국심1997경1041 (1997.8.25)

양도

기각

실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 경기도 성남시 수정구 OO동 OOOOOO 대지 123.7㎡와 건물 197.46㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.4.25 취득하여 1993.5.11 양도하였으나 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 않았다.

처분청은 쟁점부동산 중 주택부분은 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 부분에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.3.3 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 44,511,150원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.3.17 심사청구를 거쳐 1997.5.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

쟁점부동산은 대지의 모양이 오각형으로 그 위치에 비하여 실용성이 적고, 건물의 지하실에 물이 스며들며, 대로변에 위치하고 있어 자동차 소음으로 시끄러워서 부득이 공시지가에도 미치지 못하는 가격으로 양도하게 되었으므로 청구인이 제시한 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액은 기준시가대비 170.8%로 기준시가보다 현저히 높고, 양도가액은 기준시가대비 79.4%에 불과하여 이 건 부동산의 매매거래는 극히 이례적인 거래로 인정되고, 이러한 경우에는 청구인이 적극적으로 쟁점부동산을 기준시가보다 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 합리적인 사유와 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하여 그 매매거래가 정당하였음을 입증하여야 할 것임에도 청구인은 이에 대한 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게도 작성될 수 있는 사제매매계약서 및 거래사실확인서 등을 증빙으로 제시하고 있을 뿐이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없어 처분청이 이 건 기준시가로 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부(청구인이 제출한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는지 여부)를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조(양도가액)에 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에 “제94조 제1호· 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항 제1호(취득가액) 가목에 “제94조 제1호· 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류· 보유기간· 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조(95.12.31 개정, 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용) 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류· 보유기간· 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.(생략) 2.(생략) 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산 지하실에 물이 스며들고, 그 위치도 대로변에 있어 자동차 소음으로 시끄러워 부득이 공시지가에도 미치지 못하는 가격으로 쟁점부동산을 양도하게 되었고, 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 청구인이 제시한 매매계약서에 의하여 확인되므로 이 건 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 주장이다.

(2) 청구인이 신고한 실지거래가액과 기준시가를 비교하여 보면, 신고한 취득가액 110,000,000원은 기준시가로 계산한 취득가액 64,402,810원 대비 170.8%인데 반하여 신고한 양도가액 180,000,000원은 기준시가로 계산한 양도가액 226,423,582원 대비 79.4%에 불과하여 청구인이 신고한 양도가액이 취득가액에 비하여 특별한 사유도 없이 상대적으로 낮게 나타나고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액은 그 신빙성이 희박한 것으로 인정된다 하겠고,

(3) 또한 청구인은 이 건 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 한 사실이 없는 바, 부동산을 특별한 사정에 의하여 인근 시세에도 미치지 못하는 가격으로 양도함으로써 그 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익보다 작게 되는 경우에는 양도 및 취득당시의 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하는 것이 일반적으로 납세자에게 받아들여지고 있는 신고행태임에도 청구인의 경우는 양도소득세를 신고한 사실조차 없어 청구인이 신고한 실지거래가액을 사실로 받아들이기 어렵다 하겠으며,

(4) 한편 청구인의 주장대로 쟁점부동산 지하실에 물이 스며들고, 대로변에 위치하고 있어 시끄러워 공시지가에도 미치지 못하는 가격으로 양도하였다면 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시에도 시가보다 상당히 낮은 가격으로 매입하였을 것임에도 기준시가와 비교하여 유독 양도가격만 낮게 나타나고 있는 것은 정상적인 거래형태에 비추어 볼 때 납득하기 어렵다 하겠고, 더군다나 쟁점부동산은 주택과 상가 복합건물로서 대로변에 위치하고 있는 것이 상가로서의 가치를 더욱 높게 하는 조건인데도 대로변에 위치하고 있다는 이유로 시가보다 낮은 가격에 양도하였다는 주장도 받아들이기 어렵다 하겠다.

(5) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 그 신빙성에 의심이 가는 매매계약서와 매매당사자간의 이해관계에 따라 사실과 다르게 작성될 수 있는 거래사실확인서 이외의 실지거래가액을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산을 인근 시세보다 현저히 낮은 가격으로 양도할 수밖에 없었던 사실을 인정할 만한 구체적인 입증자료도 불충분하므로 청구인이 제출한 매매계약서상의 금액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠다.

따라서, 처분청이 전시한 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 의하여 이 건 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.