조심 2018중4533 (2018.12.19)

양도

기각

청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점건물의 양도당시 2, 3층이 실제 주택임이 입증된다고 단정하기 어려운 점, 이를 주택으로 볼 경우 6, 7층과 같이 주택이 4층 이상으로 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 다가구주택에 해당하지 아니하여 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 특례 규정을 적용하기 어렵고, 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당됨으로써 각 호별로 과세되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 6, 7층만을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

소득세법 제155조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.8.1. 경기도 안양시 만안구 OOO 대지 202.6㎡ 및 지하 1층, 지상 8층 건물 903.42㎡(공부상 지층～5층은 근린생활시설, 6층～7층은 주택, 8층은 기계실로 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 OOO억OOO만원에 양도하면서 쟁점건물의 주택부분을 2층～7층으로 보고 주택면적이 주택 외(근린생활시설) 면적보다 크다 하여 전체를 하나의 고가주택으로 보아 1세대 1주택(양도가액 OOO억원 초과분만 과세)으로 신고하면서 양도소득세 OOO원을 납부하였다.

나. 중부지방국세청장은 처분청에 대한 정기감사시 쟁점건물 중 2～5층은 주택이 아닌 근린생활시설인 독서실(고시텔)에 해당한다고 보아 주택부분을 6, 7층으로 재계산하여 결정하도록 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 2018.7.11. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.10.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물의 2, 3층은 공부상 독서실(고시텔)로 되어 있으나, 실제로는 주택으로 개조하여 임대하다가 양도하였음이 주택임대차계약서, 부가가치세신고서 및 임대공급가액명세서, 사진 등에 의해 확인되므로 이를 쟁점건물의 6, 7층과 함께 1세대 1주택으로 보아 이 건 양도소득세를 감액 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 온라인상에서 5층까지 OOO고시텔(1**-3*-90***)로 운영되는 것으로 명시하고 있고, 청구인이 고시텔의 수입을 부가가치세 면제로 신고하여 실질 용도가 근린생활시설인 고시텔로 보이며, 청구인의 주장과 같이 2, 3층을 주택으로 보더라도 쟁점건물은 주택이 4층(2, 3, 6, 7층) 이상이므로 하나의 주택으로 보는 다가구주택이 아닌 각 호가 하나의 주택에 해당되는 다세대주택에 해당되어 청구인이 거주한 7층 81㎡만 비과세되어 이 건 양도소득세보다 더 과세되는 불이익한 처분을 하게 되므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 2～3층을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법

제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택

2. 공동주택

3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설

(4) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

나. 다중주택 : (생략)

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 과세심리자료를 보면, 청구인은 쟁점건물에 대해 공부상 용도와 다르게 아래와 같이 2～5층을 주택으로 보고 주택 면적이 주택외(상가) 면적보다 더 큰 것으로 하여 1세대 1주택으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점건물의 2～5층을 근린생활시설(고시텔)로 보아 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(단위 : ㎡)

(2) 처분청은 청구인이 쟁점건물의 2, 3층을 고시텔로 부가가치세신고시 면세 수입금액으로 신고하였다고 하나, 청구인의 2017년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고서와 첨부된 부동산임대공급가액 명세서를 보면, 청구인이 일부 고시텔의 수입(4, 5층 고시텔의 수입으로 보임)과 아래와 같이 2, 3층을 주택으로 임대한 수입을 합하여 면세분 수입금액으로 신고한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점건물 양도 당시 2, 3층을 주택으로 임대하였다고 주장하며, 주택임대차계약서, 전입세대 열람내역 및 쟁점건물 2, 3층의 거실, 주방, 화장실 등 내부 사진 등을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는바, 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점건물의 양도당시 2, 3층이 실제 주택임이 입증된다고 보기 어려운 점, 쟁점건물 양도당시 2, 3층을 주택으로 볼 경우 쟁점건물은 6, 7층과 같이 주택이 4층 이상으로 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 다가구주택에 해당하지 아니하여 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 특례 규정을 적용하기 어렵고, 쟁점건물의 2, 3, 6, 7층은 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당됨으로써 각 호별로 과세되는 점(이 건 과세시 주택으로 제외되었던 6층까지 과세되어 청구인에게 불이익한 처분이 됨) 등에 비추어 처분청에서 6, 7층만을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.