로 할 수 밖에 없다.

(다) 이에 대하여 청구인은 이 건 심판청구시 위 (나) 3)의 분할전 토지의 취득계약서와 위 (나) 4)의 대금지급증빙을 다시 제출하면서 112,400,000원을 쟁점토지의 청구인 지분 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 자료만으로는 위 (나) 3)의 계약서가 쟁점토지 취득당시의 실지계약서인지 여부가 불분명할 뿐만 아니라, 위 (나) 4)의 청구인이 최OO의 계좌로 입금한 금액이 쟁점토지의 취득자금으로 전 소유자 권OO에게 전달되었는지 여부가 불분명하므로 쟁점토지의 청구인 지분 실지취득가액을 112,400,000원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(라) 또한, 청구인은 위 112,400,000원을 실지 취득가액으로 인정하기 어렵다면, 처분청이 확인한 비교대상토지의 매매사례가액 5억1,500만원을 기준으로 하여 쟁점토지의 청구인 지분 실지취득가액을 재계산하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지와 비교대상토지가 면적이 동일하고 서로 연접되어 있기는 하지만, 처분청이 제출한 지적도에서 확이할 수 있는 바와 같이 쟁점토지와 비교대상토지는 그 형상이 다르고(쟁점토지는 굴곡이 많고 구부러진 형상인데 비하여 비교대상토지는 비교적 사각형의 형태에 가까운 토지로 나타남), 청구인은 쟁점토지와 비교대상토지의 일괄 매매가액이 7억5천만원이라고 주장하고 있는데 비하여 처분청이 확인한 비교대상토지의 매매사례가액은 5억1,500만원으로 나타나고 있어 쟁점토지와 비교대상토지의 매매가액이 동일하다고 보기 어려운 점에서 청구인이 주장하는 비교대상토지의 매매사례가액을 기준으로 쟁점토지의 실지거래가액을 재계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 쟁점토지의 양도시기를 2008년으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지의 양도가액에 대한 잔금수령일을 공탁일이 속하는 2008년이라고 주장하면서 청구인 지분에 해당하는 양도가액 158,926,374원에 대한 대금수취 증빙을 제시하였다.

(나) 살피건대, 쟁점토지는 청구인과 박OO 및 정OO의 공유토지로서 쟁점토지의 공유자 중 박OO과 후소유자 전준채가 2009.5.7.에 체결한 쟁점토지의 매매계약서의 특약사항(대출금 1억2천만원은 잔금에 포함함)에 의하면, 계약서 작성시점이 2009.5.7.로 되어 있고, 잔금지급일은 기재되어 있지 아니하나, 특약사항에 의하여 박OO의 OOOO 금융채무가 변제된 시점이 2009.5.25.로 확인되고 있으며, 쟁점토지의 등기부상 소유권 이전등기일도 2009.5.12.로 확인되는 바, 수인의 공유자가 양도한 1필지의 토지 양도대금 중 일부를 공유자 중 1인이 우선적으로 받았다 하여 그 시점을 그 토지의 양도시기로 보기 어려운 점에서 쟁점토지의 양도시기는 2009년으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지 중 청구인 지분 양도시기의 양도시기만 2008년으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.