[청구번호]조심 2016중0630 (2016. 11. 10.)

[세목]양도[결정유형]재조사

[결정요지]위성사진 등에 의하면 쟁점토지 양도 당시 그 지상에는 배나무 약 ◎◎◎주 및 영농과 관련된 창고 등의 지장물이 실제 있었던 것으로 확인되므로, 전체 양도가액에서 이러한 배나무 등의 지장물 가액은 쟁점토지 양도가액에서 제외해야 할 것인바, 제출된 자료만으로는 배나무 등 지장물의 현황 및 양도 당시의 가액을 산정하기 어려우므로 처분청이 쟁점토지 지상의 지장물 내역과 그 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 확인된 지장물의 가액을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

[관련법령] 소득세법 제19조 / 소득세법 제96조 / 국세기본법 제14조

[따른결정]조심2017중1400

OOO세무서장이 2015.11.18. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 <별지1> 기재 토지 지상의 배나무, 영농창고 등의 지장물 내역과 그 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.8.31. OOO 외7필지(상세내역 <별지1>, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO(주)에게 양도하고 양도가액을 OOO원, 납부세액을 OOO원으로 하여 2012.10.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 2015.10.19.부터 2015.11.7.까지 조사를 실시하여 청구인과 OOO(주)가 쟁점토지 매매계약서와는 별도로 작성한 지장물 매매계약서상의 양도대금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)도 쟁점토지의 양도가액에 포함되는 것으로 보아, 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 경정하여 2015.11.18. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

배나무 등 지장물의 양도가액인 쟁점금액은 작물재배업(과수원)을 운영하면서 발생한 것으로 양도소득세가 비과세되는 것일 뿐만 아니라 당사자 간 합의에 따라 적정하게 산정된 가액임에도 쟁점금액이 쟁점토지 양도가액에 포함된다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(1)「소득세법」은 양도소득금액 계산시 자산의 양도가액을 그 자산 양도 당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는 것이며, 계약서 등 처분문서가 진정하게 성립한 것으로 인정되는 이상 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재 내용대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다.

청구인은 쟁점토지를 양도하면서 양도가액을 OOO원으로 하고 지장물 보상에 대하여는 별도의 계약으로 그 보상가액을 OOO원(쟁점금액)으로 하여 계약서를 작성하였는바, 각 매매계약서는 청구인과 매수인간에 정당하게 성립하였고 처분청은 계약서 기재 내용에 대하여 분명한 반증을 제기하지 못하므로 원칙적으로 매매계약서에 기재된 내용대로 토지의 양도가액은 OOO원, 지장물의 양도가액은 OOO원으로 인정되어야 한다.

(2) 처분청은 쟁점토지를 포함한 전체 양도가액에서 지장물 보상가액이 37.5%로 지나치게 과다하여 거래가액이 적정하지 아니하다는 의견이나, OOO(주)가 동일한 목적으로 근시일 내에 양수한 인접토지의 매매가액은 평당 OOO원인바, 처분청 의견과 같이 쟁점금액을 쟁점토지 양도가액에 포함하여 산정하면 평당 약 OOO원으로서 오히려 시가에 부합하지 아니한다.

OOO

(3) 처분청은 지장물 매매가액과 관련하여 배나무의 가액이 임의로 산정되었다고 하나 배나무 간격(4m×4m=16㎡)을 고려하고 수령 10년의 배나무 660주에 대한 향후 30년 간의 예상 수입을 고려하여 그 가치를 OOO원으로 산정하였으므로 쟁점금액은 적정하다.

OOO

나. 처분청 의견

청구인은 당초 지장물을 고려하지 아니하고 양도가액을 일괄하여 OOO원으로 하여 매매계약서를 작성하였다가, 이후 양도소득세를 회피할 목적으로 쟁점금액을 지장물 보상가액으로 하여 별도 계약서를 작성하였으므로 청구주장은 이유 없다.

(1) 청구인이 OOO(주)를 상대로 부동산가압류를 신청하여 2015.8.24. 인용결정된 사건(OOO지방법원 OOO)의 부동산가압류신청서에 의하면 청구인은 오로지 양도소득세를 회피하기 위하여 지장물 보상으로 쟁점금액을 기재한 계약서를 작성한 사실이 나타나고, 당시 매매당사자는 과수원 전체를 평당 OOO원에 매매하는 계약을 체결한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지 지상에 식재된 배나무의 수량관리상태예상 수익 및 영농시설물의 규모현황이 불명확하고, 쟁점금액은 합리적인 평가기준이나 산출근거가 없으며, 청구인은 객관적인 감정평가 없이 양도소득세 회피를 위해 임의로 쟁점금액을 기재한 매매계약서를 작성하였으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지 지상의 배나무영농시설의 보상가액OOO원을 쟁점토지 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률 : <별지2> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지가 과수원으로 운영되었고 쟁점토지 위에 배나무 및 배나무 재배시설이 있었다고 하면서 정OOO 및 공인중개사 문OOO의 확인서, 정OOO의 배 출하내역, 쟁점토지의 위성사진 등을 제출하였는바, 쟁점토지의 위성사진에 의하면 쟁점토지 중앙에 창고 등의 영농시설물로 보이는 건축물이 보이고 주변에는 나무가 식재되어 있는 모습이 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지와 그 지상에 식립된 배나무 및 지장물에 대하여 각각 별도의 계약서를 작성하고 대가를 수령한 것이라고 하면서 “부동산매매계약서” 및 “지장물매매계약서”를 제출하였는바,

“부동산매매계약서”에는 매매목적물이 쟁점토지이고 이를 OOO원에 매매한다는 내용이 기재되어 있으며, “지장물매매계약서”에는 매매목적물이 쟁점토지 지상의 배나무 및 영농시설 등 지상물 일체이고 이를 OOO원에 매매한다는 내용이 각각 기재되어 있다.

(3) 처분청은 청구인과 OOO(주)가 당시 과수원 전체를 평당 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였으나 양도소득세 회피를 위하여 쟁점금액을 지장물 양도가액으로 기재한 계약서를 작성한 것이라고 하면서 청구인이 OOO(주)를 상대로 부동산가압류를 신청하여 2015.8.24. 인용결정된 사건(OOO)의 “부동산가압류신청서”와 “토지 및 지장물 매매계약서”를 제출하였는바,

“부동산가압류신청서”에는 청구인이 “OOO(주)는 평당 OOO원에 매매하는 이 사건 계약을 평당 OOO원의 토지계약서와 평당 OOO원의 수목 및 지장물 매매계약서로 분리하여 작성하면 지장물에 대한 매매는 양도소득세가 부과되지 아니한다고 하면서 청구인을 설득하였다”, “매매당사자의 의사는 토지 따로 지장물 따로 매매한다는 의사는 아니며, 과수원 전체를 평당 OOO원에 매매한다는 의사로서 매매계약을 체결하였다”라고 주장하는 내용이 기재되어 있고,

“토지 및 지장물 매매계약서”에는 쟁점토지의 매매대금이 OOO원, 특약사항으로 “매도인의 토지매매시 토지가격은 평당 OOO원이고 지장물은 평당 OOO원으로 한다”, “지장물에 대하여 양도소득세는 매수인이 책임진다”라는 내용이 각각 기재되어 있다.

(4) 처분청은 매수인인 OOO(주)의 쟁점토지 및 과수목 취득일이 속한 과세연도의 법인세 신고내역을 확인한바, 과수목의 매출액으로 확인될 만한 금액이 매출액 등 계정에 기재된 사실이 없는 등 과수목의 가치가 없는 것으로 보는 것이 타당하다고 하면서 OOO(주)의 “법인세 과세표준 및 세액신고서”, “계정별원장” 등을 제출하였다.

(5) 처분청이 조사과정에서 감정평가사로부터 회신받은 수령별 배나무 감정가액은 다음 <표3>과 같다.

OOO

(6) 청구인의 대리인은 조세심판관회의에 출석하여 쟁점토지 지상의 배나무가 위성사진에 나타나는 약 300주임을 시인하고, 식재된 배나무 중 보유기간이 제일 짧은 것은 10년이라는 취지로 의견을 진술하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 지장물을 쟁점토지와는 별도로 매도하였고 쟁점금액은 매매당사자간 지장물을 정당하게 평가하여 산정한 양도가액이므로 이를 쟁점토지 양도가액에 포함할 수 없다고 주장하나,

처분청이 제출한 “부동산가압류신청서” 기재내용에 의하면 청구인과 OOO(주)는 쟁점토지와 함께 배나무 등 지장물 전체를 OOO원에 매도한 것으로 봄이 타당하고, 쟁점금액은 청구인의 양도소득세를 회피하기 위하여 임의로 산정된 양도가액으로서 그 산출 근거가 객관적이지 아니하다 할 것이며, 청구인의 대리인 역시 조세심판관회의 의견진술에서 당초 산정한 배나무 등 지장물의 가액이 다소 과다함을 인정한 점 등으로 보아 쟁점금액 전액을 쟁점토지 양도가액에 포함할 수 없다는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다고 하겠다.

다만, 위성사진 등에 의하면 쟁점토지 양도 당시 그 지상에는 배나무 약 300주 및 영농과 관련된 창고 등의 지장물이 실제 있었던 것으로 확인되므로, 전체 양도가액 OOO원에서 이러한 배나무 등의 지장물 가액은 쟁점토지 양도가액에서 제외해야 할 것인바, 제출된 자료만으로는 배나무 등 지장물의 현황 및 양도 당시의 가액을 산정하기 어려우므로 처분청이 쟁점토지 지상의 지장물 내역과 그 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 확인된 지장물의 가액을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.