대구지방법원 2014.6.20.선고 2013가단56362 판결

가. 원고는 대구 남구에서 'OO◎ 공인중개사사무소'라는 상호로 부동산중개업을 하는 피고의 중개로 2011. 12. 14. 대구 수성구 411-2 대 330.2m(이하 '이 사건 대지'라 한다) 지상 다가구주택(13가구, 이하 '이 사건 다가구주택'이라 한다)의 소유자인 류이 ②과 사이에 이 사건 다가구주택의 일부인 2층 남동쪽 201호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 다음과 같은 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하고, 류O에게 보증금 7,000만 원을 지급하였다.

보증금: 7,000만 원

○ 임대차기간: 2011. 12. 24.~2013. 12. 23.

○ 차임: 매월 10만 원(관리비 포함)

나. 원고는 2011. 12. 27. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고, 그 무렵 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

다. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 대지 및 다가구주택(이하 통틀어 '이 사건 다가구주택'이라고만 한다)에는 채권최고액 5억 2,000만 원, 채무자 류O②, 근저당권자 대봉새마을금고인 선순위 근저당권(이하 '이 사건 근저당권'이라 한다)이 설정되어 있었다[이후 이 사건 근저당권의 채무자는 2012. 1. 13. 이로 변경되었고(이○○는 2011. 9. 23. 류○○으로부터 이 사건 다가구주택을 9억 9,000만 원에 매수하여 2012. 1. 13. 소유권이전등기를 마친 자로 이 사건 다가구주택을 매수하면서 매매대금의 지급에 갈음하여 이 사건 근저당권의 피담보채무를 인수한 것으로 보인다), 이 사건 근저당권은 2012. 7. 27. 대구성서신용협동조합(이하 '신협'이라고만 한다)으로 이전되었다. 라. 한편, 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택의 임대현황은 다음 표 기재와 같다.

마. 이 사건 임대차계약 당시 원고에게 교부된 중개대상물 확인 · 설명서의 '소유권 외의 권리사항'란에는 이 사건 다가구주택에 이 사건 근저당권이 설정되어 있다는 내용이 기재되어 있고, '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에는 "본 건물은 다가구주택으로서 다수의 임차인과 임차보증금이 있음."이라고 기재되어 있다.

바. 이 사건 근저당권자인 신협의 신청으로 2013. 3. 15. 이 사건 다가구주택에 대하여 대구지방법원 2013타경5749호로 임의경매개시결정이 내려졌고, 위 경매절차에서 이 사건 다가구주택은 8억 5,100만 원에 매각되었다(위 경매절차에서의 감정평가액은 약 9억 4,149만 원이었다).

사. 위 경매절차에서 2013. 11. 5. 배당기일이 열렸고, 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 844,520,739원은 다음과 같이 배당되어 후순위에 있던 원고는 보증금 7,000만 원 전액을 회수하지 못하게 되었다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 포함), 을 제2 내지 5호증(가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 손해배상책임의 발생

(1) 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중 개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조).

(2) 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택에는 채권최고액 5억 2,000만 원인 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 다른 임차인들의 보증금 합계액이 3억 9,100만 원이었다(위 채권최고액과 보증금의 합계액만으로도 9억 1,100만 원으로 당시 이 사건 다가구주택의 거래가액인 9억 9,000만 원에 육박한다). 그리고 기존에 극히 소액의 보증금만을 지급하고 입주해 있던 5가구[205호(300만 원), 206호(500만 원), 303호 (300만 원), 306호(1,000만 원), 503호(500만 원)]나 공실(502호)에는 임대인의 자금사정에 따라 언제든지 다른 소액임차인들이 최우선변제권을 행사할 수 있는 금액 상당의 보증금을 지급하고 입주할 가능성이 있는 상황이었다[실제로 이 사건 임대차계약 체결후 위 6가구에는 모두 최우선변제권을 행사할 수 있는 금액(1,900만 원) 이상의 보증금을 지급한 소액임차인들이 입주하였고, 그들은 위 배당절차에서 1,900만 원씩(합계 1억 1,400만 원)을 배당받았다. 이러한 사정에다 경매가 진행될 경우 경매목적물이 감정평가액보다 현저히 낮은 금액에 매각되는 사례가 비일비재하다는 점까지 아울러 고려하면, 이 사건 근저당권에 기한 경매가 진행될 경우 소액임차인이 아닌 원고는 보증 금 전액을 회수하지 못할 위험성이 상당히 높은 상태에 있었다.4) 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 임대차계약을 중개하는 과정에서 다른 임차인들의 임대차계약내역에 관한 구체적인 근거자료를 제시하지 않은 채 이 사건 다가구주택에 다수의 임차인과 보증금이 있다는 내용의 막연한 설명만을 하였을 뿐만 아니라 잠재된 위험이 현실화될 가능성을 전혀 고려하지 않은 채 만연히 보증금을 회수하는 데 별다른 문제가 없을 것이라고 잘못된 설명을 하였고, 그 결과 원고로 하여금 자신이 감당하여야 할 위험성의 정도나 범위에 관하여 충분히 인식하지 못한 상태에서 이 사건 임대차계약 체결에 이르게 하여 결국 보증금 상당액의 손해를 입게 하였다. 따라서 피고는 공인중개사법 제30조에 따라 중개업자로서의 확인 설명의무 위반으로 인하여 원고에게 발생한 위 재산상 손해를 배상할 책임이 있다(피고는, 다른 임차인들의 임대차계약내역을 확인하여 이를 원고에게 상세히 설명하였다고 주장하나 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 중 개업자로서의 확인 설명의무를 다하였다고 인정하기에 부족하다. 따라서 중개업자로서의 확인 설명의무를 다하였음을 전제로 한 피고의 주장은 받아들이지 않는다).

나. 책임의 제한

(1) 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업 자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확 할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).

(2) 원고로서도 막연하게나마 이 사건 다가구주택에 다른 임차인들이 다수 존재한다는 설명을 들었으므로, 임대인이나 중개인에게 다른 임차인들의 임대차계약내역을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 이를 면밀히 확인하여 보증금의 회수 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 신중히 결정하였어야 함에도 불구하고 이를 게을리 한 채 중개인의 막연한 설명만을 믿고 섣불리 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 잘못이 있고, 원고의 이러한 과실도 이 사건 손해 발생 및 확대의 주요한 원인이 되었다고 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고의 책임을 40%로 제한한다.

다. 소결론

그렇다면, 피고는 원고에게 2,800만 원(= 7,000만 원 × 40%) 및 이에 대하여 위 배당기일인 2013. 11. 5.5) 후로서 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2013. 12. 24.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2014. 6. 20.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 일부 인용한다.