제출된 검인계약서상 매매대금으로 볼 것인지 여부(경정)

동대문세무서장이 2008.11.10. 청구인에게 한 2006년 귀속분 양도소득세 31,265,970원의 부과처분은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 1046-40 대지 671㎡ 및 같은 리 1046-45 도로 120㎡의 취득 가액을 71,700,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인은 2004.05.13. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 1046-40 대지 671㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다) 및 같은 리 1046-45 도로 120㎡(이하 "쟁점②토지"라 하고, 쟁점①토지"와 합하여 "쟁점 토지"라 한다)를 2006.01.13. 김○○ 외 1인에게 양도하고 2007.05.31. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2006년 귀속분 양도소득세 19,118,300원을 신고 납부하였다. 처분청은 쟁점①토지가 비사업용 토지에 해당되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 수정신고를 하도록 2008.04.30. 청구인에게 수정신고 안내 및 소명자료 제출을 요청하였으나 청구인이 수정신고 및 소명자료를 제출하지 아니하자,

쟁점 토지의 양도당시 작성된 부동산매매계약서상 매매가액(115,980,000원)을 양도당시 실지거래가액으로, 쟁점 토지의 등기이전을 위하여 ○○군청에 제출된 검인계약서상 매매가액(2,500,000원)을 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여 2008.11.10. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 31,265,970원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.02.04. 이의신청을 거쳐 2009.05.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 부동산매매계약서에 의하여 확인되는 바와 같이 평당 300,000원씩 총 72,000,000원에 쟁점 토지를 매입하였고, 매매대금은 쟁점 토지의 소유권 등기이전 업무를 대행한 법무사 도○○ 명의의 예금계좌로 입금하였으며, 도○○은 동 매매대금을 양도자인 권○○에게 즉시 지급한 사실이 예금통장 사본에 의하여 확인되므로 이를 취득당시 실지거래가약으로 인정하여야 한다.

(2) 쟁점 토지는 동호인 전원주택단지(○○동호인 B단지)로 조성되던 곳이므로 지목변경을 위한 기초토목공사가 2000년부터 시작되었는 바, 공사비는 평당 100,000원씩 총 24,000,000원이 소요되었고, 공사대금은 청구인과 채권채무 관계가 있던 매제인 하○○이 대신 지급을 하였으며 이는 토목공사 관련 영수증 등의 증빙에 의해 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 잔금청산일에 매매대금을 지급하지 못하여 등기는 이전하되 전소유자 권○○을 권리자로 가등기를 하였다가 후소유자 김○○ 외 1인에게 양도한 매매대금을 2006.01.11. 지급받아 2006.01.13. 등기이전을 하고 전소유자 권○○에게 2006.01.12. 잔금을 지급하고 2006.01.17. 가등기를 해제하였다고 주장하나 후소유자로부터 지급받아 전소유자에게 지급하였다는 금액은 취득가액 전액에 해당되므로 거래관행상 매매대금의 지급없이 등기를 이전했다는 것은 납득되지 아니하고 부동산매매계약서상 지급약정 내역과도 상이하다. 제출한 대금지급 증빙의 내용상 지급자도 하○○으로 기재되어 있어 청구인이 쟁점 토지의 매매대금을 지급하였다는 직접적인 증빙이 없어 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 토목공사비용으로 지급하였다는 영수증 등을 제시하였으나, 영수증 등은 청구인이 아닌 "하○○" 명의로 작성되어 있고 작성일자도 쟁점 토지의 취득일로부터 2년전인 2001년에서 2002년 사이인 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점 토지와 관련된 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점 토지의 취득당시 실지거래가액을 청구인이 제출한 부동산 매매계약서상 매매대금(72,000,000원)으로 볼 것인지, ○○군청에 제출된 검인계약서상 매매대금(2,500,000원)으로 볼 것인지 여부

(2) 쟁점 토지의 토목공사 관련비용이라고 주장하는 24,000,000원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(단서규정 생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

<쟁점(1)에 대하여>

(1) 청구인은 평당 300,000원씩 총 72,000,000원에 쟁점 토지를 매입하였고, 매매대금은 쟁점 토지의 소유권 등기이전 업무를 대행한 법무사 도○○ 명의의 예금계좌로 입금하였으며, 도○○은 동 매매대금을 양도자인 권○○에게 즉시 지급(계좌이체)한 사실이 확인되므로 이를 취득당시 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 부동산매매계약서, 예금통장사본, 무통장입금증사본 등을 제시하였다.

(2) 청구인의 제시한 쟁점 토지의 부동산매매계약서(2004.03.10.자)에는 매도인은 권○○, 매수인은 김○○(대리인은 청구인의 매제인 하○○)으로 기재되어 있고, 매매대금은 계약당일에 7,000,000원, 잔금청산일(2004.05.10.)에 65,000,000원을 각각 지급하기로 하고 잔금청산과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 매수인에게 교부하고 완전한 소유권을 이전하기로 한다는 내용이 약정되어 있다.

(3) 도○○은 검인계약서에 날인된 직인의 내용으로 보아 쟁점 토지의 소유권 등기이전 업무를 대행한 법무사임을 알 수 있으며, 도○○의 예금통장(농협중앙회 ○○군출장소 597-01-○○○○○○)에는 2006.01.11.자에 "하사장님보관금"이라는 수기메모가 기재되어 있다.

(4) 도○○이 쟁점 토지의 후소유자 김○○에게 발행한 영수증(2006.01.11.)에는 쟁점 토지에 대한 매매대금보관금으로 71,700,000원을 수령한다는 내용이 기재되어 있다.

(5) 무통장입금증(농협중앙회 ○○군출장소, 2006.01.11.)에는 도○○이 쟁점 토지의 전소유자인 권○○에게 71,700,000원을 송금한 내용이 기재되어 있다.

(6) 쟁점 토지의 등기부등본에는 청구인이 2004.05.13. 권○○으로부터 쟁점 토지를 취득한 사실, 2004.05.13.자로 권○○이 설정한 가등기권이 2006.01.17.자로 말소된 사실, 2006.01.13.자로 김○○ 외 1인에게 쟁점 토지의 소유권이 이전된 사실 등이 나타나는 바, 청구인은 잔금청산일에 매매대금을 지급하지 못하자 전소유자인 권○○이 가등기를 설정하였고, 후소유자인 김○○ 외 1인에게 쟁점 토지를 양도하고 2006.01.11. 매매대금을 지급받아 권○○에게 미지급된 매매대금중 잔금을 청산하고 2006.01.13. 소유권이전 등기를 경료하면서 2006.01.17.자로 가등기를 말소한 것이라고 주장하고 있다.

(7) 한편, 청구인의 매제인 하○○은 조세심판관회의에 참석하여 다음과 같은 내용의 의견진술을 하였다.

(가) 쟁점 토지의 지주인 권○○을 잘 알고있어 동호인 주택(8채)단지를 조성하는 과정에서 1명이 중간에 탈퇴함에 따라 손위처남인 청구인에게 가입하라고 권유하여 청구인이 쟁점 토지를 취득하게 되었는데 자금부족으로 잔금을 청산하지 못함에 따라 전소유자 권○○이 가등기를 설정하였고, 나중에 쟁점 토지를 매각한 대금으로 잔금을 청산하고 소유권이전등기를 경료하면서 가등기를 해제하였다.

(나) 쟁점 토지 매입당시에는 실가신고제도가 없어 기준시가로 양도소득세 신고를 하게 되었으나, 취득당시의 실지거래가액은 72,000,000원이 틀림없다. 특히, 금융거래증빙(무통장입금증)에 의하여 매매대금이 정산된 내역이 구체적으로 확인되므로 이를 취득당시 실지거래가액으로 인정하여야 한다. 금융거래시 71,700,000원으로 정산된 이유는 쟁점 토지를 실측한 결과 약간의 면적차이가 발생하여 정확히 계산하다 보니 그렇게 된 것이다.

(8) 살피건대, 처분청은 쟁점 토지의 취득당시 실지거래가액을 소유권 등기이전시 제출된 검인계약서에 기재된 2,500,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 위에서 본 바와 같이 청구인이 제시한 제반 증빙과 의견진술내용 등을 종합해 볼 때, 금융거래자료와 여러 정황으로 보아 하○○이 도○○에게 2006.01.11. 지급한 것으로 보이는 71,700,000원을 쟁점 토지의 실지거래가액으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

<쟁점(2)에 대하여>

(1) 청구인은 토목공사 관련비용 지출액 24,000,000원을 양도가액에 대응되는 필요경비로 인정해 줄 것을 주장하면서 입금증 및 확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(2) 기초토목공사 시공자라는 정○○이 하○○에게 작성 교부한 확인서(2000.09.19.)에는 2000.09.09. 토목공사계약이 체결되었고, 토목계약서상 수주금액은 평당 100,000원(공급대가)임을 확인한다는 내용이 기재되어 있으며, 2006.01.09. 작성한 이행각서에는 ○○동호인단지(B단지)의 토목공사 하자부분을 약속기한내 반드시 이행하겠다고 되어 있고, 2006.01.09. 작성한 영수증에는 ○○동호인단지(B단지)의 토목공사비 잔금중 일부로 10,000,000원을 정히 영수한다는 내용이 나타나고, 2001.05.04.자 무통장입금증(○○은행 ○○○지점)에는 하○○이 정○○에게 10,000,000원을 송금한 내역이 나타난다.

(3) 2001.04.20.자 무통장입금증(○○은행 ○○○지점)에는 하○○이 전○○(묘지이장 시공자라고 주장)에게 3,000,000원을 송금한 내역이 나타나고, 2002.04.02.자 전자확인증(타행계좌이체)에는 하○○이 이○○(녹화작업 시공자라고 주장)에게 3,000,000원을 송금한 내역이 나타난다.

(4) 2002.08.10.자 영수증에는 지하수개발사업자라는 김○○이 ○○동우회 하○○으로부터 지하수개발마무리대금조로 4,000,000원을 수령하였다는 내용이 기재되어 있다.

(5) 한편, 청구인의 매제인 하○○은 조세심판관회의에 참석하여 쟁점 토지는 동호인주택단지로 조성되었고, 2000년부터 택지조성을 위한 토목공사가 진행되었으며, 토목공사 관련비용으로 24,000,000원을 지출한 사실이 영수증, 확인서, 금융거래증빙 등에 의하여 입증되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 내용으로 의견진술을 하였다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점 토지의 토목공사 관련비용으로 24,000,000원을 지출한 사실이 있으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 금전을 지출하거나 송금한 사실은 나타나지만 등 금액이 토목공사와 직접 관련된 지출비용임을 입증할만한 구체적인 공사관련 증빙(견적서, 세금계산서 등)의 제시가 없는 점, 시공업자들이 공사실적에 대한 세무신고를 이행한 사실이 없는 점 등을 감안할 때 이를 필요경비로 인정하기에는 무리가 있다 하겠다. 따라서, 처분청이 24,000,000원을 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례