[청구번호]조심 2015서4014 (2015. 10. 29.)

[세목]종합소득[결정유형]기각

[결정요지]쟁점토지의 임대용역에 대한 시가는 ㈜ㅇㅇㅇ이 특수관계자가 아닌 ㈜ㅇㅇㅇ에 재임대한 임대료로 보는 것이 타당하고, 시가와 거래가액의 차액이 시가의 100분의 5에 상당한 금액 이상에 해당하며, 청구인들이 임대료 산정에 경제적 합리성이 있는지를 입증할만한 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점,청구인들이 특수관계법인인 ㅇㅇㅇ㈜에게 임대차계약에 대한 대리업무로 지급된 관리비가 과다해 보이고, 임대차 계약현황 등에 관한 구체적인 용역 수행내역을 입증하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 특수관계법인에게 저가임대하고 관리비를 과다지급한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제41조 / 소득세법 시행령제98조 / 국세기본법 제1조의2 / 법인세법 시행령제89조 / 부가가치세법 제13조 / 부가가치세법 시행규칙제50조 / 부가가치세법 시행령제52조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 OOO 외 5명(이하 “청구인들”이라 한다)은 2000.1.1.부터 서울특별시 OOO 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주식회사 OOO에 공동으로 임대해 오던 임대사업자로, 2011.2.1. 청구인들이 주주인 주식회사 OOO을 설립하여 쟁점토지를 OOO에게 임대하고, OOO에 재임대하고 있으며, 청구인 중 OOO은 1998.1.25.부터 서울특별시 OOO를, 1988.10.10.부터 서울특별시 OOO를, 1989.6.1.부터 충청북도 OOO를 포함하여 이하 “쟁점상가”라 한다)를 각 임대하고 있다.

나. OOO은 OOO에 대한 개인제세조사를 실시하여 청구인들이 쟁점토지를 특수관계법인인 OOO에게 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 임대수입을 경정하는 한편, 청구인들이 특수관계법인인 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점상가의 관리비를 과다하게 지급한 것으로 보아 임차인으로부터 받은 관리비를 초과하여 OOO에 지출한 관리비를 필요경비에 불산입하는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인들에게 <별지2> 기재와 같이 종합소득세 및 부가가치세를 각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2015.3.11. 이의신청을 거쳐 2015.7.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 쟁점토지를 1999년부터 OOO에 임대하고 있었으나, 쟁점토지의 소유자가 6명이나 되고 그 중 2명은 해외에 거주한 시민권자로 부동산 이용에 불편함이 있어 토지 관련 재산권 행사의 단순화와 토지이용 개발계획을 효율적으로 실행하고자 2011.2.1. 쟁점토지의 소유자가 주주로 구성된 OOO이라는 법인을 설립하였고, 이후 청구인들은 OOO과 쟁점토지의 임대차계약을 맺은 뒤, OOO에게 재임대를 하게 되었다.

OOO은 쟁점토지의 개발계획에 관한 제반검토를 하였고, 이러한 개발계획의 예산액에 근거하여 OOO의 향후 필요자금 추산액을 산정하였으며, 이를 반영하여 OOO과 청구인들 간의 임대차계약을 맺게 된 것이므로, 청구인들과 OOO 간의 임대료는 사회통념이나 관습에 비추어 합리적으로 산정된 임대료에 해당한다.

또한, OOO은 쟁점토지의 사업성을 검토한 결과, 개발계획을 축소하여 이익잉여금이 증가하게 되었으나, 이를 배당하여 결과적으로 청구인들은 법인세, 임대소득세 및 배당소득세 모두를 부담하게 되었는바, 조세의 부담을 부당하게 감소시키기보다 오히려 더 많은 세금을 부담하였으므로 쟁점토지를 특수관계자에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인을 적용한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(2) 한편, 청구인 OOO이 임대하고 있는 부동산은 6개에 달하고, 각 임대사업장마다 임차인이 3～8개 업체가 있어 임대사업과 관련하여 매월 2～5건의 임대차계약이 이루어지고 있으며, 각 임대사업장은 노후 건물이 대부분이라 수시로 유지보수 문제들이 발생하고 있는바, 각 사업장에 직접 인원을 채용하여 관리하는 것보다 건물관리업을 영위하고 있는 OOO에 건물관리를 위탁하여 운영하는 것이 효율적이라고 판단하였다.

따라서, 청구인들은 OOO에 관리비를 무턱대고 과다하게 지출한 것이 아니라, 법인을 통하여 일원화하여 위탁운영하는 것이 훨씬 경제적이라는 판단 하에 현재의 관리시스템을 갖추게 된 것이므로 OOO에 관리비를 과다하게 지출한 것으로 보아 필요경비를 부인한 이 건 처분 또한 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 쟁점토지를 1999년부터 직접 OOO에게 임대하여 오다가 2011년 OOO을 설립한 후, 쟁점토지를 OOO에게 보증금 OOO원에 임대하고, OOO이 이를 OOO에 보증금 OOO원에 재임대하였다.

OOO의 설립목적이 토지 관련 재산권 행사의 단순화와 토지의 효율적인 개발계획이라는 청구인들의 주장은 일리가 있으나, 이러한 이유만으로 임대가액을 시가보다 낮게 산정한 것은 경제적인 합리성을 결여한 것으로 판단되고, 임대료의 산정이 주변 임대시세를 반영한 가액이 아니라 OOO의 향후 토지개발에 따른 필요자금 추산액에 따라 예측된 금액을 근거하여 산정된 것이라는 주장만 할 뿐 낮은 임차료로 임차할 수밖에 없었던 구체적이고 합리적인 사유를 제시하지 못하였으며, 필요자금 추산액에 따라 예측된 금액은 예측지수에 어떤 항목이 들어가느냐에 따라 달라지는 것이므로 납세자 스스로 쟁점토지의 임대료 산정이 객관적인 합리성을 결여했다는 것을 자인하는 것이다.

또한, 청구인들은 OOO이 배당을 하여 임대소득세와 법인세, 임대소득세 및 배당소득세를 모두 부담하였으므로 조세의 부담을 부당하게 감소시키지 않았다고 주장하나, 「소득세법」 제41조의 부당행위계산부인 규정은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없고 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 적용할 수 있는 것으로, 특수관계자 간의 일방의 손해를 바탕으로 하여 상대방이 이득을 보는 비정상적인 행위에 대해 세법에 따라 소득금액을 재계산 하는 것이고, 재계산 후 상대방의 대응조정을 허용치 않는 것인바, 거래일 이후에 청구인들을 포함한 특수관계인이 배당을 통하여 잉여금을 배분하였다 하여 부당행위계산부인 규정을 적용하지 못하는 것은 아니다.

(2) OOO은 1987.2.1. OOO 제조업으로 설립된법인으로서 누적된 결손으로 경영상 어려움을 겪어 오다가 2010.6.30. 업종을 부동산관리로 전환한 법인으로, OOO의 신고내역 및 업종 전환사유 등을 종합적으로 검토한바, 청구인들은 부동산임대업에서 필요경비인 관리비를 경비처리하여 종합소득세의 누진세 부담을 회피하고 관계회사인 결손누적법인을 통해 비용을 분산하여 조세를 부당하게 감소시킨 행위를 한 것으로 볼 수 있어 이는 「소득세법」 제41조의 부당행위계산부인 적용대상이라 판단된다.

청구인들과 OOO이 체결한 쟁점토지의 관리대행계약서에 의하면, OOO이 임대차계약에 대한 전반적인 대리업무를 하는 것에 대하여 청구인들이 OOO원의 관리비를 지급하는 것으로 되어 있으나, 쟁점토지의 임차인은 특수관계법인인 OOO으로 청구인들과 OOO 간 임대차계약을 체결하는 대리업무를 수행하는 것에 대하여 OOO원씩 관리비를 지급하는 것은 정상적인 거래로 보이지 아니한다.

또한, 청구인 중 OOO이 OOO과 체결한 쟁점상가의 관리대행계약서에 의하면, OOO이 임대차계약에 대한 전반적인 대리업무, 경비 및 청소용역 관리업무, 시설물 유지관리업무를 하는 것에 대하여 OOO원을 지급하는 것으로 되어 있으나, 관리범위가 통상적인 관리범위를 벗어나지 아니하여 특별히 임차인들로부터 징수한 관리비의 범위를 초과하여 관리비를 징수할 사유가 없고, 쟁점상가3곳 중 2곳은 주식회사 OOO와 경비 및 청소, 건물 유지관리 용역계약을 체결하여 OOO원의 용역비를 지급하였음에도 특수관계법인인 OOO에게 경비 및 청소, 시설물 유지관리에 대한 관리비를 이중으로 지급한 것으로 나타나며, OOO을 통해 관리비를 징수한 사유에 대해 합리적이고 경제적인 산출내역을 제시하지 못하고 있으므로 각 사업장별로 임차인들로부터 징수한 관리비를 초과하여 지출한 금액에 대하여 부당행위계산 부인을 적용하여 필요경비를 불산입한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지를 특수관계법인에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 청구인들에게 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 처분의 당부

② 특수관계법인에게 쟁점토지 및 쟁점상가의 관리비를 과다하게 지급한 것으로 보아 필요경비를 불산입하여 청구인들에게 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제41조【부당행위계산】 ① 납세지 관할 세무서장 또는지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 「국세기본법 시행령」제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.

5. 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(3) 국세기본법 시행령 제1조의2【특수관계인의 범위】③ 법 제2조 제20호 다목에서 “주주·출자자 등 대통령령으로 정하는 경영지배관계”란 다음 각 호의 구분에 따른 관계를 말한다.

1. 본인이 개인인 경우

가. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

나. 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

④ 제3항 제1호 각 목, 같은 항 제2호 가목부터 다목까지의 규정을 적용할 때 다음 각 호의 구분에 따른 요건에 해당하는 경우 해당 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 것으로 본다.

1. 영리법인인 경우

가. 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자한 경우

나. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 경우

(4) 법인세법 시행령 제89조【부당행위계산의 부인】 ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

(5) 부가가치세법(2013.6.7. 법률 제11873호로 전부개정되기 전의 것)제13조【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가

2.금전 외의 대가를 받는 경우 : 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우 : 자기가 공급한 재화의 시가

4. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우 : 자기가 공급한 용역의 시가

(6) 부가가치세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 전부개정되기 전의 것) 제50조【시가의 기준】 ① 법 제13조 제1항 각 호에 규정하는 시가는 다음 각 호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 그와 특수관계에 있는 자 외의 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

제52조【부당대가 및 에누리 등의 범위】 ① 법 제13조 제1항 제3호 및 제4호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)국세통합전산망에 의하면, 청구인들은 2000.1.1.부터 쟁점토지를 임대하는 공동사업자로 처분청이 부가가치세를 경정한 과세기간 동안 쟁점토지 임대사업장의 공동사업자 현황은 아래 <표1>과 같다.

(2) 국세통합전산망 및 법인등기부등본에 의한 OOO의 법인현황은 아래 <표2>와 같다.

(3) 처분청의 결의서 등 심리자료에 의하면, 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 특수관계법인인 OOO 간의 임대료)보다 저가로 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 임대수입을 경정하는 한편, 청구인들이 특수관계법인인 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점상가의 관리비를 과다하게 지급한 것으로 보아 임차인으로부터 받은 관리비를 초과하여 OOO에 지출한 관리비를 필요경비에 불산입하여 부가가치세 및 종합소득세를 각 경정·고지한 것으로 나타난다.

(가) 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 특수관계법인인 OOO에 보증금 OOO원에 임대하고, OOO이 특수관계인이 아닌 OOO에 보증금 OOO원 이상의 금액으로 재임대한 것에 대하여, 쟁점토지를 특수관계법인에 저가임대한 것으로 보아 임대료 차액에 대하여 아래 <표3>과 같이 부가가치세를 경정·고지하였다.

(나) 처분청은 청구인들이 특수관계법인인 OOO에 지급한 쟁점토지 및 쟁점상가 관리비에 대하여, <표4>와 같이 관리비 차액을 과다하게 지급한 것으로 보았다.

(다) 처분청은 쟁점토지의 임대료 차액(<표3>)을 공동사업자의 지분별로 안분하여 임대수입금액을 경정하고, 쟁점토지와 쟁점상가의 관리비 차액(<표4>)을 공동사업자의 지분별로 안분하여 필요경비를 불산입하여 아래 <표5>과 같이 종합소득세를 경정하였다.

(4) 처분청의 이의신청결정문에 의하면, OOO의 법인세 신고내용은 아래 <표6>과 같이 나타나고, OOO은 2013사업연도에 중간배당금 OOO원을 지급하였으며, 청구인들은 배당소득에 대하여 종합소득세를 납부한 것으로 기재되어 있다.

(5) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점토지와 쟁점상가의 임대차 및 관리대행 계약의 주요내용 및 현황은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지에 대하여 청구인들과 OOO 간에 체결된 임대차계약의 주요내용은 아래 <표7>과 같고, OOO 설립 이후 임대차 계약은 2013.2.21. 한번 갱신된 것으로 나타난다.

(나) 쟁점상가 및 쟁점토지 현황은 아래 <표8>와 같다.

(다) 청구인들과 OOO 간에 체결된 쟁점토지 및 쟁점상가의 관리대행 계약의 주요내용은 아래 <표9>과 같고, 쟁점상가 및 쟁점토지의 관리대행계약서 내용은 관리대행비 금액을 제외하고 내용이 <표10>과 동일한 것으로 나타난다.

(6) 청구인 OOO은 쟁점상가 3곳 중 2곳OOO와 <표11>과 같은 용역도급계약을 체결하였고, 사업연도별로 수취한 매입세금계산서 금액은 <표12>와 같으며, 해당 금액이 쟁점상가의 임차인으로부터 수령한 관리비보다 큰 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지를 특수관계자에게 저가임대한 것이 아니라고 주장하나, 「부가가치세법 시행령」제52조 제1항은 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에서 ‘부당하게 낮은 대가’를 ‘사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가’라고 규정하고 있고, 「소득세법 시행령」 제98조 제2항 제2호는 ‘조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우’의 하나를 ‘특수관계 있는 자에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우’로 규정하고 있는바, 쟁점토지의 임대용역에 대한 시가는 OOO이 특수관계자가 아닌 OOO에 재임대한 임대료로 보는 것이 타당하고, 시가와 거래가액의 차액이 시가의 100분의 5에 상당한 금액 이상에 해당하는 점, 청구인들이 임대료 산정에 경제적 합리성이 있는지를 입증할 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 부당행위계산부인 규정은 당사자 간에 약정한 법률 행위의 효과를 부인하거나 새로운 법률행위의 창설이나 기존 법률행위의 변경·소멸을 가져오게 하지 아니하고 단지 과세소득 계산상의 범위 안에서만 변동을 초래할 뿐이어서 대응조정이 허용되지 아니하는바, 청구인들이 임대소득의 차액에 상당하는 금액을 배당을 통해 배당소득세를 납부하였다고 하더라도 부당행위가 아니라고 판단하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 특수관계법인에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(8) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 OOO에 관리비를 과다하게 지출한 것이 아니라고 주장하나, 청구인들은 쟁점토지의 임대차계약에 대한 대리업무를 하는 것에 대하여 OOO에 2011년부터 2013년까지 3년간 OOO원의 관리비를 지급하였는바, 쟁점토지는 단일 임차인과 동일한 임대료로 2차례 임대차계약이 체결되어 있는 것으로 보아(2011.2.21. 최초 계약 이후 2013.2.21. 1회 갱신 계약) 임대차계약에 대한 대리업무로 지급된 관리비가 과다해 보이는 점, 청구인 OOO은 쟁점상가의 관리비로 임차인들에게 3년간 OOO원 상당을 수령한 반면, 쟁점상가의 관리업무에 대하여 특수관계법인인 OOO에 3년간 OOO원의 관리비를 지급하였는바, 비특수관계자인 OOO와 경비 및 청소, 건물의 유지관리용역계약을 체결하고 2년간 OOO원의 관리비를 지급하였음에도 OOO에 경비 및 청소, 건물의 유지관리에 대한 관리비를 이중으로 지급한 것으로 나타나는 점, OOO에 지급할 관리비가 임대차계약에 따른 대리업무에 대한 대가라고 하더라도 임대차 계약현황 등에 관한 구체적인 용역 수행내용을 입증하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 임차인으로부터 수령한 관리비를 초과하여 OOO에 지급한 쟁점토지 및 쟁점상가의 관리비를 특수관계법인에게 과다하게 지급한 것으로 보아 필요경비를 불산입하여 종합소득세를 과세한 처분도 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.