조심 2018서4110 (2019.02.25)

양도

기각

처분청의 현장확인 및 주민등록 전입내역 등에 의해서 쟁점부동산 4층에 주택 2가구, 5층에 주택 1가구가 각각 독립하여 거주한 사실이 확인되어 쟁점부동산은 주택 층수가 4개 층으로서 3개 층 이하인 다가구주택 요건을 충족하지 못하므로 1세대 1주택 특례를 적용하기는 어렵고, 청구인이 관련 법령해석을 알 수 없었다는 이유만으로 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없으므로 청구주장을 받아들이기 어려움

소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.1.27.

OOO장은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산은 공부상 4층과 5층이 주택이고 지하 1층부터 3층까지는 주택 외로 되어 있으나, 실제로는 2층과 3층을 주택으로 사용하여 주택으로 사용한 층수가 4개 층으로서「건축법 시행령」별표 1 제1호 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건을 충족하지 못하고, 제2호의 공동주택에 해당하는 것으로 보아 청구인이 거주한 한 층만을 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 층의 호수에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 경정하도록 처분청에 감사처분지시를 하였으며, 처분청은 이에 따라 2018.7.19. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 공부상 주택 부분은 4층과 5층에 위치하고 있으며 주택 부분 전체가 1가구주택으로 분류되어 있다.

(2) 공부상 4층 및 5층 주택은 하나의 주거생활단위로 사용되는 1가구주택에 해당되므로 한개 층의 개념으로 보아야 하고, 2층과 3층을 각각 개별 가구인 두개의 층으로 보았을 때 사실상 1세대 1주택의 특례가 적용되는 3층 이하 다가구주택에 해당된다.

(3) 쟁점부동산의 2층～5층 전체를 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하는 것으로 볼 수 없다고 하더라도「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에서 규정하는 범위 내인 3개 층(총 4개 층) 이하에 해당하는 주택은 다가구주택에 해당된다.

따라서 쟁점부동산의 주택부분 4층과 5층만이 1가구주택으로 허가 및 등록이 되어 있음에도 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2층과 3층을 실지로 주택으로 사용하고 있다고 보고 쟁점부동산 2층～5층 전체를 공동주택으로 보아 다가구주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 배제하고 1개 층의 주택을 제외한 나머지 3개 층 주택 전부에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(4) 쟁점부동산의 4～5층은 1가구주택에 해당하고, 2～3층은 주택으로 용도를 변경하여 사용하였으나, 변경사용 부분은 관계기관의「건축법」위반에 대한 재재대상에 해당할 수는 있으나, 양도소득세 신고 부분과 직접 연계하여 청구인을 공동주택(다세대 주택) 소유자로 볼 수는 없으며, 따라서 청구인에게 양도소득세 의무 이행을 기대하는 것은 무리이므로 이 건 가산세를 면제하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법 시행령」제155조 제15항에서「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것으로 규정하고 있는 바, 「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택의 경우 1주택으로 의제할 수 있으나, 청구인과 같이 불법 용도변경으로 「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 경우 그 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수는 없는 것이다.

청구인은 쟁점건물의 4층과 5층이 공부상 주택 1가구로 되어 있으므로 4층과 5층을 1개 층으로 보아야 한다고 주장하나, 현장확인및 주민등록 전입내역 등에 의해서 4층에 주택 2가구, 5층에 주택 1가구가 각각 독립하여 거주한 사실이 확인되므로 공부상 4층과 5층이 1가구로 되어 있다는 이유만으로 4층과 5층을 주택 1개 층으로 볼 수 없는 것이다.

따라서 당초 주택으로 건축허가와 준공이 이루어진 4층과 5층 외에 주택 외의 용도로 준공된 2층과 3층을 허가 없이 용도를 변경하여 주택으로 사용하였는바, 주택으로 사용한 층수가 4개 층이므로 다가구주택의 요건을 충족하지 못하였고, 「소득세법 시행령」제155조 제15항에 따라 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1주택에 대하여만 비과세 하여야 한다.

(2) 다가구주택 요건을 미충족하는 경우 독립하여 거주할 수 있는 각 부분을 1주택으로 보아 양도소득세를 계산해야 한다는 법령해석 및 심판결정 사례가 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전부터 존재하였던바, 단순히 청구인이 관련 법령해석을 알 수 없었다는 이유만으로 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산은 4층과 5층이 주택 1가구로 공부상 기재되어 있으므로 4층과 5층을 1개 층으로 보아야 하고 청구인이 주택으로 사용한 층수가 3개 층이므로 다가구주택에 해당된다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 양도소득세를 신고한 것에 정당한 사유가 있으므로 가산세 부과처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제155조[1세대 1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법 시행령

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것.(단서 생략)

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

(4) 국세기본법

제48조[가산세 감면 등] ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 쟁점부동산의 건축물대장상의 용도는 2층은 미용실, 3층은 학원, 4층과 5층은 주택이고, “4층, 5층 1가구”라고 기재되어 있다.

(나) 처분청이 쟁점부동산을 현장확인한 보고서를 보면 “당초 쟁점부동산은 겸용주택으로 건축물대장상 4～5층까지 3개층 이하 주택 사용 등 다가구주택 요건에 해당하나, 양도소득세 신고 당시 실제 2～5층까지 주택으로 사용하고 있어 주택 부분이 상가 부분보다 크므로 전체를 주택으로 보아 비과세(고가주택)로 신고․납부하였으나, 현장확인 및 전입세대 열람내역, 후 취득자의 진술을 종합한바, 양도당시 2～4층은 주택으로 임대중이고, 5층은 양도가자 거주하고 있었음이 확인되어 실제 2～5층을 주택으로 사용시 해당 건물은「건축법 시행령」별표 1에서 규정하고 있는 다가구주택 요건을 갖추지 못한 것이므로 건물 전체를 1주택으로 하여 양도소득세를 비과세로 신고한 당초 신고를 부인하고 2층 전체에 대해서만 1세대 1주택 비과세로 결정하고 그 외 양도소득세를 경정․결정한다”고 조사되어 있다.

(다) 또한 처분청에서 현장확인한 결과, 쟁점부동산은 공부상 내용과 달리 2층은 주택 1가구, 3층은 주택 2가구, 4층은 주택 2가구, 5층은 주택 1가구로 구분되어 있는 사실을 확인하였다.

(라) 쟁점부동산에 대한 주민등록 전입내역을 보면 2층과 301호, 302호, 401호, 402호, 5층의 전입자가 각각 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조･제155조 및「건축법 시행령」별표 1이 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3개 요건을 모두 충족하여야 하는 것인바, 처분청의 현장확인 및 주민등록 전입내역 등에 의해서 쟁점부동산 4층에 주택 2가구, 5층에 주택 1가구가 각각 독립하여 거주한 사실이 확인되어 쟁점부동산은 주택 층수가 4개 층으로서 3개 층 이하인 다가구주택 요건을 충족하지 못하므로 쟁점부동산은 「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서의 1세대 1주택 특례를 적용하기는 어렵다 할 것이다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 세법에 규정된 신고․납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재이고 그와 같은 제재는 납세자에게 그 의무를 행하지 못한 데에 이를 정당화할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 납세자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 부과할 수 없다 할 것(대법원 1996.10.11. 선고 95누17274 판결 다수, 같은 뜻임)인바, 청구인이 관련 법령 해석을 알 수 없었다는 이유만으로 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.