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[청구번호]
조심 2019지2044 (2019.07.05)
[세 목]
취득
[결정유형]
기각
[결정요지]
｢지방세특례제한법 시행령｣ 제13조 제1항에서 ｢임대주택법｣ 제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호를 임대주택에 대한 취득세 등의 추징 대상에서 제외되는 경우로 규정하고 있는데, ｢임대주택법｣ 제16조 제3항에서 ‘임대사업자간의 매매 등’을 명시한 것은 예시적 규정에 불과하고, 같은 법 시행령 제13조 제2항에서 임대의무기간 내에 매각할 수 있는 사유를 구체적으로 규정하고 있는 이상 ｢지방세특례제한법 시행령｣ 제13조 제1항에서 별도로 열거되지 아니한 ｢임대주택법 시행령｣ 제13조 제2항 제1호에서 규정한 ‘다른 임대사업자에게 매각하는 경우’는 취득세 추징이 제외되는 사유에 해당되지 않는다고 보아야 하는 점 등에 비추어 청구인들이 이 건 오피스텔을 다른 임대사업자에게 매각하였다 하더라도 추징대상에서 제외된다고 보기는 어려움.
[관련법령]
「지방세특례제한법」제31조 제2항 /｢지방세특례제한법 시행령｣(2013.1.1. 대통령령 제24297호로 개정된 것) 제13조 제1항
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 조OOO, 김OOO, 김OOO, 정OOO, 변OOO 및 김OOO(이하 “청구인들”이라 한다)을 아래 ＜표1＞의 부동산(이하 “이 건 오피스텔”이라 한다)을 취득한 후, 「지방세특례제한법」(2013.1.1. 법률 제11618호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 부동산으로 하여 취득세 등을 면제받았다.
＜표1＞ 청구인별 이 건 오피스텔의 취득 현황
(단위 : 원)
나. 처분청은 청구인들이 이 건 오피스텔을 임대의무기간(5년) 이내에 「지방세특례제한법 시행령」(2013.1.1. 대통령령 제24297호로 개정된 것, 이하 같다)제13조 제1항에서 규정한 경우가 아닌 사유로 매각하였다고 보아 2019.2.7. 청구인들에게 아래 ＜표2＞와 같이 산출한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.
＜표2＞ 청구인별 취득세 등의 부과․고지 현황
(단위 : 원)
다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.5.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 청구인들이 이 건 오피스텔을 취득할 당시 시행되던 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각하여도 취득세 추징이 제외되는 경우로 「임대주택법」제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호를 규정하고 있었으므로 그 후 2014.1.1. 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항을 개정하여 ‘ 「임대주택법」제16조 제3항’을 삭제하였다 하더라도 그 부칙에 별도의 경과조치 규정을 두고 있지 아니한 이상 이 건 오피스텔의 경우에는 개정되기 전 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항을 적용하여야 하고, 청구인들이 다른 임대사업자에게 이 건 오피스텔을 매각한 것은 「임대주택법」제16조 제3항 제1호에서 임대의무기간 이내에 매각할 수 있는 경우로서 면제된 취득세 등의 추징 대상이 아니라 할 것임에도 처분청이 아무런 근거 없이 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호와 제3호의 경우만을 취득세 추징 대상이 아니라고 보아 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 해당 법령을 잘못 적용하여 위법할 뿐만 아니라 포괄적 위임입법을 금지하는 헌법에도 위배되므로 당연히 취소되어야 한다.
(2) 청구인들은 이 건 오피스텔을 매각하기 전에 처분청 담당공무원과 이 건 오피스텔에 대하여 면제받은 취득세 등의 납부에 대하여 상담을 하였고, 처분청 담당공무원은 임대의무기간 내에 임대사업자에게 이 건 오피스텔을 매각하는 경우에는 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항을 적용 대상이므로 면제된 취득세 등을 추징하지 않는다는 취지로 답변을 하였음에도 처분청이 이와 같은 답변을 부인하고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 신뢰보호원칙에 위배되므로 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 임대의무기간 이내에 임대주택을 매각하더라도 취득세 추징에서 제외되는 경우로 「임대주택법」제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호를 함께 규정하고 있으나, 「임대주택법」제16조 제3항은 임대의무기간 이내에 매각이 가능한 요건 및 절차 등에 관한 사항을 대통령령으로 위임한다는 규정으로 이를 근거로 면제한 취득세 등의 추징 여부를 판단할 것이 아니라 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에 해당되는지에 여부에 따라 이를 판단하여야 할 것(조심 2017지1018, 2017.12.18. 같은 뜻임)이므로 청구인들이 관할 지방자치단체의 장에게 신고를 한 후 이 건 오피스텔을 다른 임대사업자에게 매각하였다 하더라도 이는 면제한 취득세 등의 추징 대상에서 제외되는 사유에 해당되지 않는다 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 정당하다.
(2) 청구인들의 주장과 같이, 처분청 담당공무원이 이 건 오피스텔의 경우 임대의무기간 이내에 매각하였다 하더라도 임대사업자에게 매각한 것이므로 면제된 취득세 등을 추징하지 않는다고 구두로 답변하였다 하더라도 이와 같은 답변은 일반적인 상담행위에 불과할 뿐 과세관청의 공적인 견해 표명으로는 볼 수 없으므로 이 건 처분이 신뢰보호의 원칙을 위배한 처분이라는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인들이 임대의무기간 이내에 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 정한 경우 외의 사유로 이 건 오피스텔을 매각하였다고 보아 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 이 건 오피스텔은 모두 전용면적 60㎡ 이하로서, 청구인들은 이를 건축주로부터 분양 받아 임대주택으로 등록하고 처분청으로부터 같이 취득세 등을 면제받았다.
(나) 청구인들은 이 건 오피스텔을 매각하기 전에 처분청 담당공무원에게 이 건 오피스텔을 임대사업자에게 매각하는 경우 면제받은 취득세 등이 추징되는지 여부를 문의하여 추징대상이 되지 않는다는 답변을 들은 후, 임대의무기간 이내에 이 건 오피스텔을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 주장한다.
(다) 처분청은 이 건 오피스텔의 취득세 추징 여부에 대한 답변과 관련하여, 그 당시 취득세 담당자가 청구인들이 주장과 동일한 취지의 답변을 하였으나, 이를 공문으로 통지한 사실은 없다고 한다.
(2) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60㎡이하의 오피스텔을 취득(최초 분양)하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 그 임대사업자가 임대의무기간(5년) 이내에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 매각하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며, 「구 지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「임대주택법」제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있다.
또한, 「임대주택법」제16조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항에서 임대의무기간(5년) 이내에 매각이 가능한 경우를, ‘시장· 군수 등에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우’, ‘임대사업자의 파산 등을 원인으로 시장․군수 등으로부터 분양전환 허가 또는 승인을 받은 경우’ 및 ‘임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 시장ㆍ군수 등에게 신고한 후 임차인에게 분양전환을 하는 경우’로 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「임대주택법」과 「지방세특례제한법」은 그 입법 목적이 서로 다른 별개의 법률로서 「임대주택법」에서 임대의무기간 내에 매각이 가능하다고 하여 「지방세특례제한법」에서 면제한 취득세 등의 추징이 당연히 배제되는 것은 아닌 점, 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 「임대주택법」제16조 제3항을 임대주택에 대한 취득세 등의 추징 대상에서 제외되는 경우로 규정하고 있으나 「임대주택법」제16조 제3항은 임대주택의 매각 요건 및 매각 절차 등에 관한 사항을 대통령령으로 정한다는 규정으로 여기에 “임대사업자간의 매매 등”이 명시되었다 하더라도 이는 예시적 규정일 뿐, 같은 법 시행령 제13조 제2항 각 호에서 임대의무기간 내에 매각할 수 있는 사유를 구체적으로 규정하고 있는 이상 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 별도로 열거되지 아니한 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제1호는 취득세 추징이 제외되는 사유에 해당되지 않는다고 보아야 하는 점, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 특히 조세의 감면과 같은 특혜 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 점, 처분청 공무원이 청구인들에게 임대사업자에게 이 건 오피스텔을 매각한 경우에는 임대의무기간 이내라 하더라도 면제된 취득세 등을 추징하지 않는다는 취지로 답변을 하였다 하더라도 이는 그 공무원이 지방세특례제한법령의 해당 규정을 오인하였거나 사실관계 등을 착오하여 답변한 것으로 보이는 바, 이를 근거로 이 건 취득세 등의 부과처분이 신뢰보호의 원칙에 위배된다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 청구인들이 임대의무기간 이내에 관할 지방자치단체의 장에게 신고를 하고 이 건 오피스텔을 다른 임대사업자에게 매각하였다 하더라도 이는 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에서 규정한 취득세 추징이 제외되는 사유에 해당되지 않는다 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
제31조[임대주택 등에 대한 감면] ① 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔( 「주택법」제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. (단서 생략)
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「임대주택법」제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.
제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.
부칙(2014.1.1. 대통령령 제25060호로 개정된 것)
이 영은 2014년 1월 1일부터 시행한다.
제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
제16조[임대주택의 매각 제한 등] ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.
③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제13조[임대주택의 임대의무기간 등] ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대개시일부터 5년을 말한다.
② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인
다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.