[사건번호]조심2013서2803 (2013.11.21)

[세목]부가[결정유형]기각

[결정요지]공유물분할 청구소송은 합의각서를 작성하였다고 주장하는 날보다 7개월 이상 이전에 취하함으로써 종료된 점, 합의각서가 조사당시에는 제출되지 아니하였다가 추후 제출된 점, 임차인 협의회의 실존여부 및 안영제가 임차인 운영회의 대표인지 확인할 수 있는 객관적인 증빙 등이 없어 신뢰하기 어려운 점, 임대차계약이 체결된 후 임대료를 조정하는 상관례와 다르게 임대차계약서 작성일 이전에 합의각서가 작성된 것으로 나타나는 점, 임차인들이 분양대행업체로부터 전대차보장 확약을 받았고, 07.1월~07.5월까지 분양대행업체로부터 매월 OOO만원씩 지급받은 사실이 확인되는 점 등을 종합할 때, 임대인이 합의각서에 의하여 임대료를 지급받지 아니하였다는 청구주장은 받아들이기 어려움

[관련법령] 부가가치세법 제7조 / 부가가치세법 제9조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 김OOO 외1인은OOOOO OO OO동 60-15 외 2필지에소재한상가(이하 “쟁점상가”라 한다)의 소유자로서,2006년 12월경 김OOO 외49인(점포수 53개)에게임대기간 2007.1.10.～2009.1.9., 보증금 OOO천원, 월임대료 OOO천원으로임대차계약을 체결하였다.

나. 처분청은 쟁점상가에 대한 세무조사를 실시한 결과, 2007년 제2기～2008년 제2기 부가가치세를 과소신고(무실적)한사실이 확인되어처분청은 2012.11.14.청구인에게 부가가치세2007년 제2기분 OOO원, 2008년 제1기분 OO,OOO,OOO원, 2008년 제2기분 OOO원을경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여2013.2.4. 이의신청을 거쳐, 2013.6.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2006년 12월경 임차인(전대사업자)들과 쟁점상가에 대하여 임대기간을 2007.1.10.～2009.1.9.로 하여 임대차계약을 체결하였으나, 쟁점상가 공동소유자간의 공유물분할 청구소송 및 전대인이 분양대행업체를 사기분양 혐의로 고소하는 등으로 인하여 임차인(전대사업자)들의 일반입점 상인(전차인) 모집이 불가하여 정상적인 전대사업 영위가 이루어지지 않았기에, 2007.1.8. 쟁점상가의 공동건물주 박OOO과 임차인(전대사업자) 대표 운영위원이 쟁점상가가 정상운영 되는 시점부터 임대료를 수령하기로 하는 합의각서를 작성하여, 임차인(전대사업자)들이 쟁점상가 일부에서 정상적으로 전대사업을 영위하게 된 2008년 7월부터 임대료를 수령하였으며, 이에 대한 부가가치세를 정상적으로 신고하였는 바, 처분청에서 청구인과 임차인(전대사업자)들이 당초 체결한 임대차계약서를 과세근거로 하여 부과처분한 부가가치세OOO원은 결정취소 되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 임대차계약서를 근거로 하여 과세처분한 것은 부당하다고 주장하나, 첫째, 쟁점상가의 공동건물주인 청구외 박OOO(이하 “박OOO”이라 한다)과 쟁점상가의 임차인 대표 운영위원이라는 안OOO(이하 ‘안OOO’라 한다)가 2007.1.8. 작성하여 이의신청시 제출한 합의각서가 법률적 효력을 갖기 위한 공증 등의 절차를 이행하지 않았으며, 임차인협의회가 실제 구성되었다는 정관이나 전대인 안OOO가 전대인들을 대표한다는 위임장이 없는 바 합의각서의 진위를 신뢰하기 어려우며, 둘째, 건물주는 미분양점포 발생 시 임대차기간 동안 분양대행업체로부터 임대료 전체금액을 지급받기로 계약을 하였으며, 일부 전대인에게 확인한 바 분양대행업체가 전대인을 대신하여 건물주에게 임대료를 지급한 사실이 확인되므로 건물주가 쟁점기간 동안 임대료를 수취하지 않았다고 보기 어려우며, 셋째, 용역이 공급시기는 「부가가치세법」제9조 제2항 규정에 의하여 역무가 제공되거나, 재화·시설물 또는 권리가 사용되는 때로 규정하고, 「부가가치세법」시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 보는 바, 타인에게 용역을 공급한 이상 그 대가를 실제로 받았는지 여부는 용역의 공급시기를 결정하는데 영향을 미칠 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 따라서, 처분청의 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부동산 임대료에 대하여 합의각서를근거로 이를받지 아니하였다는 주장과 임대차계약서를 근거로 과세한 부가가치세 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 청구이유서 및 처분청의 답변서 등 심리자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 건물주인 청구인은 쟁점상가를 임대하기 위하여 임차인(전대사업자)들과 임대차계약을 체결하였고영업형태 및 용어 등은 아래표와같이 구분된다.

* 임대인 - 대행자와 상가 형성을 위한 시설공사, 입점할 업종 선택 및 임차인유치 등 상가 임대를 위한 업무 대부분을 위임하는 대행계약서를 작성한다.

* 대행자 -위 계약에 따라 자기 책임 하에 상가를 완성하여 상인이 입주할여건을 조성 한 후 임차인을 모집한다.

- 임차인에게 점포권리금의 소유권을 인정하는 조건이다.

- 대행자는 본인이 모집한 임차인과 개발비, 임대보증금(지주보증금), 월임대료(지주세) 등이 표시된 임대분양계약서를 작성한다.

-동 개발비는 상가 권리금 형성의 기초가 되어 이후 임차인이 점포임차권 양도시 양도가액에 포함시켜 임차인이 수령한다.

* 임대인은 대행자가 모집한 임차인과 정식 점포임대차 계약서를 작성함으로써 실질적인 임대차 관계가 성립된다.

(나) 공동건물주(임대인)인 유OOO은 2005.12.9.공동건물주(임대인)인 박OOO을 상대로 공유물분할청구의소를 제기하였으며, 2006.5.17. 개인적인 사정을 이유로 소송을 취하한 것으로 확인된다.

(다)2006년 3월경 쟁점상가의 공동건물주인 박OOO은 소위 죽어있는 쟁점상가 즉 건물내외관 리모델링과 패션쇼핑몰로서의 개발·분양(임차인·입주상인 모집, 광고와 홍보 등)이 필요한 쟁점상가의 활성화를 위하여 분양대행업체인(주)OOO와쟁점상가에 대한 활성화(임대료 대리징수 포함)를 위한약정을 하였으며(주)OOO는 상가활성화 권한을 위임받아 리모델링공사, 상가분양 광고홍보 등 개발용역을 시행한 것으로 나타난다.

(라) 임차인(전대사업자) 청구외 김OOO은 ㈜OOO 대표이사 강OOO을 사기 등 혐의로 고소하였는 바, 이는 매월 고정적인 수익금을 지급할 의사나 능력이 없음에도 매월 OOO만원의 임대료를 지급하겠다고 하였으나 2007.1.1.부터 월OOO만원씩 5개월간 입금된 이후 입금되지 아니하였고 임대차계약서(2006.6.14.), 전대차보장확약서(2006.6.14.)를 작성해 주는 등 속았다는 혐의였으며, OOO지방검찰청장은 위 고소사건에 대하여 2008.9.12. 불기소(혐의없음, 증거불충분) 통지한 것으로 나타난다.

(마) 박OOO과 안OOO가 2007.1.8. 작성하였다고 주장하는 합의각서의 주요 내용은 아래 표와 같다.

(바) 박OOO은 2006.3.7. 분양대행업체와 약정계약을 체결하고, 분양대행업체에 건물공사, 임대분양, 입주자 상인모집에 대한 권한을 위임하였으며, 분양대행업체는 2006.5. 이후부터 1층 110개, 2층 110개 점포에 대하여 1구좌당 OOO천만원(개발비,광고비 등 : 권리금 인정) 투자시 연20%의 수익률을 보장한다는 광고로 전대인을 모집하여 임대분양 계약(임대보증금 OOO백만원 포함)을 체결하였으며, 이와 별도로 1년간 전대인에게 월 OOO만원씩 지급한다는 전대차보장확약서를 작성한 것으로 나타난다.

(사)박OOO과분양대행업체 간의 약정서 주요내용은 아래 표와 같으며,

분양대행업체는 전대인이 보증금 등을 완납하면, 임대분양계약서를 회수하며 건물주와 전대인이 임대차계약(임대기간:2007.1.10.～2009.1.9. 매월30일 지급)을 체결하도록 중개역할을 하였고, 건물주와 전대인의 임대차계약일은 2006.12.16.～2007.1.31.까지로 계약자마다 상이하고, 전대인 안OOO의 계약일자는 2007.1.9.로 이의신청시 제출된 합의각서보다 늦게 작성된 것으로 나타난다.

(아) 처분청은 김OOO 외 28인에게 2008.8.1. 전대인의 전대사업에 대하여 사업개시일 2008.7.20.로 직권등록을 하였고, 전대인들이 2008.12.31. 자진폐업 하였으며2008년 제2기 부가가치세신고내역을 확인한 바, 보증금 OOO천원, 월 임대료 OOO천원으로 신고하였음이국세통합전산망에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 답변서 등 심리자료에서 다음과 같이 과세근거를 제시하고 있다.

(가) 박OOO이 임차인(전대사업자) 대표 운영위원이라는 안OOO와 작성하였다고 주장하는 합의각서는 2012년 9월 조사당시에는 제출되지 아니하였다가 추후 이의신청시 제출된 자료이며, 합의각서 작성당시인 2007.1.8.현재, 임차인(전대사업자) 운영회의가 실제로 존재하였는지 여부와 안OOO라는 임차인(전대사업자)이 임차인(전대사업자) 운영회의 대표 운영회원인지 여부가 불분명하고,청구인이 임차인(전대사업자)들과 2006년 12월 중순경부터 임대차계약을 체결하고 채 1달도 지나지 아니한 시점인 2007.1.8.에 월세 수입금액을 포기하는 합의각서를 임차인(전대사업자) 대표 운영위원과 체결, 작성하였다는 주장은 일반적인 부동산 임대차 관행 및 상식을 벗어난 것이다.

(나) 합의각서를 살펴보면, 그 작성일이 2007.1.8.인데 안OOO가 임대차계약을 체결한 2007.1.9. 보다 1일이 빠른 것으로 되어 있고, 더욱이 임차인(전대사업자)들 중 6명은 쟁점상가 임대개시일 2007.1.10. 혹은 그 이후에청구인과쟁점상가 점포임대차계약을 체결한 사실이 있어 이는 정식으로 임대차계약을 우선 체결한 후 추후 발생된 사정에 따라 월 임대료를 조정 합의하는 일반적인 상관례 상식에 어긋나며, 합의각서와 같이 제출된 임차인(전대사업자) 안OOO의 인감증명서 발급일은 합의각서 작성일 2007.1.8. 이전이 아닌 이 건 청구가 접수되기 전인 2013.1.19.이며, 합의각서에 대하여 법률적 효력을 가지는 공증을 이행한 사실이 없다.

(다) 쟁점상가 임차인(전대사업자)들은 분양계약당시 1구좌(1점포 3.3㎡)당 향후 1년간의 전대수입금액 연 OOO백만원(월 OOO만원)을 분양대행업체인 (주)OOO로부터 수령할 수 있는 전대차 보증 확약을 받았으므로 임차인(전대사업자)들은 전대사업이 정상적으로 영위될 때까지의 월세를 면제해 달라고 주장할 수 있는 합리적인 명분이나 이유는 달리 없으며 실제로 2007.1월부터 5월까지 분양대행업체 (주)OOO로부터 매월 OOO만원씩 지급받은 사실이 확인된다.

(라) 청구인의 임대개시일은 임대차계약서 상의 2007.1.10.인 것이지 임차인(전대사업자)들이 입점상인을 모집하여 전대사업을 영위할 수 있었다는 2008년 7월부터가 아니며, 청구인이 설령 임차인(전대사업자)들로부터 본인들의 전대사업 영위불가를 사유로 월 임대료를 지급받지 못했다 하더라도 2007.1.10.～2009.1.9. 동안 임차인(전대사업자)들에게 쟁점상가 부동산 임대용역을 공급하면서 임대차계약서상에 받기로 한 약정한 월 임대료인 것이다.

(마) 청구인은소송 및 사기분양 고소건 등으로 쟁점상가에 입점할 상인을모집할 수 없어 2007년 1월～2008년 6월까지 공실상태였다고 주장하나,공동소유주간의 공유물 분할청구소송은 2006.5.17. 소송 당사자간의 소취하가 이루어졌으며, 다음과 같은 사실이 확인된다.

1) 청구인이 이의신청시 제시한 서류(전대인이 분양대행업체 대표를 사기혐의로 고소한 건에 대한 결과통지 내용) 중, “임대분양계약서와 같이 1구좌 OOO백만원의 수익근거는 월세가 1구좌에서 OOO만원 기준으로 나오면, 이중 건물주에게 OOO만원 지급하고, OOO만원을 수분양자의 수입금액으로 이건 고소인은 월OOO만원을 지급하기로 되어 있으므로, 2007년 1월부터 2007년 7월까지 7개월간 OOO만원 지급 후 입주자상인 임OOO이 악세사리점을 운영하다 그만두어 이후 지급하지 못하였고”라는 OOO경찰서 조사 내용 중 입주자 상인이 쟁점상가에 입점·폐점한 사실을 파악할 수 있는 내용이 언급되어 있다.

2)국세통합전산망에 2007년, 2008년도 쟁점상가에 입점한 상가내역을 조회한 결과, OOO(2007.1.10.～2008.1.25.), OOO(2007. 1.10.～2008.12.31), OOO(2008.2.29.～2009.5.21.) 등이 입점한 사실을 확인되고, 또한 합의각서를 작성한 전대인 안OOO는(상호:OOO) 2006.10.25～2010.5.17.까지 의류 도소매업으로 사업을 영위한 사실이 확인된다.

3)임차인(전대사업자)협의회라는 단체의 경우도 청구인이 주장하는 기간에 실제 조직되었는지 확인할 수 있는 서류는 없으며, 전대인 안OOO는합의각서에 의하여 본인을 포함한 모든 전대인이 건물주에게 임대료를 지급하지 아니하였다고 진술하나, 심리과정에서 일부 전대인에게 확인한 바, 전대인은 건물주와 합의각서를 작성한 사실이 없으며 분양대행업체가 전대인을 대신하여 건물주에게 임대료를 지불한 사실이 확인되었다.

(3) 청구인은 이건 부과처분이 다음과 같은 이유로 부당하다고 주장하며 관련증빙 등을 제출하였다.

(가) 임대인은 상가를 임대하기 위하여 임차인(전대사업자)과 임대차 계약을 체결하였으나,임대인 구성원간의 쟁송 및 임차인(전대사업자)과 대행자간의쟁송 등 임대인의 귀책사유로 상가에 입점할 상인을 정상적으로 유치하지 못하였고, 임대인과 임차인(전대사업자)간 당초 임대차 계약내용을 변경하는 합의각서를 작성하여임대료 지급시기를 합의변경하였고, 이에 따라, 당초 임대차계약서 내용에 따라 임대료를 수수하지 못하고, 결국 2009년 3월 임대차계약을 해지하고 보증금 전액을 반환하였다.

(나) 처분청은합의각서 작성일자보다 임대차계약서 작성일자가 늦게 작성된 사실로 보아 동 합의각서가 신빙성이 없다고 주장하나,일반적인 임대차계약도 계약당사자간 수차례의 조건 제시 및 협의과정을 거치는 등 계약이 성사되기까지는 많은 시일이 소요되며, 상가 임대당시 상황은 쟁송과 상가 개업시 여러 문제점 노출로 인하여 임대가여의치 아니한 상태에서 하는 임대차 계약이므로 사전에 임차인(전대사업자)이 위험을회피할 수 있는 조건을 임차인(전대사업자)에게 제시하여야 하였기 때문에 합의각서가 임대차계약일보다 일찍 작성된 사실을 감안하지 아니하고, 단지, 임대차 계약일자와 합의서 작성일자가 뒤바뀐 내용만을 문제 삼아 증빙의 신빙성을 부인하는 것은 형식에 치우친 불합리한 판단으로 보이고, 또한, 사후에 조작한 서류라면 이렇게 오해할 만한 여지를 남기지 않고 작성되었을 것이며, 처분청은 합의각서가 공증되지 아니하였고, 임차인(전대사업자)협의회의 존재가 불확실하므로 증빙으로서 신빙성이 없다고 주장하나, 공증이 서류의 대외 신뢰도를 높인다는 사실은 인정하나 공증하였다고 무조건 그 서류가 사실이라는 판단은 큰 오류이며, 임차인 협의회는 법 규정에 의한 단체가 아닌 단지 임차인간의 협의체이나 정관 등이 없다는 사실로 동 협의회를 부인하는 것은 OOO 시장의 특성을 무시한 부당한 판단이며 처분청에서 동 협의회가 작성한 것으로 판단되는 서류를 확보한 것으로 알고 있다.

(다) 처분청은분양대행업체가 임대인에게 임대료 지급을 보장하겠다고 한 약정서에 따라 임대수입을 결정하였다고 주장하나,상가 개발시 당초 상가분양을 위하여 분양대행업체와 작성된 약정서로서, 순수한 임대차계약이 아닌 상가 분양 및 활성화를 위한 조건의 약정서이었을 뿐으로, 건물주의 잘못으로 정상적인 상가 임대(분양)에 문제점이 발생한 사실이 확인되고 이로 인하여 분양대행자 또한 막대한 손실을 입어 임대인에게 임대와 관련하여 일체의 대금지급이 없었다는 사실이 확인됨에도 이를 인정하지 아니하고 과세처분한 것은 부당하다.

(라) 처분청은 국세통합전산망에 의해 동 상가에 사업자등록이 된 사실로 보아 동 상가는 공실상태가 아니었으므로 당초 처분이 정당하다고 주장하나, 동 상가의 임대차계약서는 이미 다수의 임차인과 작성한 사실이 확인되고 동 임대차계약서를 근거로 일부의 상인(3인)이 사업자등록을 하였으나 실질적인 영업을 개시하지 못하였음이처분청에서 확인한 바와 같이 부가가치세 신고내역이 없음이입증되고, 부가가치세 신고내역이 존재한다는 청구외 OOO는 업종이 동 상가와는 전혀 다른 업종인 의류업으로 동 상가에 사업자등록만 하였을 뿐 실 사업장은 OOO시장내 노점으로 확인되는 사실은 감안하지 아니하였고, 단지 국세통합전산망상에 전체 임차인 중 극히 일부인 3인이 사업자등록을 하였다는 사실만으로 동 상가 전체가 정상적으로 임대에 공한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(마) 위와 같이,임대인의 귀책사유로 인하여 OOO상가 상인 입점이 정상적으로 이루어지지 아니함으로써, 첫째,임대인과 임차인 당사자 간에 당초 계약내용을 변경함으로서 당초 임대차계약서 내용에 명시한 월 임대료를 전혀 수취하지 못하였고, 둘째,당초 임대차계약을 취소하기로 임대차인간 합의함으로서 당초 계약시 수취한 임대보증금 전액을 반환한 사실이 확인되는 바, 처분청이 이러한 사정을 반영하지 아니하고 단지 조건이 충족되지 아니한임대차계약서를 근거로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

(바)청구인은 청구주장을 입증하기 위하여합의각서, 사실확인서(안OOO), 소장(공유물분할청구의 소), 임대보증금 반환 내역 및 영수증 사본 등을 제출하였다.

(5) 부가가치세법 제13조에 의하면, 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가의 가액의 합계액으로 하며, 같은 법 시행령 제48조에서 계속적으로 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 계약에 따라 받기로 한 대가의 각 부분을 과세표준으로 하고, 같은 법 제21조는 사업자가 확정신고를 하지 아니하거나 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때에는 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다고 규정되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때,청구인은 쟁점상가 공동소유자간의 공유물 분할청구소송 및 전대인이 분양대행업체를 사기분양 혐의로 고소하는 등으로 인하여 임차인(전대사업자)들의 입점상인(전차인) 모집이 불가하여 정상적인 전대사업 영위가 이루어지지 않아 2007.1.8. 박OOO과 쟁점상가의 임차인(전대사업자) 대표 운영위원이라는 안OOO가 합의각서를 작성하였다고 주장하나, 공유물 분할청구소송은 소송제기자인 공동소유자 유OOO이 2006.5.17. 소OOO를 취하함으로써합의각서를 작성하였다고 주장하는 날보다 7개월 이상 이전에 종료된 점, 합의각서가 2012년 9월 조사당시에는 제출되지 아니하였다가 추후 제출된 자료로 합의각서가 공증되지 아니 하였고 임차인(전대사업자)협의회의 실존여부 및 안OOO가 임차인(전대사업자) 운영회의 대표 운영회원인지 확인할 수 있는 객관적인 증빙 등이 없어 그 진위를 신뢰하기 어려운 점, 2007.1.8. 월세 수입금액을 포기하는 합의각서가 작성 된 날 이후 점포임대차계약을 체결한 사실이 있어 임대차계약이 체결된 후 추후 사정에 따라 월 임대료를 조정 합의하는 상관례 흐름과 다르다는 점, 임차인(전대사업자)들이 분양대행업체인 (주)OOO로부터 전대차보장 확약을 받았고 2007년 1월부터 2007년 5월까지 분양대행업체 (주)OOO로부터 매월 OOO만원씩 지급받은 사실이 확인되는 점 등을 종합할 때 「부가가치세법」제13조 및 같은 법 시행령 제48조의 규정에 의거 과세한 이 건 처분은 정당한 것으로 보여진다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.