[사건번호]조심2014서0939 (2014.06.30)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 쟁점창고가 양도 당시 농막이라고 주장하나, 청구인도 쟁점창고와 연접한 관리사에서는 청구인 등이 거주하였다고 인정하고 있고, 당초 청구인이 처분청에 쟁점건물ㆍ쟁점토지에 대하여 개별주택 및 주택부수토지로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 있으며, 달리 쟁점창고가 청구주장과 같이 농막으로 사용되었음을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 조세특례제한법 제69조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인이 2000.7.21. 취득한 OOO 토지(토지대장상 2006.4.17. 전에서 과수원으로 지목이 변경) 1,051㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다), 같은 곳 193 토지(등기사항전부증명서상 2006.4.20. 과수원에서 창고용지로 지목이 변경) 426㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상건물 128.7㎡〔건축물대장상 용도는 가동 관리사 29.7㎡, 나동 창고 99㎡(이하 “쟁점창고”라 한다)이며, 이하 “쟁점건물”이라 한다.〕가 2009.9.1.(등기접수일) 보상금액 OOO원(쟁점외토지 OOO원, 쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)에 OOO에 수용으로 양도되었고,

청구인은 2009.10.31. 양도소득세 과세표준 예정신고 시 쟁점외토지, 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 양도가액을 OOO원(쟁점외토지 OOO원, 쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)으로 하면서 쟁점외토지는「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제69조에 의한 8년 이상 직접 경작한 농지로서 양도소득세 감면대상(감면비율 100%)으로 신고하고, 쟁점토지 및 쟁점건물은 주택 및 주택부수토지로 보아 감면신고(공익사업용 토지수용 감면 20%)하여 양도소득세 OOO원을 납부하였다.

나. 청구인은 OOO로부터 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 이의재결증액보상금을 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점외토지 OOO원)를 수령하였으나, 이에 대하여 양도소득세 신고를 하지 아니하였고,

처분청에서는 2013년 9월 위 이의재결증액보상금이 양도소득세 신고시 과소신고된 것으로 보아 양도가액에 산입하고 쟁점외토지 및 쟁점토지의 감면신고는 인정하여 2013.12.6. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 및 쟁점건물의 이용현황은 아래 ＜그림 1＞과 같다.

＜그림 1＞

(가) 쟁점건물은 전소유자 OOO이 1996.10.2. 건축한 것으로 공부상 관리사와 창고 2개동으로 되어 있으며, 청구인이 2000.7.21. 취득 후 배농사를 위한 과수원 관리목적으로 사용하던 중 2006년 6월경부터 2009.8.10. 수용되기까지 관리사를 임시적으로 주거용으로 사용하였다.

(나) 쟁점토지는 오래전부터 과수원 부지로 사용되었으며 전소유자 OOO이 과수원 부지의 배나무를 일부 뽑아내고 과수원 생산시설인 쟁점건물을 건축하였으며, 건축물 정착면적외의 토지에는 수용시까지 배나무가 있었다.

(2) 쟁점토지 및 쟁점건물을 수용한 OOO에서는 손실보상명세에 쟁점건물을 주택으로 표시하고서도 쟁점토지를 주택부수토지(대지)가 아닌 공부상 지목인 창고용지로 보상액을 산정하였는데,

수용에 따른 건물가액의 보상가액은 주택인지 아닌지에 관계없이 건물의 구성요소에 따라 보상이 되므로 가액산정에는 다툼이 안될 것이나, 토지에 대한 보상액은 주택부수토지(대지)인지에 따라 보상가액이 크게 차이가 난다.

결국, 청구인은 쟁점토지를 주택부수토지(대지)로 보상받지 못하였으면서도 양도소득세 과세시에는 쟁점토지 전체가 주택부수토지로 과세된다는 것은 부당하다.

(3) 쟁점건물의 내부구조는 아래 ＜그림 2＞와 같다.

＜그림2＞

(가) 관리사(29.7㎡)

쟁점건물은 당초 건축시부터 과수원 경영을 위한 관리사와 창고로 지어진 것이며, 쟁점건물에는 일반적 주택이 구성하는 울타리, 대문, 마당 등도 없었으며, 청구인 가정의 부득이한 사정으로 인하여 관리사만을 임시적 주거용으로 사용하였다.

(나) 창고(99㎡, 쟁점창고)

쟁점창고 또한 야외에 보관할 수 없는 농기계 등 생산시설과 수확물을 저장하는 용도로 사용하였으며, 특히 도난방지와 수확물의 온도유지를 위해서도 창고는 과수원 경영에 필수적으로 존재하여야 한다.

위 관리사는 청구인이 임시적으로나마 주거를 하였으므로 주택으로 인정한다고 할지라도, 쟁점창고는 관리사보다 면적이 훨씬 크고 실제 과수원 경작용으로 사용하여 주택으로 과세할 수는 없다(창고에 있는 화장실은 일이 바쁠 때 가끔 고용한 인부들이 사용하거나 세수 등 몸을 씻는 용도로 사용하였음).

(4) 쟁점토지의 용도

쟁점토지는 당초부터 과수원이었던 토지인데 일부 배나무를 뽑아내고 쟁점건물을 지었다고 하나, 쟁점건물은 과수원 경작용 생산시설이므로 과수원 부지를 대지로의 용도 변경없이 건축이 가능하였던 것이며, 건축이후에도 쟁점건물은 여전히 과수원 경영에 사용하였다.

쟁점건물이 지어진 후에도 건물 정착면적 외의 토지에서는 수용시까지도 배나무 20～30주에서 과일을 수확하였던 과수원으로 사용하였고, 청구인은 쟁점토지 외에서도 계속하여 배나무 농사를 짓고 있었으므로 배나무들이 있었던 쟁점토지 중 쟁점건물의 정착면적을 제외한 토지는 청구인이 과수원으로 사용하였다고 보아야 한다.

처분청은 청구인이 관리사를 임시적으로나마 주거용으로 사용하였으니 관리사는 주택이며, 쟁점창고도 주택의 부수건물이고 나아가 쟁점토지 또한 전부가 주택의 부수토지라는 의견이나 이는 지나친 비약이다.

세법은 실질에 따라 과세하여야 하므로 관리사는 주택으로 본다고 할지라도 그 외 쟁점창고와 과수원으로 사용하였던 쟁점토지는 농지로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물이 현재 멸실되어 명확하게 구분할 수 없으나, OOO에서 쟁점건물을 주택으로 보상한 점, 주민등록표와 농지원부상에도 청구인, 청구인의 부모, 청구인의 동생 내외가 쟁점건물에서 거주한 점, 공부상 관리사의 면적은 29.7㎡이고 청구인의 주장대로 통로인 11㎡까지 확장하였다고 해도 통상적으로 3세대가 살기엔 좁은 면적으로 관리사와 연접된 쟁점창고를 주택에 부속된 다용도 창고로 사용된 것이 아닌 주택으로 사용했을 가능성이 있는 점, OOO에서 현장조사 후 작성한 “재결 손실보상액 명세”에 쟁점건물의 면적을 주택 177㎡로 작성한 것을 보아도 쟁점건물의 공부상 면적(128.7㎡) 외에 추가적으로 확장하여 주택으로 사용한 면적이 있음이 확인되는 것으로 볼 때 쟁점창고는 주택으로 사용되었다.

또한, 아래 ＜표1＞과 같이 OOO에서 작성한 청구인에 대한 “재결손실보상액명세”상에 V.H1, V.H2, V.H3의 보상내역이 확인되고 있어 비닐하우스용 밭작물을 재배하지 않는 청구인에게 농기계나 과실의 보관용 목적의 비닐하우스 등의 존재가 있었던 것으로 판단된다.

＜표1＞ OOO에서 작성한 청구인에 대한 “재결손실보상액명세”

(2) 쟁점토지도 수용되어 멸실된 상태이므로 양도당시 상황을 확인할 수 없으나, “재결 손실보상명세”상의 면적을 보면 공부상 면적보다 쟁점건물의 정착면적이 크고, 주택의 부속건물로서의 창고는 주택으로 보아야 하기에 쟁점토지를 주택의 부수토지로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점창고가 농막에 해당한다는 청구주장의 당부

② 쟁점토지 중 쟁점건물이 위치한 면적을 제외한 나머지 면적은 농지에 해당한다는 청구주장의 당부부

나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법 제69조 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「농업기반공사 및 농지관리기금법」에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 그 밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

(2) 조세특례제한법 시행령 제66조 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면 ① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자"라 함은 8년[생략] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역

④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(중략) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시( 「지방자치법」 제3조제4항의 규정에 의하여 설치된 도·농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우

나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우

2. 환지처분이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지지정일부터 3년이 지난 농지

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지처분전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 한다.

⑬ 법 제69조 제1항에서 "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(多年性)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

(3) 조세특례제한법 시행규칙 제27조 (농지의 범위 등) ①영 제66조 제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점건물 소재지의 주민등록등재현황은 아래 〈표2〉와 같다.

〈표2〉

(2) 쟁점건물의 등기사항전부증명서상 쟁점건물은 연와조 평스라브 관리사 및 창고(가동 29.70㎡, 나동 99.0㎡)이고, 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 쟁점토지의 지목이 과수원에서 2006.4.20. 창고용지로 변경되었으며, 쟁점건물의 일반건축물대장〔1996.10.2. 신규작성(신축)〕상 쟁점건물의 구조는 연와조 평스라브, 용도는 가동 1층은 관리사(29.7㎡), 나동 1층은 창고(99㎡)로 나타난다.

(3) OOO가 2009.9.25. 확인한 “토지수용확인서”를 보면, 청구인에게 쟁점토지(426㎡)는 창고용지로 OOO원, 쟁점외토지(1,051㎡)는 과수원으로 OOO원의 보상금액을 2009.8.10. 지급한 것으로 되어 있고, OOO가 작성한 “재결손실보상액명세”를 보면, 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

(4) 청구인은 보상금과 관련하여 OOO에 이의재결을 신청하여 OOO로부터 아래 ＜표4＞와 같이 추가 보상금 OOO원을 수령하였고, OOO의 2009.6.18. 재결서OOO를 보면, “청구인은 OOO번지 창고용지 426㎡에 소재한 창고는 실제 주택으로 사용하고 있으므로 대지로 보상하여 줄 것을 주장하고 있으나, 건축물관리대장상 신청인의 건축물은 1996.10.2. 건축된 창고(128.7㎡)로서 법령이 규정하는 적법한 주거용 건물이라 할 수 없고, 소관청OOO 또한 과거 신청인의 동일한 청구에 대하여 건축물의 용도와 도로접면 조건 등이 대지 지목의 요건을 갖추지 못한 것으로 판단하여 과수원이었던 지목을 2006.4.17. 창고로 변경함에 그친 것으로 확인되는바 대지로 보상하여 달라는 신청인의 주장은 이유 없다”라고 기재되어 있다.

＜표4＞

(5) 청구인은 청구주장에 대한 근거자료로 OOO에 대한 손실보상액 명세(OOO번지 대지 139㎡의 보상가액이 OOO원／㎡ 인 것으로 나타남), 청구인 농지원부(OOO 발급, 최초작성일자 : OOO 193 297.3㎡ : 청구인이 자경하고 있는 농지로 공부상 지목은 창고용지, 과수원이나 실제는 과수원), 쟁점토지 및 쟁점건물의 사진, 쟁점토지의 수용확인서, 수용재결서, 건축물관리대장, 토지대장, 등기부등본 등을 제출하였다.

(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점창고가 양도 당시 농막이라고 주장하나, 청구인도 쟁점창고와 연접한 관리사에서는 청구인 등이 거주하였다고 인정하고 있는 점, OOO에서 청구인에 대한 보상가액을 산정하기 위해 작성한 “재결 손실보상액명세”에 쟁점건물의 소재지 지번의 물건의 종류가 “주택1”로 기재되어 있고 그 면적도 쟁점건물의 공부상 면적인 128.7㎡보다 큰 177㎡인 것으로 나타나는 점, 당초 청구인이 처분청에 쟁점건물·쟁점토지에 대하여 개별주택 및 주택부수토지로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 있고 청구인이 OOO에 쟁점토지에 소재한 창고가 실제 주택으로 사용하고 있다 하여 쟁점토지를 대지로 보상하여 줄 것을 주장한 사실이 있는 점, 달리 쟁점창고가 청구주장과 같이 농막으로 사용되었음을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점창고가 과수원 경영에 직접 필요한 농막에 해당한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점토지 중 쟁점건물면적을 제외한 나머지 면적은 양도 당시 과수원이라고 주장하나, 청구인이 제시한 사진상 쟁점토지 소재지에 나무가 식재되어 있으나, 그 촬영시기가 확인되지 아니하여 쟁점토지 양도 당시 사진인지 여부가 불분명한 점, 쟁점①에서 보듯이 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 OOO에 이의신청시 쟁점토지가 쟁점건물에 부속되는 주택부수토지라고 한 사실이 있는 점, 달리 공부상 창고용지인 쟁점토지에서 청구인이 과수원을 영위하였음을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지 중 쟁점건물면적을 제외한 나머지 부분이 양도 당시 농지에 해당한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.