조심 2019지2202 (2020.08.06)

취득

기각

∘청구인들이 쟁점주택을 취득할 당시 쟁점주택은 공부상 전용면적이 244.22㎡이나, 사실상 전용면적은 엘리베이터홀 등을 포함하여 245㎡를 초과하여 고급주택에 해당하는 것으로 보이므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨∘청구인들이 쟁점주택의 취득세 등을 과소신고·납부 것은 쟁점주택이 고급주택에 해당하지 아니한다고 오인한 것에 따른 것으로 보이고, 이러한 사유를 정당한 사유로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등을 과세하면서 가산세를 포함한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

지방세법 제13조제5항

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2018.5.18. OOO 토지 232.57㎡ 및 건물전용면적 244.22㎡(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)를 OOO에 취득하고, 같은 날 「지방세법」제11조 제1항 제8호의 주택유상거래 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2019.2.25. 쟁점주택의 현장을 조사한 후 청구인들이 당초 공용면적으로 허가된 엘리베이터홀 및 옥상창고 부분을 주거전용으로 사용하고 있고, 이를 합산하면 쟁점주택의 전용면적이 290.66㎡로 고급주택에 해당하는 것으로 보아 2019.5.14. 청구인들에게 「지방세법」제13조 제5항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등OOO을 부과·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.6.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제4호에서 공동주택의 경우 고급주택을 판단함에 있어서 공용면적은 제외하고 있는바, 공용면적 부분은 주택의 효용과 편익을 위한 같은 단지 내의 부대시설로서 하나의 주거생활 단위로 제공되고 있는 것이라 하더라도 수인이 공동으로 사용하는 공용면적에 해당하는 부분은 건축물 전용면적에서 제외되고, 1구의 주택을 이루는지 여부는 그것이 전체로서의 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것인지 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 할 것이다.

이 건의 현황을 보면, 옥상은 다른 주민들도 중앙계단으로 올라가서 진입할 수 있고, 옥상에서 계단실로 들어가는 문과 옥상창고(입주민에게는 OOO으로 광고됨)의 문에는 잠금장치가 있으나, 이는 누구든지 사용하는 자가 문을 잠깐 잠궜다 풀 수 있는 것으로 청구인들이 단독으로 사용하기 위한 시건 장치가 아닌바, 옥상 창고는 청구인들이 전용으로 사용하는 곳에 해당하지 않는다.

엘리베이터홀도 중문이 설치되어 있더라도 엘리베이터를 내려서 엘리베이터홀을 통과하여 쟁점주택의 현관문을 열고 출입하도록 되어 있는 구조로, 중문이 투명유리로 되어 있어 엘리베이터에서 내리는 주민들이나 외부인들 누구든지 엘리베이터홀 내부 상황을 파악할 수 있도록 되어 있어서 사회통념상 온전한 주거전용 공간이라고 볼 수 없다.

(2) 집합건물에 있어서 전유부분과 공유부분의 구분은 원칙적으로 구분소유가 성립시점에 확정되는 것인바, 그 후 공유면적의 전용면적 전환이 불가능하며 사후적으로 고급주택이 될 수 없으며 집합건물의 공용면적 변경관련 규정은 강행규정으로 이를 위반한 공유면적 변경행위는 효력이 없어 무효에 해당하고 무효에 해당하는 행위를 터잡아 취득세 중과세 세율을 적용하는 과세처분은 무효가 되어 위법한 과세처분에 해당한다.

또한, 매매목적물이 고급주택인지 여부는 법률행위 해석의 문제로서 그 거래의 내용과 당사자의 의사를 기초로 하여 판단하여야 할 것이나, 실질과세의 원칙상 단순히 당해 계약서의 내용이나 형식에만 의존할 것이 아니라 당사자의 의사와 계약체결의 경위, 대금의 결정방법, 거래의 경과 등 거래의 전체과정을 실질적으로 파악하여 판단하여야 하므로, 중과세를 적용한 과세처분은 부당하고 위법하다.

(3) 청구인들이 쟁점주택을 취득할 당시에 각종 공부를 확인하고(쟁점주택의 연면적 244.22㎡는 고급주택 기준인 245㎡ 미만임), 계약 체결이전 쟁점주택의 현장을 방문한다 하더라도 건축허가 당시 도면과 상이한 사실을 파악하기 어려운 등의 제반 사정을 고려할 때, 청구인들은 쟁점주택을 고급주택이라고 인식하지 못하였고, 그와 같은 인식을 기대하는 것에 무리가 있으며, 청구인들에게 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는바, 이 건 가산세를 부과하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택은 사용승인 당시 엘리베이터홀로 허가된 부분 및 옥상 계단실로 허가된 부분을 막아 현관을 설치하고, 신발장과 거실 진입공간으로 사용하도록 개조되었으며, 사용승인 당시 옥상 계단실로 허가된 부분을 쟁점주택의 거실 내부계단에서 직접 연결되도록 개조되어 냉난방시설이 설치되어 있는 등 쟁점주택의 전유면적이 당초 244.22㎡에서 290.66㎡로 증가하게 되었다.

또한, 쟁점주택은 엘리베이터홀과 옥상으로 올라가는 내부계단 및 옥상의 창고를 확장하여 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖추고 있고, 실제로도 쟁점주택과 함께 일체를 이루어 주거용으로 사용하고 있으므로, 엘리베이터홀과 옥상창고의 면적을 쟁점주택 면적에 포함하는 것이 타당하고, 쟁점주택은 지방세법령상 고급주택에 해당한다.

(2) 구체적으로 옥상창고(티룸)의 경우 가든3호(건물의 제일 윗층)인 쟁점주택의 거실에서 직접 내부의 계단으로 연결되어 있고(거실에서 직접 연결되어 중앙계단실을 이용하지 않고도 직접 옥상으로 출입가능), 티룸에는 냉난방시설이 설치되어 있으며, 2019년 1월 철거 통보된 불법건축물(천막 샷시)의 존재도 있었는바, 이 옥상창고는 청구인들이 주로 사용하던 주거공간으로 확인된다.

또한, 엘리베이터홀의 경우도 투명유리로 설치된 중문 앞에 시건 장치가 있어 출입자를 통제하는 현관 기능을 하며 투명유리로 보이는 현관과 보이지 않는 우측(신발장)과 좌측(옥상으로 올라가는 내부계단) 공간들은 모두 쟁점주택에 거주하는 청구인들의 주거 생활용으로 제공된 것으로서 주거전용 공간으로서의 기능을 수행하는 공간이라고 할 것이다.

(3) 청구인들은 쟁점주택이 불법 개조된 상태에서 이를 매수한 경우로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 규정과 판례 들을 들어 중과세를 적용할 수 없다고 주장하나, 위 법에서 전유부분에 관한 규정을 두었다고 하더라도 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문을 두고 있지 아니하는 이상 고급주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 고려되기는 어렵고(대법원 1995.5.12. 선고 94다28901 판결, 같은 뜻임), 「지방세법 시행령」제13조는 부동산을 취득하였을 때의 사실상 현황에 따라 지방세를 부과하되 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우 공부상의 등재 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있는바, 고급주택의 여부는 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단하여야 할 것이고, 위 현황과세의 원칙에 의하여 쟁점주택은 「지방세법」상 고급주택의 요건을 갖추고 있다 할 것이다.

(4) 청구인들은 이전 소유자와 체결한 부동산매매계약서 제10조 제2항에서, 매수인은 계약체결 전에 현장을 방문하여 계약목적물의 구체적인 위치와 현황 등을 확인하였고 매도인은 계약체결 당시의 현황대로 매매목적물을 인도한다고 명시되어있음을 볼 때 청구인들은 쟁점주택의 현황을 확인한 후 이를 취득하였다고 볼 수 있고, 건축물대장의 설계도면과 현황을 확인하였다면 불법개조된 사실을 파악할 수 있었을 것으로 보이며, 현황과 달리 공부를 기준으로 신고한 데 대해 그 의무를 게을리 한 점을 비난할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.

또한, 세법상 가산세는 일종의 행정상의 제재로서 납세자의 고의 과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지 등은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하고(대법원 2016.8.26 선고 2016두41958 판결, 같은 뜻임), 청구인들의 경우 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 의무불이행의 정당한 사유가 존재하지 아니하므로 「지방세기본법」제57조 제1항의 가산세 면제 대상에 해당된다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점주택이 고급주택으로서 중과세율 적용대상인지 여부

② 청구인들에게 가산세를 면제할 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인들은 2018.5.18. OOO(토지 232.57㎡ 및 건물전용면적 244.22㎡)를 OOO로부터 OOO에 매매로 취득하고, 취득세 일반세율 3%를 적용하여 산출한 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다.

(나) 처분청은 2019.2.25. 쟁점주택에 대한 현장조사 결과 엘리베이터홀 및 옥상창고 부분이 당초 허가된 공용면적이 아닌 주거전용으로 사용되고 있는 사실을 확인하고, 이를 합산하면 쟁점주택의 전용면적이 290.66㎡로 공동주택 중과기준 면적인 245㎡을 초과함에 따라 「지방세법」제13조 제5항의 중과세율이 적용된다고 보아 2019.5.14. 청구인들에게 취득세 등 OOO을 부과·고지하였다.

(다) OOO구청장은 2018.8.24. 청구인들이 쟁점주택의 옥상에 불법 건축물(천막 샷시 19.2㎡)을 설치한 사실을 확인하고 시정 요구 및 2018.12.20. 이행강제금을 부과하였다.

(라) 처분청은 2018.12.20. 주택과로부터 위반 건축물의 축조 사실을 통보받고, 2019.1.25. 쟁점주택의 현장을 조사한 후, 쟁점주택의 전용면적은 244.22㎡이나 엘리베이터홀 16.15㎡를 현관으로 확장하여, 주택 진입공간 및 신발장, 옥상 진입 계단 등으로 활용하고 있고, 옥상의 창고 30.29㎡에 냉난방시설을 설치하여 주거전용으로 사용하여실제 쟁점주택의 전용면적은 290.66㎡라고 보고하였다.

(마) 청구인들이 OOO과 작성한 부동산매매계약서의 제10조특약사항을 보면, 매수인은 계약체결 전에 현장을 방문하여 계약목적물의 구체적인 위치와 현황 등을 확인하였고, 매수인은 각 세대별로 이용가능한 시설 및 서비스 공간에 차이가 있음을 확인하며, 옥상정원 및 티룸은 최상층 세대인 가든1·2·3호 세대만 사용이 가능하다고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

「지방세법」제13조 제5항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하면서 그 제3호에서 고급주택은 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조 제4항 제4호에서 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다.

청구인들은 엘리베이터홀로 허가된 부분 및 옥상 계단실로 허가된 부분을 포함하여 중문을 설치하고, 신발장과 거실 진입공간으로 개조하여 전용면적으로 쓰일 수 있는 구조를 갖추었으며, 실제로도 쟁점주택과 함께 일체를 이루어 사용되는 것으로 보이는 점, 옥상창고(티룸)의 경우 청구인들은 쟁점주택의 내부계단에서 바로 옥상으로 연결되어 있는 반면 다른 세대는 중앙 계단 등을 통하여 출입을 하여야 하는 것으로 보이고, 매매계약서에 티룸은 최상층 세대인 가든3호(쟁점주택)만이 사용가능하다고 기재되어 있는 등 이 시설은 쟁점주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거공간으로 판단되는 점 등에 비추어 청구인들이 쟁점주택을 취득할 당시 쟁점주택은 공부상 전용면적이 244.22㎡이나, 사실상 전용면적은 엘리베이터홀 등을 포함하여 245㎡를 초과하여 고급주택에 해당하는 것으로 보이므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

「지방세기본법」제54조 제1항에서 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 한 경우로서 신고하여야 할 납부세액보다 납부세액을 적게 신고한 경우 등에는 과소신고한 납부세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과한다고 규정하고 있고, 제57조 제1항에서 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.

청구인들이 쟁점주택의 건축허가 당시의 도면과 상이한 실태를 파악하기 어려운 제반 사정을 고려할 때 쟁점주택을 고급주택으로 신고하지 않은 것에 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 주장하나, 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 신고․납부의무를 위반한 경우 부과하는 행정상의 제재로서 지방세법령의 무지 또는 착오는 가산세를 면제할 만한 정당한 사유에 해당하지 않는 점, 청구인들이 취득할 당시부터 쟁점주택은 고급주택에 해당했던 것으로 보이나 청구인들은 쟁점주택의 취득세 등을 과소신고·납부한 점, 청구인들이 쟁점주택의 취득세 등을 과소신고·납부 것은 쟁점주택이 고급주택에 해당하지 아니한다고 오인한 것에 따른 것으로 보이고, 이러한 사유를 정당한 사유로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등을 과세하면서 가산세를 포함한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법

제54조(과소신고가산세ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 한 경우로서 신고하여야 할 납부세액보다 납부세액을 적게 신고(이하 "과소신고"라 한다)하거나 지방소득세 과세표준 신고를 하면서 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 "초과환급신고"라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과환급신고한 환급세액을 합한 금액(이하 "과소신고납부세액 등"이라 한다)의 100분의10에 상당하는 금액을 가산세로 부과한다.

제55조(납부불성실ㆍ환급불성실가산세) ① 납세의무자가 지방세관계법에 따른 납부기한까지 지방세를 납부하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 "과소납부"라 한다)한 경우 또는 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 "초과환급"이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 산출한 금액을 합한 금액을 가산세로 부과한다. 이 경우 가산세는 납부하지 아니한 세액, 과소납부분(납부하여야 할 금액에 미달하는 금액을 말한다. 이하 같다) 세액 또는 초과환급분(환급받아야 할 세액을 초과하는 금액을 말한다. 이하 같다) 세액의 100분의 75에 해당하는 금액을 한도로 한다.

1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액 × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 부과결정일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율

제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.

(2) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

4. "건축물"이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급주택·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일(괄호 생략) 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(3) 지방세법 시행령

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지