청구인이 제출한 매매계약서를 허위계약서로 보고 쟁점부동산 취득가액이 불분명하다 하여 환산가액을 취득가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부

가. 청구인은 1990.6.22. 송OOO(청구인의 명의신탁인)외 4인OOO이 신OOO외 5인OOO으로부터 취득하여 보유하던 충청남도 OOO 임야 132,006㎡(이하 ‘분할전부동산’이라 한다) 중 송OOO지분 5분의 1을 1996.6.22. 명의신탁해지로 취득한 후, 2005.12.19. 공유물분할 및 지번분할을 하였으며, 그 중 한 필지인 충청남도OOO임야 21,725㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 2010.1.13. 이OOO에게 양도하고 그 양도가액을 OOO, 취득가액을OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아, 취득가액을 「소득세법시행령」제176조의2 제2항 제2호의 규정에 따라 양도 및 취득당시 기준시가에 의하여 환산한 가액인 OOO으로 하여 2011.1.3. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산 취득당시의 매매계약서를 보관하고 있다가 양도소득세 신고시 제출하였으나, 처분청은 그 매매계약서상 매도인의 주소가 주민등록상 주소와 일치하지 아니하고, 청구인이 대금지급과 관련된 금융증빙을 제시하지 못하였다는 이유로 그 매매계약서상의 매매가액OOO을 취득가액으로 인정하지 아니하고, 취득가액이 불분명하다고 보았는 바, 이는 아래와 같은 이유로 부당하다.

(1) 취득시 매매계약서상 양도인의 주소와 양도인의 주민등록 주소가 다르게 나타나는 이유는 통상 부동산 매매계약을 체결함에 있어 등기부등본을 먼저 확인하고 계약체결하며 주민등록증은 등기시에 주로 확인함이 일반적인 관행이었으므로 등기부등본에 나타나 있는 주소지를 계약서상 매도인의 주소지가 계약서상 주소지로 된 것이며, 부동산 취득당시에는 양도자인 신OOO이 실제 어디에 거주하였는지 청구인이 알 수 없었고, 부동산 등기 이전시에 양도자의 주민등록상 주소지가 필요하므로 신OOO의 주소지를 주민등록상의 주소지로 정정하였다. 또한, 매매계약서 표지의 양도인 및 양수인과 계약서 별지에 표기된 양도인 및 양수인의 명세가 다른 이유는 당초 취득계약서 작성시에는 매수인은 3인(조OOO)이었으며, 그 후 2인(추OOO)이 부동산 취득자금 마련과 관련하여 추가 참여하였고, 추가 참여시에 당초 취득자와 추가참여자 사이에 계약문건을 작성하지 아니하였는데 이는 공동취득자 모두가 연고자이고 부동산취득대금 지급 후 공동취득자 모두에게 등기만 이전하면 별 문제가 없었기 때문이다. 그리고, 별지에 양도자와 양수자가 기재되어 있으나 이는 취득계약서의 첨부물이 아니고 등기권리증의 일부인 양도인 및 양수인의 명세이다. 당시에는 부동산 취득시 한 두 사람이 부동산 취득계약을 한 후 타인들을 참여시켜 대금지급을 완료한 이후에 등기 이전시에는 당초의 취득계약서 없이도 등기용 계약서를 작성하여 참여자 모두에게 이전등기하는 경우가 많이 있었다.

(2) 한편, 처분청은 실거래의 근거로 금융증빙을 요구하였으나 20년이 지난 현재 금융 증빙을 제시하기는 현실적으로 어려우며, 영수증상 인감은 계약서상 인감과 동일하고 영수증의 필체가 서로 다른 이유는 매도자가 직접 대금을 영수한 적도 있고, 매도자의 비서가 영수증을 사무실에서 작성하여 오기도 했기 때문이다.

따라서, 처분청이 매매계약서와 영수증의 기재내용의 신빙성을 의심하여 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하고 환산한 가액으로 취득가액을 산정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

아래와 같은 이유로 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득당시의 매매계약서는 그 진실성이 의심되므로 그 매매계약서상의 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

(1) 부동산 계약체결시에는 등기부등본 뿐만 아니라 계약 당사자의 주민등록증으로 주소지를 확인하는 것이 일반적이므로 등기부등본만을 참고하여 양도인의 주소지를 기재하였다는 것은 매매계약서가 진실이라고 볼 수 있다는 주장의 근거가 될 수 없다. 또한, 당초 매매계약서 작성 이후 추가로 2인이 참여하였다면 추가 참여자와 당초 취득자가 연고가 있다 할지라도 당초 계약내용의 수정을 반영하는 특약사항이 포함된 계약서 또는 별개의 계약이 있어야 함이 당연하고, 등기권리증의 첨부물이라 하더라도 계약서 표지와 전혀 다른 별개의 내용으로 작성될 수는 없는 것이고, 청구인이 심판청구시 제출한 등기권리증의 제4쪽과 5쪽 별지명세서는 당해 양도소득세 부과 당시 처분청에 제출했던 문서와 달리 여러개의 간인과 도장이 찍혀 있어 청구인이 임의로 작성한 증거서류임을 반증하고 있다.

(2) 한편, 청구인이 이의신청시 제출한 영수증 4매는 모두 필체가 다를 뿐만 아니라, 총 합계금액이OOO으로, 부동산 매매대금인 OOO과도 상이하며, 청구인이 양도소득세 부과 당시 처분청에 제출했던 영수증은 이외에도 한매가 더 있어(1990.6.14.일자 작성,OOO) 청구인의 제출자료는 신빙성이 결여되었다 할 수 있다.

따라서, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서를 사실과 다른 계약서로 보아 취득시 실지거래가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상에 기재된 가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법률

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)，제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우에는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토 지

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물

나. 가목외의 건물

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의 2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────────

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도후 실지거래가액으로 신고하면서 양도가액을OOO으로, 취득가액을OOO으로 신고한 것에 대하여, 취득시 실지거래가액이 불분명하다고 보아 그 취득가액을 「소득세법시행령」제176조의2 제2항 제2호의 규정에 따라 양도 및 취득당시 기준시가로 환산한 가액OOO으로 하여 양도소득세를 추가로 경정․고지하였음이 경정결의서에 나타난다.

(2) 청구인은 1990.6.22. 송OOO(청구인의 명의신탁인)이 조OOO 등 4인과 공동으로 취득한 ‘충청남도 OOO 임야 132,006㎡’ 중 송OOO지분(1/5)을 1996.6.22. 명의신탁해지를 원인으로 하여 청구인의 명의로 소유권 환원등기를 하고, 2005.12.19. 공유물분할 및 지번분할 절차를 거쳐 그 중 일부인 쟁점토지를 2010.1.13. 양도하였음이 쟁점부동산의 등기부등본에 나타난다.

(3) 청구인은 제출한 분할전부동산 취득시의 매매계약서가 쟁점부동산 취득시 작성된 실지 매매계약서이고, 동 매매계약서에 기재된 취득가액 1평당 OOO이 실지취득가액임을 주장하며, 동 매매계약서를 제출하였는바, 동 매매계약서의 주요 기재내용은 아래와 같다.

OOO

(4) 위 매매계약서에는 매매대상 부동산인 충남OOO 외 7건의 상세내역이 ＜표1＞과 같이 매매계약서의 별지로 첨부되어 있다.

OOO

(5) 위 매매계약서상 매수인은 조OOO외 2인(성명기재 안됨)으로 되어 있으나, 등기권리증서 및 등기부등본상 매수인은 조OOO 외 4인OOO으로 나타난다.

(6) 매매계약서상 양도인 신OOO의 주소지가 서울특별시 OOO으로 기재되어 있으나,「주민등록정보」에 의하면 1986.3.24.부터 계약체결일인 1990.3.22. 현재까지 서울특별시 OOO가 주소지로 나타나고, 양도인 신OOO이 1983.8.13 전거를 원인으로 주소를 정정하였음이1990.6.22. 쟁점부동산 폐쇄등기부등본 갑구의 변경사항란에 나타난다.

(7) 청구인이 제출한 매매계약서상 원본의 양식에는 계약일자, 중도금 및 잔대금 지불일자 기재란에 ‘서기壹九 년 월 일’이라고 인쇄되어 있다.

(8) 청구인이 분할전부동산 취득당시 잔금과 관련하여 1990.5.17일 양수인간에 작성하였다고 하며 제출한 자료에 ‘잔금시 지불준비액’이라 기재하여 매매계약서상 잔금액인OOO을 양수인간에 배분한 내역이 나타난다.

(9) 취득계약서에 양수인으로 나타난 공동취득자중 한 명인 조OOO이 2009.12.1. 자기지분을 양도하고, 평택세무서에 양도소득세 신고를 하면서 제출한 취득당시의 매매계약서는 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산 취득당시의 매매계약서와 동일하며, 평택세무서장은 조OOO이 양도한 토지의 취득가액으로 신고한 동 매매계약서상의 매매가액OOO을 경정한 사실이 없는 것으로 이의신청결정서 등에 기재되어 있다.

(10) 청구인은 2011.8.31. 조세심판관회의에 취득당시 매매계약서 원본을 지참하고 출석하여 당초 쟁점부동산을 송OOO의 명의로 취득하게 된 경위와 중도에 매수인이 추가된 이유 및 매매계약서상의 매매대금과 영수증상의 금액의 차이 등에 대하여 소명하였다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대,

처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 양도인의 주소가 주민등록등본상 주소와 상이하고, 매매계약서와 등기권리증상의 양수인 명세가 다르며, 매매대금 지급과 관련된 금융증빙이 없고 영수증의 필체가 다르고 영수증의 합계금액이 매매대금과 다르다 하여 청구인이 제출한 취득시 매매계약서를 허위계약서로 보아 취득가액을 기준시가로 환산가액으로 적용하였으나,

청구인이 제시한 원본 매매계약서를 보면, 양식의 계약일자, 중도금 및 잔대금 지불일자 기재란에 ‘서기壹九 년 월 일’이라고 인쇄되어 있어 취득당시인 1990년대에 사용되어지던 매매계약서로 보여지는 점,

청구인이 취득시의 매매계약서를 허위로 제출할 의도였다면 양도자인 신OOO의 주소를 주민등록상의 주소지와 다르게 기재하거나, 양수인을 등기부등본상에 나타나는 5인과 다르게 3인으로 된 계약서를 제출하지 않았을 것으로 보이는 점,

취득시 계약서상의 양수인 중 한 명인 조OOO이 2009.12.1. 자기지분을 양도하고 평택세무서에 양도소득세 신고시 재출한 취득계약서의 내용이 청구인이 제출한 취득계약서와 동일하다고 처분청이 확인하고 있으며, 취득가액 또한 청구인과 동일하게OOO으로 하여 신고한 것으로 나타나는데 평택세무서에서 이를 경정한 내역은 나타나지 않는 점 등을 감안한 때,

동 매매계약서의 기재내용이 실제 계약내용과 일부 다르다는 이유만으로 동 매매계약서를 허위계약서라고 단정하기는 어렵다고 보이므로, 동 매매계약서상의 매매가액OOO을 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액으로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호

-증권거래세법

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