[사건번호]조심2011중4834 (2012.06.22)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]매매계약서는 순총학원 이사장이 청구인이므로 동일한 당사자 1인이 임의로 작성한 점, 대물변제가 성립하기 위해서는 당사자 사이에 채권·채무가 존재하여야 하며 계약서에 그 내용이 나타나야 함에도 명확하지 아니하거나 전혀 반영되지 아니한 점, 순총학원이 약정대로 쟁점부동산을 환매하지 아니한 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.6.26. 학교법인인 OOO으로부터 취득한 경기도 OOO, 같은 동 201 대지 4,552㎡ 및 건물 943㎡(이하 “매입부동산”이라 한다) 중 분할된 201-1 대지 2,215㎡ 및 건물 741.15㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2008.6.17. 양도하고, 2008.7.10. 실지거래가액에 의하여서 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은OOO원으로, 세액은OOO원으로 하여 양도소득 과세표준 및 세액 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아서 환산한 가액(OOO원)으로 하고 양도차익을 산정하여 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.3. 이의신청을 거쳐 2011.10.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 금전차입을 위하여 취득한 쟁점부동산을 담보로 제공하여 받은 대출금 전액을 서울특별시 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “수익용부동산”이라 한다)의 매입대금 OOO에 투입하여 OOO 명의로 소유권을 이전하였으나, OOO은 청구인에게 아무런 채무변제를 이행하지 아니함에 따라 결국은 차입에 따른 이자비용과 대출금 전부를 명의자인 청구인이 상환한 만큼, 부담한 수익용부동산 취득자금(이자비용 등 포함) 가운데 OOO으로부터 변제받지 못한 미정산액OOO원 중 양도지분에 상당하는 금액 OOO원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아야 한다.

(2) 위의 주장이 받아들여질 수가 없다면 청구인이 2002.3.8. OOO과 쟁점부동산을 OOO원에 정산하여 환매하기로 약정하고 청구인과 OOO을 대리한 기OOO이 작성한 합의서에 따른 정산금 액 및 그에 대한 이자인OOO원 합계 OOO원을 취득당시 실지거래가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인과 OOO이 실제 정상적인 거래를 하지 아니하였고,당사자가 아닌 1인이 일방적으로 평가한 뒤 작성하여 형식, 내용 등이 비정상적인 계약서를 시인할 수는 없으며, 쟁점부동산의 등기부등본상에 소유권이 OOO에서 청구인으로 이전된 사실 외에 모든 것이 불확실한 이상, 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다.

(2) OOO과 청구인 간의 채권·채무를 입증할 수 있는 객관적 증빙이 없고, 합의한 내용의 일부가 이행된 사실이나 채무의 변제에 대하여 법적인 청구를 진행한 사실이 없으며, 채무를 미정산한 상태에서 OOO원이라는 고액에 환매하여 정산하기로 약정하였다는 합의서에 채무의 변제사실에 대한 구체적인 언급이나 조건 등이 없는 점 등으로 보아 진위 여부를 판단할 수가 없는바, 합의서상의 금액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구인 주장을 받아들이기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산 매매계약서에 의한 실지취득가액을 부인하고 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(주위적 청구)

② 청구인과 대리인이 작성하였다는 합의서의 정산금액 등을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부(예비적 청구)

나. 사실관계 및 판단

(1)등기부등본에 의하여 확인되는 쟁점부동산 취득당시부터 양도당시까지의 지번 변동내역은 아래<표1>과 같다.

OOOOOOOOOO (OO : O)

(2) 국세통합전산망에 나타나는 OOO의 기본사항 및 대표자의 변경내역을 보면 다음과 같다.

O OOOO

- OOOOO : OOOOOOOOOO - OOOO : OO OOOOO OOO

- OOOO : OOOO - OOOO : OOOO

- OOOOOO : OOOO - OOOOOO : OOOO OOOO

- OOOOO : OOOOOOOOOO - OOOOOO : OOOO

- OOOOOO : OOOOOOO OOO OOOO OO OO O OOO OOO

O OOO OOOO

OOOO O OOOOOOOOOO : OOO(OOOOOO-OOOOOOO)

OOOOOOOOO O OOOOOOOOOO : OOO(OOOOOO-OOOOOOO)

OOOOOOOOO O OOO OO : OOO(OOOOOO-OOOOOOO)

(3) 처분청이 2010.10.15.～2010.10.28. 기간 청구인을 실지조사하고 작성한「양도소득세 조사종결 보고서」에 아래의 내용이 나타난다.

(가) 거래흐름 및 혐의내용

- OOOO

(OOO : OOO OOO OOO OOO OOO-O OO O OO)

- OOOOOOOO OOOOOO OOOO OOOOO O,OOO,OOOOOO OOOO OOOOOO OO

- OO OOO OOOOO OOO OOO

- OOOO : OOOO OOOO

(나) 청구인이 취득가액의 증빙서류로 제시하는 계약서에 의하면 매도인이 OOO, 매수인은 청구인, 작성당시 청구인이 OOO의 이사장인 사실 등이 확인되므로 학교법인과 이사장 간의 거래이다.

(다) 취득일이 2000년으로 제출된 계약서에는 대금수수가 있었던 것으로 기재되어 있으나, 실제는 없었던 것으로 확인된다.

(라) 청구인이 개인자격으로 OOO의 수익용부동산 취득자금을 대여한 점과 학교법인을 퇴직할 당시에 퇴직금을 지급받는 대신 쟁점부동산을 인수하였다고 주장하고 있는 점 등으로 보아 대여금에 대한 대물변제로 당해 부동산을 취득한 것으로 추정된다.

(마) 계약서 내용과 대여금의 상관관계가 명확하지 아니하여, 공익법인인 OOO의 소유권이 이전된 점을 전제로 하는 청구인 주장은 납득하기 어려우며, OOO에는 당시의 기록이 남아 있지 아니하여실질적인 자금대여가 있었는지 여부 등의 주요 내용을 증명할 수 없다.

(바) 본 건 계약은 기본적으로 특수관계자 사이의 거래로, 내용에 대한 신빙성, 약정과 같은 이행 여부, 실질적인 대물변제의 여부 등의 제반 사항이 사회통념상의 그것과는 다르고, 대물변제 전의 근본적인채무의 존재 여부, 공익법인의 매매가능 여부 등의 내용, 형식, 실질이모두 신빙성이 적으며, 계약한 내용이나 청구인 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙서류의 제시가 부족한 상태이다.

(4) 처분청이 제시하고 있는 답변서의 내용에 의하면 아래와 같은 사실관계가 나타난다.

(가) 쟁점부동산은 2000.6.26. 청구인이 OOO으로부터 매매를 원인으로 취득하였고, 당시 이사장은 청구인이라, 결국 거래당사자인 청구인 본인이 계약서를 작성한 것으로 나타난다.

1) 2000년 5월 당해 부동산 거래 당시 작성된 것이라 주장하며 청구인이 제시한 매매계약서는 일반적 서식이 아니라 임의로 작성된 것이고, 통상적인 매매계약서라면 당연히 기재되어야 하는 대금지급내역이 없으며, 소유권 이전에 관한 사항, 지방세 등, 계약불이행 및 손해배상, 제한물권 등의 기본적인 내용이 전혀 없거나 불분명하다.

2) 또한, 계약목적이 일반적인 매매가 아니라 학교법인이 학교를 인가받기 위하여 취득하였다가 이를 얻지 못한 OOO과 청구인의상호 이익증진으로 되어 있어 정상적인 부동산거래가 아니며, 총 매매대금의 규모와 시기가 기재되어야 하는 부분에「부동산 매매에 있어 OOO원을 계약의 목적으로 지불하며 이를 사용한다.」고 표시되어 있는바, 매매대금 전체가 그 금액인지, 누가 지불하고 사용하는 것인지 알 수 없고, 통상적인 매매계약서에는 있을 수 없는 문구이다.

3) 계약서에 의하면 매매대금을 지급하는 것으로 약정하였으나, 실제로 대금수수는 없었던 것으로 확인되고, 청구인 또한 대금수수가 없었으며 실질적인 내용은 대물변제라고 주장하므로 계약서의 내용과 실질적인 거래내용이 전혀 다르기 때문에 신빙성이 없다.

4) 또한 청구인은 조사당시 학교가 인가되지 아니하여 부동산을 담보로 대출받는 것이 불가능하여 청구인의 명의로 대출을 받기 위한 단순한 소유권이전등기라 주장하여 무엇이 진실인지 알 수가 없다.

5) 청구인이 주장하고 있는 대물변제가 성립하기 위해서는 당초 당사자 사이에 채권·채무가 반드시 존재하여야 하며 또한 제시되어 있는 계약서에 그 내용이 기재되어 있어야 하는바, 채무도 명확하지 아니하며 매매계약서에도 그러한 내용을 전혀 찾아볼 수 없다.

6) OOO이 작성한 확인서는 조사당시 전혀 나타나지 아니한내용으로 당시 사무처장OOO과 통화한바, 그러한 거래내용을 알고 있는 자가 현재 없을 뿐만 아니라, 장부 등의 기록 또한 전혀 존재하지 아니하여 확인이 불가능하다고 답변한 점을 감안하면 그와 같은 확인내용을 뒷받침할 수가 없으므로 신빙성이 없다.

(나) 쟁점부동산 취득가액의 산정에 있어 청구인이 제시한 실제 계약서의 진정성 판단하는 것이 중요한데, 계약서는 형식상의 요건과 내용상의 요건 모두를 구비하지 아니하였으며 교환이나 대물변제에서 당사자 간에 부동산을 임의로 평가하는 경우 그 가액은 실지거래가액으로 인정하지 아니하는 것과 같이 청구인 주장은 받아들일 수 없다.

(다) 청구인은 매매계약서가 사실관계와 달리 작성된 것에 대한 입증책임이 과세관청에게 있다고 주장하나, 정상적인 거래는 없었고 형식, 내용 등을 당사자가 아닌 1인이 일방적으로 작성한 비정상적인 계약서를 인정할 수는 없고, 등기부등본상에 소유권이 OOO에서 청구인으로 이전된 사실 외에는 모든 내용이 불확실하기 때문에 그에 더하여 추가적인 과세요건의 입증은 불필요하다.

(5) 청구인이 제기한 이의신청에 대한 결정을 보면 다음과 같다.

(가) 청구인은 2000.6.26. OOO으로부터 매매를 원인으로 쟁점부동산을 취득하여 2008.6.17. 양도하고, 실지거래가액에 의하여 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 하여서 양도소득세 과세표준 및 세액 예정신고를 하였다.

(나) 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 신고한 실지취득가액 OOO원이 불분명한 것으로 보아 실지양도가액을 환산한 가액OOO으로 하여 경정한 사실이 확인되며, 실지양도가액인 OOO원인 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(다) 청구인이 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서의 내용은 다음과 같다.

(라) 예비적 청구와 관련하여 청구인이 제출한 합의서의 내용을 보면 다음과 같다.

(O) OOOO OOOOO OOOO OOO OOOO OOO OOO

O) OOO : OOO (OOOO OOOO OOO)

O) OOO : OOOOOOOOOO(OOO OOOOOOOOOO)

O) OOOO : OOOOO

O) OOOO :

OOOO(OO)OOOOOO(OO)OOOOO(OOOOO OO)O(O)OOO

(OOOOOOOOO) (OOOOOOOO) (OO) (OOOOOOOOO) (OOOO) (OOOOOOOOO)

OOOOO OO(OOOOOOOO OO) OOO

O) OOOO

O) OOOO OOOO

O OOO OO : OOOOOOO(OOOOOO OO OO)OOO(OO)OOOOOO(OOO)O

O OOO OO OO

O OOOO

O) OOO OOOO: OOOOOO(OOOOOOO OO OO)OOO(OO)OOOOOO(OOO)O

O OOOO(OOOOOOOO)

O OO OOO-OOO(OOOO OOOO : OOO(OOOOOOOOO)-(OO)OOOOO(OOOOOOOOO)

O OO OOO-OOO(OO OOOO) : OOO(OOOOOOO)-(OO)OOOOO(OOOOOOOOO)O (O)OOOOOOOOOOO(OOOOOOOOO)

OOO OOO-OOO(OO OOOO) : OOO(OOOOOOOO)-(OO)OOOOO(OOOOOOOO)

OOOOO : OOO OOO-OO OO(OO OOOO) OO(OOO)OOOOO OOO OO

OOO : OOO(OOOOOOO)-(OO)OOOOO(OO OOOOOOOO OO OOOOOOOO)

O OO : OOO(OOOOOOO)-(OO)OOOOO(OO OOOOOOOO OO OOOOOOOO)

6) 해명내용

가) 교육부의 설립인가조건인 수익용부동산OOO을 매입하고자 학원이 소유하는 쟁점부동산을 담보로 하여 은행으로부터 취득자금을 차입하고자 하였으나, OOO의 명의로는 대출이 불가하여 궁여지책으로 대출이 가능한 청구인 앞으로 소유권을 이전한 뒤 담보로 제공하여 OOO으로부터 OOO원을 차입하게 되었고, 동 자금은 전액OOO이 소유하는 수익용부동산 매수대금 등의 설립자금으로 충당되었다.

나) 청구인은 학원을 설립하기 위하여서 소유하던 학원부지를 증여하는 등 설립과 운영에 헌신하였으나, 개인적인 사정으로 인하여 2007.7.2. 학원이사장직을 사임하였다.

다) 퇴임한 후에도 학원이 위 차입금을 상환하고 이자비용을 지급할만한 능력이 없어서 청구인이 전액을 부담하였고, 관련된 채권 채무의 정산이 원활하게 진행되지 못한 채 수차례 합의와 소송절차를 거치며 난항을 겪다가, 2008년에 가서야 쟁점부동산의 매도대금으로 원금과 이자 전부를 변제하여 상황이 정리되었다.

라) 결국은 수익용부동산을 매입하고 그 매수대금을 청구인이 전액 부담한 대신 쟁점부동산을 취득한 것은 대물변제 내지는 교환에해당하므로 쌍방의 채권·채무로 OOO원을 정산한 후 OOO이 양도자산을 환매하기로 한 2002.3.8. 합의서에 의하여(이후 불이행됨) 적어도 위 금액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

O) OOOOOO(OOO OOO-OO, OO OOOO OO O,OOOO) OOOO OO

O) OOO(OOOOOOOOOOO) : OOO,OOOOOOOOOO(OOOOOOO),OOO,OOO OO)

O) OOOO(OOOOOOOOOOOOOOOOO) : OOO,OOOOO(OOOO OOOO- OOO-OOOOOO)

O) OOO(OOOOOOO, OOOOOOOOO) : OOO,OOOOO(OO OO)

O) OOO OOO OOOO(OOOOOOOO) : OOO,OOOOO

(O) OOOO OOOO OOOOO OOOO OOO OOO OOO

O) OOO OOO-OO OOOOO OOOO OOOO O OOOO

O) OOO : OOOOOOOOOO

O) OOO : OOOOOOOOOO

O) OOOO OO

O) OOOO OOO(OOOOOOOOO) OOO,OOOOO

O) OOOOOOO(OOOO-OOO-OOOOOO) OO OOO,OOOOO

O) OOO OOO OOOO OOO,OOOOO

O) OOO OO,OOOOO

O) OOOO OOO,OOOOO

O OOOO OOO(OOOOOOOOOOOOOOO)OO OOO,OOOOO

O OOOOOOO OOO(OOOOOOOOOOOOOO) OOO,OOOOO

O) OO O,OOO,OOOOO

O) OO OO

O) OOO O,OOO,OOOOO

OOOOOOOOOO O,OOO,OOOOOOO OOOO OOO OOOOO OO

O) OOO(OOOO OO) OO O,OOO,OOOOO

O OOOOOOO(OOOOOOOOOO) OOO,OOOOO

O OOOOOOO(OOOOOOOOOO) OOO,OOOOO

(사) 청구인은 취득자금과 관련하여 다음의 증빙을 제출하였다.

1) OOO은행 계좌 및 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점부동산을담보로 OOO지점으로부터 2000.8.9. OOO원을 대출받았고,2000.8.9. OOO원(OOO지점)이, 2000.8.9. OOO원(허OOO)이, 2000.8.10. OOO원(자기앞수표)이 각각 출금되었다.

2) 청구인이 상가동 대금 OOO원을 수익용부동산 취득자금으로 사용하였다며 제시한 경기도 OOO OOO OOO OOOOOOOOO OOO-OOO(이하 “상가동상가”라 한다) 매매계약서에 의하면 청구인은 2000.9.6. 상가동상가를 김OOO에게 OOO원에 양도하며, OOO은행의 융자금 OOO원을 제외한 OOO원을 수령하기로 하였다.

3) 청구인은 수익용부동산 취득과 관련하여OOO은행의 계좌로 OOO원을 지급하였다고 주장하며 계좌OOO의 거래내역을 제시하였고, 지급한 내역을 보면 다음과 같다.

4) 청구인이 제출한 OOO 대출내역을 보면2005.12.23. OOO원을 대출받아 2008.5.29. OOO원을, 2008.6.17. OOO원을 상환하였으며, 정상이자 OOO원과 연체이자OOO원을 지급한 것으로 나타난다.

(아) 청구인이 제출한 담보물평가서에 보면 매입부동산의2002.8.7. 담보가격은 OOO원으로, 2004.8.5. 담보가격은 OOO원으로 되어 있으며, 청구인이 제시하는 일반감정 심사기준표에 의하면 2004. 11.24. 평가가액은 OOO원이다.

(자) 청구인이 제출한 OOO의 등기부등본에 의하면 1997.8.29. 설립당시의 이사장은 청구인으로 확인되고, 1999.3.26. 주된 사무소가 경기도 OOO에서 서울특별시 OOO로 이전하였고, 박OOO는 2002.4.12. 이사장으로 취임하였다.

(차) OOO은 2001.5.26.(등기원인일 2000.6.28.) 나OOO으로부터수익용부동산 소유권을 이전받은 사실이 등기부등본에 등재되어 있다.

(카) 매입부동산 중 경기도 OOO의 토지 및 건물에 근저당권이 설정된 사실이 폐쇄등기부등본에 나타난다.

(타) 심리담당자가 2001.3.26. 작성된 OOO과 송OOO이 작성한 서울특별시OOO의 부동산매매계약서를 확인한바,매도인란에 날인된 OOO의 인장과 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서상 OOO의 인장이 상이하고, 계약서원본의 제출을 요구하였으나, 심리일 현재까지 제시하지 아니하였다.

(파) 쟁점부동산의 양도와 관련이 있는 OOO 이사회 회의록 등의 증빙서류는 존재하지 아니하는 것으로 확인된다.

(6) 먼저, 쟁점①(주위적 청구)에 대하여 본다.

위의 사실관계를 종합하면, 청구인은 OOO으로부터 변제받지 못한 미정산액인 OOO원 중 양도지분에 상당하는 금액인 OOO원이 쟁점부동산의 실지취득가액이라고 주장하나,

취득당시 매매계약서는 OOO 이사장이 청구인이므로 결국 당사자가 동일하여 1인이 임의로 작성한 것이며, 중개인의 중개사실, 관할관청 검인내용, 당연히 기재되어야 할 대금지급내역, 소유권 이전사항 등의 기본적인 내용이 전혀 없거나 불확실한 점, 청구인이 주장하는 상계 내지 대물변제가 성립하기 위해서는 반드시 당사자 사이에 채권·채무가 존재하여야 하며 계약서에 그 내용이 나타나야 함에도 명확하지 아니하거나 전혀 반영되지 아니한 점, 취득당시에 매매대금 이나 취득원가를 산정한 내역이 입증되지 아니하며,

교환이나 대물변제에서 당사자가 임의로 평가한 경우 실지거래가액으로 인정하지는 아니하는 점, 청구인의 주장은 타인이 소유하는 부동산을 대가 없이 취득한 후, 담보로 차입한 금액이 취득원가라는 것과 마찬가지인데, 이것은 양도소득에 대한 필요경비 산정당시 취득 후의 차입금과 이자비용은 자산운영비용이라 원가와는 무관한 사실을 왜곡하여 원용한 것인 점, 쟁점부동산을 취득한 뒤 담보로 제공하여 차입하고 수익용부동산 취득자금과 학원설립비용에 사용한 상태에서동 금액을 취득원가로 인정한다면, 이중혜택임은 물론이며 전 소유자의 양도가액이 장기간 확정되지 아니함에 따라 법적 안정성까지 해치는 불합리한 결과를 초래하는 점, 쟁점부동산 양도와 관련한 OOO의 회의록 등의 의사결정과 관련한 증빙이 없는 점 등을 고려하면,

청구인이제시한 매매계약서는 형식과 내용 등이 비정상적인 것으로 인정되는 만큼, 등기부등본에 소유권이 OOO에서 청구인으로 이전된 사실 외에 모든 것이 불확실한 쟁점부동산의 취득당시의실지거래가액이 불분명한 것으로 보아서 「소득세법」제97조 제1항의 환산가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(7) 다음으로, 쟁점②(예비적 청구)에 대하여 본다.

청구인은 위 주장이 받아들여질 수 없다면쟁점부동산을 환매하기로 하는 것이 주요 내용인 합의서상의 청산금 및 발생이자를 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나,

2002.3.8. 작성된 합의서의 내용 중 쟁점부동산을 OOO원에 환매하기로 하는 사항이 불이행되는 등 중요한 약정이 이행되지 아니하여 취득원가 산정에 목적에 적합하지 아니하며, 쟁점부동산의 취득일은 2000.6.26.이나 합의서의 작성일은 2002.3.8.으로 시차가 있는 점, 청구인이 제출한 OOO의 확인서는 조사당시에 전혀 제시되지 아니한 것으로 당시 사무처장OOO과 통화한바, 그런 거래를 알고 있는 자가 현재 없을 뿐만 아니라, 장부 등의 기록도 존재하지아니하여 확인이 불가능하다고 답변한 점 등을 보면, 내용을 뒷받침할수 있는 근거가 전혀 없어 신빙성이 없는 점, 청구인 주장은 차입금을바탕으로 약정서를 작성한 것이라 발생이자 또한 발생주의 회계기준의입장에서 제기한 것에 불과하여 권리의무 확정주의인 세법과 배치되는점, 즉 취득당시가 아니라 사후에 확정된 채권·채무를 소급하여 취득당시의 것으로 인정하여 달라는 주장이라 모순이 있으며, 합의만으로 경제적 행위를 하였다고 할 수는 없으며 더군다나 이행되지도 아니한 채 제3자에게 매각된 부동산을 두고 취득한 이후에 담보로 제공하여차입한 금액을 취득원가로 하여야 한다는 주장은 취득당시 법률효과가발생하지 아니하는 행위를 논의로 하고 있어 설득력이 부족한 점 등을 감안할 때, 합의서상의 금액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구인 주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.