2006-0308 (2006.07.31)

취득

경정

배당금을 초과하는 금액만큼 관련된 비용으로 보아야 하므로 취득세 등을 부과한 처분은 부당함

지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법 시행령 제82조【취득가격의 입증 등】 / 지방세법 시행령 제82조【취득가격의 범위】

처분청이 청구인에게 2006.3.13. 부과고지한 취득세 55,657,730원, 농어촌특별세 4,395,390원, 등록세 84,026,030원, 지방교육세 15,606,450원, 합계 159,685,600원을 취득세 7,493,110원, 농어촌특별세 591,750원, 등록세 11,312,270원, 지방교육세 2,101,060원, 합계 21,498,190원으로 경정한다.

1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 2004.3.2. ○○광역시 ○○구 ○○동 513-1번지 대지 13,394㎡ 중 13740 분지 13427 및 같은 동 516-1번지 공장용지 4,556㎡ 중 4692 분지 4541 및 같은 동 516-19번지 대지 5,692㎡ 중 5721 분지 5687(이하 이 사건 제1토지 라고 한다)를 낙찰자인 (주)○○주택건설로부터 취득하고 그 취득가액(20,391,010,000원)을 과세표준으로 취득세 등을 신고납부 하였고, 2004.5.6. 이 사건 제1토지의 나머지 지분(이하 이 사건 제2토지 라 한다)을 파산자인 (주)○○으로부터 취득하여 그 취득가액(400,000,000원)을 과세표준으로 취득세 등을 신고납부 하였으나, 그 후 세무조사결과 법인장부의 용지계정상 이 사건 제1,2토지취득과 관련된 비용과 그 취득신고가액과의 차이가 있음을 확인하자 이 사건 제1토지의 차액(876,447,387원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호와 제4호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 26,686,030원, 농어촌특별세 1,928,170원, 등록세 37,373,460원, 지방교육세 6,948,810원, 합계 71,008,300원(가산세 포함)을, 이 사건 제2토지의 차액(1,997,908,513원)을 과세표준으로 위와 같은 세율을 적용하여 산출한 취득세 55,657,730원, 농어촌특별세 4,395,390원, 등록세 84,026,030원, 지방교육세 15,606,450원, 합계 159,685,600원(가산세 포함)을 2006.3.13. 각각 부과고지하였다(이 사건 제2토지만 심사청구함).

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 주택건설 및 분양업을 목적으로 설립된 법인으로 주택을 건설하기 위하여 일정지분으로 나누어진 이 사건 제1,2토지를 취득하였고, 이 사건 제1,2토지의 취득과정은 약 95%이상의 지분을 가진 이 사건 제1토지를 경락받은 낙찰자로부터 먼저 취득한 다음 나머지 지분인 이 사건 제2토지에 대하여 파산자인 (주)○○과 매매계약 체결시 이 사건 제1토지 경락에 따른 파산자의 배당비율을 인수하는 대신 파산자의 제반 체납액 등을 대위변제하도록 하였으므로 2004.5.6. 파산자의 체납액 1,996,858,513원(북대구세무서 체납세액 207,472,150원, 근로복지공단 체납금액 549,360,070원, 동구청 체납세액 1,240,026,293원)을 변제하여 취득(등기)하였으며, 2004.9.14. 관할법원으로부터 파산자의 배당금 1,716,541,968원(이자 제외)을 수령하였는데, 이렇게 수령한 배당금은 주택건설사업을 원활히 하기 위하여 이 사건 제1,2토지의 등기부 등본상 제반 압류된 사실 등을 말소하기 위하여 부득이 매도자의 채무를 대신 변제하고 추후 그 대위변제한 금액을 되돌려 받은 것에 해당하므로 이 사건 제2토지를 취득함에 있어서 직·간접적으로 소요되는 일체의 비용이라고 할 수 없는데도 이를 착오로 법인장부상 용지계정에 기재한 것(2004.5.6. 체납액 대납시 용지계정의 차변에, 2004.9.14. 대위변제액 수령시는 대변계정에 기장하여 수정함)을 가지고 처분청에서 취득에 소요된 비용으로 보는 것은 대법원 판례(대법원 92누15895, 1993.4.27.) 및 평방미터상 취득단가가 650만원이라는 비합리성(개별공시지가는 약 45만원, 인근 거래가격 약 88만원대 형성되고 있다고 함)에 비추어 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 토지를 취득하면서 등기부상 압류 등의 사실을 말소하기 위하여 매도자의 체납액을 채권양수조건으로 대위변제한 이후 법원으로부터 매도자의 확정배당금을 수령한 경우 이러한 대위변제금액을 취득세 과세표준에 포함하는 지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제111조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격에 의한다고 하고 있으며, 같은 법시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 "법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서를 말한다고 하고 있고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 하고 있으며, 민법 제480조제1항에서 채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다고 하고 있고, 같은 법 제482조제1항에서 전2조의 규정에 의하여 채권자를 대위한 자는 자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위에서 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 이 사건 제1,2토지에 대한 2003.1.1. 및 2004.1.1. 개별공시지가 현황은같은 동 513-1번지는 456천원으로, 같은 동 516-1번지는 416천원으로, 같은 동 516-19번지는 355천원으로 각각 고시되어 있고, 이 사건 제1토지에 대한 취득과정에 대하여 보면, 2003.12.22. (주)○○주택건설이 이 사건 제1토지에 대하여 18,800,000,000원에 낙찰받았으며, 이때 입찰보증금 1,342,000,000원만 법원에 입금하고 나머지 경락대금 17,458,000,000원을 미납부하였고, 2004.2.23. 청구인은 (주)○○주택건설과이 사건 제1토지에 대한 매매계약 및 주택건설사업권에 대한 양수도 계약을체결하면서 그 내용에 이 사건 제1토지에 대하여 매매가액 20,391,010,000원 및 계약금액 6억원으로 한 다음 이 사건 제1토지에 대한 경락대금지급 및 나머지 이 사건 제2토지를 취득하게 하는데 소요된 비용 등 제반사항을 양수인이 부담한다고 되어 있으며, 2004.3.2. 이 사건 제1토지에 대하여 취득신고하였고, 처분청이 조사한 청구인의 법인장부 용지계정내용에서 2004.2.23. 계약금 600,000,000원을 매도자에게 지급한 것, 2004.3.2. 경락대금중도금 17,458,000,000원 및 그 지연이자 449,603,287원을 관할법원에 납부한 것, 2004.3.2. 매도인의 제1토지 경락취득과 관련된 등록세 등 제비용 754,254,100원 및 2004.4.1. 추가고지된 취득세 등 413,600,000원을 대납한 것, 2004.10.4. 최종 잔금 1,592,000,000원을 매도인에게 지급한 사실, 총취득비용 21,267,457,387원이 기장된 사실을 확인하였으며, 이 사건 제2토지에 대하여 2004.3.17. 관할법원은 2003타경7029 부동산임의경매(이 사건 제1토지임)에 대한 파산자 (주)○○에게 1,714,465,807원을 배당한다는 배당표를 작성하였고, 2004.4.12. 관할법원은 위 파산자가 배당금액(이하 “배당금수령채권”이라 한다)에 대하여 이의의 소제기를 하므로 1,716,541,963원을 공탁하였으며, 2004.5.6. 청구인은 파산자 (주)○○과 이 사건 제2토지에 대하여 매매가액 400,000,000원에 부동산 매매계약을 체결함과 동시 취득하면서 그 매매계약서 제5조 특약사항으로 매수인은 매도인의 제반 체납액(북대구세무서 체납세액, 근로복지공단 체납금액, 동구청 체납세액등)을 대위변제하고, 매도인은 이 사건 제1토지상 배당금수령채권을 매수인에게 양도공증과 함께 관할법원에 통지하도록 하였으며, 2004.5.8. 청구인과 (주)○○사이에 배당금수령채권에 대하여 매매계약서 제5조 내용대로 양도양수계약을 체결하였고, 청구인의 법인장부 용지계정내용에서 2004.5.6. 매매대금 4억원을 매도인에게 지급한 것, 매도인의 북대구세무서 체납세액 207,472,150원 및 근로복지공단 체납금액 549,360,070원 및 동구청 체납세액 1,240,026,293원을 대위변제한 것, 그와 관련된 채권양도양수 제비용 1,050,000원이 지급된 것, 2004.4.12. 배당액이의신청공탁액 1,716,541,963원을 용지계정에서 공제한 다음 영업보증금 과목에 동일자로 이기한 다음 그 후 배당금이 실제로 2004.9.14. 입금되자 동 금액을 상세한 것이 기장된 사실이 확인되며, 한편, 2004.9.14. 원천징수계산서상 매도인의 경락부동산에 대한 배당금 1728,933,922원(이자 포함)을 관할법원에서 수령한 사실이 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 제2토지를 취득함에 있어서 그 부동산등기상 압류 등 제반사항을 말소하여 주택건설사업을 원활히 하기 위하여 부득이 매도인의 제반 체납액을 대위변제하였고, 그 후 매도인의 경락배당금을 관할법원으로부터 수령한 것은 단순히 채권채무와 관련된 사항이지 부동산취득과 관련없는 비용이라고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것인바(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조), 청구인의 경우, 2004.5월 청구인은 파산자 (주)보성과 이 사건 제2토지에 대한 매매계약체결시 매매대금 4억원으로 한 것과 동시에 특약사항으로 매수인은 매도인의 제반 체납액을 대위변제하고, 매도인의 배당금수령채권을 매수인에게 양도공증과 함께 관할법원에 통지하도록 하였으며, 이틀 후 배당금수령채권에 대하여 매매계약서 제5조 내용대로 양도양수계약을 체결하였고, 2004.9월 관할법원으로부터 매도인의 확정배당금을 수령한 과정을 볼 때, 청구인이 대위변제한 것은 매도인이 가지고 있는 채권을 양수하는 조건으로 한 매도인의 체납액을 그 대상으로 한 것이지 이 사건 제2토지를 대상으로 한 것으로 볼 수 없고(만약, 대위변제액을 추후 충당받지 못하는 약정을 하였다면, 토지가액의 과다여부를 불문하고 토지취득가액으로 보아야 할 것임), 다만, 이 사건 제2토지와 관련된 사항은 부동산상 압류 등을 말소하기 위하여 이러한 법률행위를 하게한 원인으로만 있는 것일 뿐이므로 이러한 행위는 매도인과 매수인사이에 이루어진 민법 제481조 등의 변제에 의한 대위로서 별개의 채권채무행위로 보는 것이 상당하다 할 것이어서 이 사건 제2토지의 취득과 관련된 일체의 취득으로 보기는 무리가 있다고 할 것이며, 한편, 비록 법인장부상 용지계정에 대위변제한 금액이 기장되어 있다고 하더라도, 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세와 등록세의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니다(대법원 1993.4.27. 선고 92누15895 판결)라고 하므로, 이렇게 기장된 사실이 용지계정의 차변계정에 기장한 다음 배당금을 수령 후는 대변으로 기장하여 차감한 회계처리과정에서 그 회계처리상 임의계정에 기장하여야 할 것을 착오로 용지계정에 기재한 것으로 보여 지고(실제도 법인회계장부에서 2004.4.12. 배당액이의신청공탁액 1,716,541,963원을 공제한 다음 영업보증금 과목에 동일자로 이기하였고, 그 후 배당금이 실제로 2004.9.14. 입금되자 동 금액을 상쇄하였음), 이러한 금액이 민법 제481조 등의 변제의 의한 대위행위에 해당되는 것이 입증되는 이상 처분청에서 이 사건 제2토지에 대한 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 하겠으나 배당금(1,728,933,922원)을 초과하여 대위변제한 금액(1,997,908,513원)에 대하여는 채권양수도계약시 관할법원에서 배당금 확정될 시 손실이 발생하더라도 수용하도록 되어 있는 것에 비추어 이 초과되는 금액(268,974,591원)은 그 만큼 이 사건 제2토지 취득과 관련된 비용으로 봄이 상당하다 할 것이어서 관할법원에서 확정한 배당금에 대한 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 일부이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 7. 31.

행 정 자 치 부 장 관